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前段时间写了一篇文章《刚需买房“三板斧”》，发现一直有人在转发，也有几位加了好友的刚需读者近来说，那提炼的三个标准，对自己看盘选房非常有用。有些意外，也促使我继续去思考刚需买房这个最复杂的问题（对比投资买房而言）。 上次那个文章其实是“楼盘”视角，也就是抹平了所有买方的“个性”。但如果换用“买方”的角度，我们可以再总结出其它的一些共性来。 我之前将买房分为四类：自住、偏自住兼投资、偏投资兼自住、投资（《大变局之下，给后台买房人的十句话》）。大部分都是混合型的，中间两种占到至少80%以上，这两种既是主流，考虑又最复杂。好多房地产专家，都是栽在给这两类刚需提供买房建议上。因为他们的需求里面，既有投资考虑，又有消费考虑，两者混在在一起，你讲升值的时候他强调离单位远，你讲居住的时候他顾虑涨得慢。讲着讲着，大家就都疯了。 最后，往往会变成：很多人买新房的时候很在意楼盘的新旧，但在卖房换新的时候，又非常郁闷没有另一个区域的二手房涨得快，进而懊悔自己当初的选择。 PART 01 我们这篇文章，就讲这个问题，刚需的心理纠结。结合着龙华刚开盘的一个新盘——深国际万科和雅轩（下称和雅轩）——来梳理，这个项目位于龙华梅林关口附近，9月30日开盘，面积段分别在建面约80平米、建面约99平米、建面约118平米，实际单价约6.4万/平米（毛坯），半小时卖了368套。买家以首置刚需为主，学历层次普遍较高。 （和雅轩效果图） 地段上看，很不错，在梅林关口，本身区位又是“宇宙中心”，距离福田CBD、深圳北站、北站商务区又都非常近。 交通上看，现在距离白石龙地铁站大约900米距离，现状是中上，规划非常值得期待——规划中的21号线经过项目设有站点，距离很近。据《深圳市轨道交通线网规划》（2016-2035），深圳地铁21号南龙线起于前海妈湾保税区、串联前海自贸区、南山科技园、西丽大学城、民治、布吉、大运新城……终至坪地。 《深圳市轨道交通线网规划》（2016-2035） 学位上看，小学初中学区分别是行知实验小学、潜龙学校（学区划分来自《龙华区2019年秋季公办学校招生范围》，具体入学政策以龙华区教育局规定为准）。项目自身还规划18班小学，也很值得期待。 商业上，项目3期规划约有3万平米商业，楼下又举步可达星河COCOCITY，商业氛围良好。 整体都很均好，那么，就会有刚需问，整体均好就是各方面都不太突出，那该怎么选择？ 的确难回答，但又非常典型，因为均好性的楼盘是大部分。那种又在地铁上盖又自有大型商业还有名校学位的“完美楼盘”，不用我写篇文章讲大家都知道好。但是，价格也一定很昂贵。 PART 02 回到上面那个“心理纠结”，我们将之拆分为下面三个问题。这是我从业多年不计其数的踩盘考察、实地访谈、连线问答整理出来的。非常简单，但如果认真分析，也可以非常深入。 1、刚需“区域”之问：预算500多万应该买哪里？ 2、刚需“新旧”之问：500多万是买新房，还是跨区域的二手房？ 3、刚需“升值”之问：500多万买龙华的新两房，值不值？ 这些纠结，都暗合了经济学的基本道理，人的行为是“约束条件下的利益最大化”。简单浅显，但难就难在“约束条件”之转变、以及关于“利益”的理解。 任何一笔交易，考虑的其实都是成本-收益。你买这套房，给定的条件背景是什么（有多少钱，要满足什么目的）。支出了什么成本，获得了什么收益，这支出的成本里有的是看不见的（比如时间、精神），这获得的“效用”里，有的也是看不见的（比如满足感）。正因为有些部分不易计算，它增加了刚需买房的复杂性。刚需之所以会内心纠结，原因也就在此。 所以，要讲清楚和雅轩这样的项目值不值得买，就要回到问题的起点，剖析明白刚需买房和投资者买房的不同。 下面来一个一个分析。 PART 03 区域之问。 刚需一般张口就问，我有500多万预算，买哪里更好？ 事实上这是“老虎吃天、无从下口”的问题，想的明白的刚需，你会发现，他的范围会很小。之所以会有这个区别，只在一点，刚需（这里谈的刚需，都指首次置业者）买房，首先考虑的最重要问题应该是什么？ 大部分人会选择升值空间，并认为这样对，但我认为真正的起点应该是：以工作为圆心去买房。年轻最珍贵，不重来的黄金期，应以快速提升工作能力为最大准则，这一定是未来在社会上立足、竞争的不二法宝。以工作为圆心去买房，工作能不能做好不敢讲，但反过来，每天让自己上下班痛苦不堪挤成狗，工作大抵都会受些影响。比如你在北京住在通州，或在广州住在南沙，每天上下班往返4个小时，人会很疲惫不堪的。 这同样是个“收益最大化”的计算问题，你只看到升值的收益，是因为那容易看到，但你没有意识到每天你耗散在路上的时间成本，加起来也可以很昂贵。反过来，便利工作，降下来的那部分时间就是你的收益，只不过你看不到、不以为是罢了。 因此，刚需买房，我认为要尽量规避掉“职住分离”的痛苦，以自身工作地作为立足点进行筛选，或者选择距离就业机会最密集的商务区外围。 就和雅轩而言，这个逻辑非常清晰，它的地段好，距离就业密集中心非常适宜，交通条件也很便利，远期更是一个地铁上盖物业。因此，如果你在福田、北站附近工作，那么它一定是很适宜的选择。