业主收到物业的“律师函”怎么办？

　在国家“扫黑除恶”的严厉打击下，以及《民法典》的颁布执行，物业的暴力催收、软暴力催收行为越来越少了，物业也被迫采用法律途径催收物业费，收到物业“律师函”的业主越来越多，许多业主对此不知所措，今天给大家介绍收到“律师函”怎么办。

　因诉讼程序不仅漫长、而且费时费力，所以为了能更快更好地解决纠纷，诉讼前先发律师函就比较普遍了。

　函，就是信件，律师函，就是以律师的名义发来的信件。在律师函中，对方聘请的律师先简单讲一下双方的纠纷内容，主要是收函方的违约行为、欠款数额等，然后会用比较严厉的语气讲一下继续违约的后果，例如高额的违约金、对方将采取诉讼手段、将承担更多的诉讼费、律师费等，最后希望立即履约、付清欠款等。律师作为法律工作者，因对法律知识的精通及司法程序的熟悉，自然会得到较高的重视，部分业主收到律师函后难免有些惊慌失措，甚至立即交费。

　其实业主如果收到物业发来的律师函，大可不必紧张的，完全可以冷静应对。有人说律师函不过是物业虚张声势搞的一张废纸，作为执业二十余年的律师，笔者当然不能对此认可，但凭心而论，律师函的作用并没有想象中的大。

　业主们常常被律师函中高额的滞纳金、违约金吓住，因为可能所谓的滞纳金甚至要高于所欠本金的。先给大家普法一下什么是滞纳金、违约金。

　滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的人的一种惩罚措施，目的是促使其尽快履行义务，例如欠缴税款时，要按日万分之五加收滞纳金。所以滞纳金是行政机关才能收取的，如果物业发来的律师函中出现滞纳金，是完全错误的，说明物业早已不知道自己是干什么的了。有的物业甚至以日千分之五等高额计算，更是吓唬人的把戏。

　违约金是指合同一方不遵守约定，要向另一方支付的金钱。物业合同中是可以约定违约金的，但根据《民法典》等规定违约金应与实际损失大体相当，不能太高也不能太低，所以业主不必对物业列出的高额违约金担心。

　对律师函不予理睬的后果是什么？物业最多就是去法院立案，通过诉讼解决。业主对自己被物业告上法庭也不必紧张的，因为法院必须经过开庭审理、双方举证、质证、辩论等程序后再合议才能作出判决，并不是说物业一告业主就能胜诉，业主就必须立即还钱！我经常对收到法院传票的业主讲，物业起诉未尝不是是好事，因为业主可以有机会把多年来物业的恶行在法庭上公开展示，可以利用法律规定的业主有权不交物业费的理由进行抗辩，有的业主甚至通过诉讼将多年不交费的行为合法化了，受到了法律的保护，而不必再经受物业天天催债的烦恼！

　当然以上讲到的不能是恶意拖欠行为，业主不交费必须有符合法律规定的事实、理由！（详见以前推出的《业主可以不交物业费的理由》）

　俗话说“人无远虑，必有近忧”！业主决定不交物业费抗争之时，就要做好相应的被诉准备，平时要注意搜集、保存物业违约、不作为、乱收费等的证据，以备不时之需。

　近年来物业费纠纷的诉讼很多，但全国各地法院对此普遍采用调解的方式一次性、比较彻底地解决业主与物业之间的纠纷，目的是减少司法资源的浪费，同时也是为减少业主与物业的对立，建设和谐的社会环境。例如，长沙市望城区法院近几年竟收到辖区一物业对业主五百多份的诉状，如果只是机械地依法裁决，不仅无法解决根本矛盾，还会引发更多的诉讼，而且执行更是难上加难。所以望城区法院邀请了街道办、社区、物业、业主代表及住建等各方召开物业纠纷诉源治理工作会，经过有效的沟通，各方认识到问题所在，都努力化解矛盾，最后物业撤回了近期的117份诉状，积极了解业主的诉求，解决业主的实际困难，后续的收费工作也取得了良好的效果。

　综上，业主收到物业的“律师函”、法院传票，都不必过分忧虑的，要积极去应对。其实业主最佳的应对之策，还应是团结一致、早日成立业委会，选聘优质物业，共同建设自己美好的家园，最终才能做到“天下无诉”。