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诉讼时效，一般情况下是三年，物业公司向业主收取物业费的诉讼时效也是三年，只是物业费的诉讼时效十分特殊，并非普通的诉讼时效那么可以容易简单判断。 咨询事例咨询者：“吴律师，2015年至2016时，我家小区的物业服务十分差，物业公司就在2016年12月底被我们业主炒掉了。我们业主中有好些人从2015年开始就欠了这个物业公司的物业费没有交纳。请问：听说过了两年的诉讼时效，我们业主不交这物业费，这物业公司也奈何不了我们，是这么回事吗？” 吴律师:“首先需要说明的是，民法总则颁布，诉讼时效由两年改为了三年。这个时效的起算，得视具体情况分析才能判断。再说，物业公司收取物业管理费还较为特殊，起诉前一般要求物业公司事先书面催收且无效后才能起诉业主。不知您们所欠这家物业公司物业费的情况是一个什么样的。” 咨询者：“哦，两年改为三年了啊?那么，我们欠2016年5月以前的物业费过了诉讼时效了？物业公司只是在我们门上贴过催收单，有些业主门上贴的是律师函，物业费欠得多的业主收到的是通过邮局寄送的律师函，不知这种算不算催收？” 吴律师：“您所说的2016年5月以前的物业费过了诉讼时效，这种认知可能不符合法律的规定。因为，法律上有一种规定，即连续、分期欠款是以最后一期应付款日期为截止日期的，这家物业公司是2016年12底离场的，您所欠的物业费也一般会是累计拖欠至这个日期，比对民法总则颁布后的三年时效规则，假设物业公司在这几年没有书面催收过物业费，这个时效也还没有届满。还有就是，您说物业公司书面催收过物业费，这将可以导致时效中断。” 咨询者：“物业公司仅是将催收通知张贴在我们门上，我们可以不认啊？” 吴律师：“张贴的催收通知，是否有效，这一般是法官的裁量权，有时可以得到法官认可，有时可能得不到法官的认可。只是，大部分情况下法官认可这种方法产生的催收效果，这得看物业公司在操作时是否注意了张贴细节。那种通过特快专递寄送的律师函，是肯定导致时效中断的，这个不容质疑。” 律师评析国务院发布的《物业管理条例》以及各省、市及自治区颁布的物业管理条例，均规定要求物业公司书面催收物业费是向业主诉求物业费的前置程序。 实践中，物业公司在向业主主张物业费类债权时一般采取在业主家大门上张贴催费通知单，或者委托律师签发律师函张贴在业主大门上，现在拍照十分便捷，张贴这类通知时，会对现场进拍照，同时会将门牌号拍入照片中，强化证据效果。 有些物业公司一般委托自己的法律顾问单位签发律师函，如果催收的标的额小，用邮政快递成本高时，由律师去现场张贴，然后由律师拍照作为证，这类形式一般可以得到法院的认可。 如果，物业公司向法院提供了张贴催收的证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主想用诉讼时效届满来抗辩不能得到法院支持。 若物业公司无证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。 只是，需注意：物业费拖欠一般是一个连续过程，时效的起算日是否按最后一期的日期算，这个需要进一步查证规则条文。本律师倾向于认为物业费连续拖欠时，时效起算日应当按连续拖欠的最后一期的日期起算。 吴跃飞律师；吴宏飞律师2019年6月20日 |
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