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目前房产已经成为大多数家庭的主要财产，而作为财产管家的物业公司的服务水平却参差不齐。目前物业服务纠纷已经成为影响居民幸福生活的主要因素之一。在中国裁判文书网上检索“物业服务合同纠纷”，可以查询到的法律文书数量达到1016173个。为了增加大家对物业服务的了解，本文拟简略的介绍物业费的相关问题。 你知道你所缴纳的物业费的组成部分吗？ 你知道你家物业公司的服务达标准了吗？ 你物业费的缴费收据保存好了吗？ 一、物业费的组成部分 根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十一条的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 物业公司应依法公布上述物业费的收支情况。 法律依据： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。” 法院观点： 二、物业费的收取标准 根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第六条的规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 以泸州市为例，前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由区县人民政府价格行政主管部门会同区县房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。物业服务收费高于政府指导价，须经区县人民政府价格行政主管部门同意。 泸州市江阳区普通商品住宅前期物业服务收费 和保障性住房物业服务收费指导价标准
《泸州市普通住宅物业服务等级标准》大家网上另行百度。 三、关于物业费的调整问题 在审理物业费纠纷案件过程中，法官对于物业费调整与否，区分以下三种情况： 1、物业服务偶有瑕疵，比如电梯偶尔无法正常运行等，一般不认定物业公司的行为构成违约，原则上不应调整物业费的标准; 2、存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分，则业主有权要求扣除该部分物业费; 3、物业服务企业服务非常不到位的情形下，个案中也存在法院将物业费标准调低的情况。 法院观点： 四、关于滞纳金的问题 物业服务企业在追索业主欠缴的物业服务费时，会要求业主按照合同约定承担相应的滞纳金。滞纳金的性质实际上是业主不履行合同约定所需承担的违约金。如果滞纳金过高的，业主可以依法要求法院予以降低。在实践也有法院因为物业公司服务不到位，对于物业公司主张滞纳金的要求不予支持。 法院观点： 五、物业费缴费凭据应妥善保存 物业费缴费凭据是业主缴纳物业费的最直接的证据，应当妥善保存好。如果未保存好，将来在诉讼中，可能承担举证不能的后果。 法院观点： 总的来说，对于前期物业服务，由于执行的是政府指导价，对于物业服务标准政府都已制定。而前期物业服务合同结束后，再另行签订物业服务合同时，执行的是市场调解价，就应当对物业服务项目及标准、物业费调整机制等进行详细约定。 业主应当按约缴纳缴纳物业费，也要积极监督物业公司的物业服务是否达到了标准。对于未达标的部分尽量多留证据，为以后可能出现的诉讼做好准备。 个人建议，可以由小区业主根据本小区情况，决定是否每年委托具有审核资质的中介机构对各个小区的物业公司服务水平进行审核，根据审核结果确定第二年的物业费收费标准。 附：如果想查询物业纠纷方面的案件，可以在中国裁判文书网上输入“物业服务合同纠纷”进行查询。http://wenshu.court.gov.cn/Index |
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