这要比你去选在别的区域，好上很多的。不消讲别的，每天省下来的时间用来读书，这部分将来带给你的增值，只会比房地产只多不少。 （和雅轩第三方展示空间，非交付标准） PART 04 “新旧”之问 在深圳（或类似发达城市），刚需的第二个纠结，往往并非集中于新盘之间，而是在新盘与同价位、跨区域的二手盘之间（因为新盘实在太少、太贵了）。那个跨区域，一般是比现有的区域更好。因为跨区域往往会涉及到职住距离变长的问题，是一个损失，所以，必须得换一个更好的区域来平衡。 这就引出行内一直在热议的，买房的“新远大vs老破小”问题。我的看法是，这个问题本身就是错的，新远大、老破小，只是房屋类型，不是标准，就像是在股票市场里说，打新还是买旧？买股本多的还是少的？没有标准答案，也没有什么意义。如果你是从居住品质的角度出发，那么刚需是不会考虑老破小的；而如果你是从投资的角度出发，那么买房投资主要考虑的是房子下面的“土地”值不值钱，产品是辅助。 值得讨论的，是消费偏好，或者说是满足感的问题。很多青年买第一套房，会很在意社区的新旧，尤其是年轻女性，在这个问题上的容忍度更低，这很难用升值前景来解释。 老小区的问题，只有住过才有体会。最大的问题是居住品质的下降，包括人车不分流、停车位严重匮乏、公共活动场地狭小、房屋破旧、物业设备老化（比如常常停水）、管理不善、租客增多等等。如果你是投资者，不需要考虑这些问题，收租就好了，但如果你要生活，这些你就绕不开。能够缓解这些问题的，主要依靠社区的物业管理水平的好坏。有的老小区，因为物业管理的不错，所以尽管也老化，但是居住品质还是有所保障的。但是如果物业不给力，那就很差。对业主而言，显然会降低他的满足感。 如果你选老小区，那意味着你选择部分牺牲居住品质，这是你要付出的成本。如果选新小区，那意味着你选择部分让渡居住区域的高大上，但会收获较好的居住满足感。这可以说是精神回报，这个部分少有人谈起，但不意味着它不存在。在大部分刚需的买房选择中，它一直都在发生着影响。 回到和雅轩，花500多万在这里买一套两房，你同样可以选择在南山、福田、宝安中心区买一个旧小区的2房（小一些），罗湖更多，但怕是没有人选择，因为大家认为罗湖现在已不及龙华。但是，代价就是社区的居住品质可能会下降（比如南油、梅林，很多小区的居住感完全不能和龙华相比）。 （和雅轩第三方展示空间，非交付标准） 从这个角度，和雅轩适合的是这样的刚需，对于居住品质的要求更为看重。一方面是新盘，但另一方面，万科的物业管理水平，是一个可以加很多分的项目。这一点，很多人是忽视的，只有当它影响到了你的满足感的时候，你才会重视。 PART 05 “升值”之问。 最后来看这个，我上头说了，绝大部分买房子都是混合型的，刚需买房不会蠢到不考虑升值空间——那是可以看见的收益部分。因此，为了完成逻辑自洽，必须要继续讲清楚，500万买和雅轩，未来是会赚钱还是会亏本？ 说这个之前，我说个10年前的小故事。2009年初，与和雅轩距离不过几公里同在梅林关口区域的万科金域华府开盘，售价1万块，现在二手价7.8万/平米，10年增长7倍。可以说，龙华是过去10年里深圳楼市最大的一匹黑马。 这个故事，我想龙华未来还能继续讲下去，不是简单的历史决定论，而是说，驱动龙华物业价值升值的逻辑没有变。当然，不能再指望未来10年和雅轩也再增长7倍——深圳任何一个区域也不可能了。 驱动龙华房地产增长是三个因素，一是深圳城市价值的整体增长，这个无需多言，示范区之后，价值又得到了进一步的抬升。二是龙华本身基本面的剧烈改变，深圳城市人口的剧烈流入，带来关内人口的向外疏散。这期间，得益于政府的远见规划，整体性开发龙华二线拓展区，开通了地铁，建设了北站，最终让龙华的区域价值与福田连为一体，也成了如今深圳人口密度最高的一个区。 第三点是市场的供求因素，整个深圳都缺房子，这意味着越靠近商务中心的区域，住宅物业就越稀缺。很多时候房价上升没有什么神秘的力量，仅仅是靠近就业中心就够了，其它的都是锦上添花，拉条地铁涨得更快，建个学校涨得更快…… 这些驱动逻辑都没有改变，所以，没有看淡的理由。在深圳的整体发展中，龙华位于特区内外的连接枢纽，它的区位价值未来只会进一步强化，否则关外难以发展。这个强化就是与福田事实上是一个区域，物业价值也是一体化的，这已经事实了。 有两个强有力的市场证据，一是，今年6月，龙华红山地块楼面价冲到了6.7万/平米，继续刷新区域地王高度。以正常预期来看，龙华突破10万/平米很快会“常态化”。这个背后，反映的其实是龙华-福田CBD合二为一的价格体系。 （今年6月，龙华楼面地价） 二是，龙华的配套设施开始走向“国际化水平”。据深圳商报报道，规划落地在龙华两个场馆——深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆，都将计划在本月同时动工。前者是深圳“新十大文化设施”之一，定位国家重点美术馆。后者拥有全国首个地下智能立体书库，是深圳实现“全球全民阅读典范”的重要平台。 （深圳美术馆新馆） （深圳第二图书馆） 另外还有一重限价的因素值得注意，我去年写过，新盘价格被限价低过同类型二手盘，是属于低估的。今年虽然限价有所放松，但是具体到和雅轩的6.4万/平米，依然是低过周边同类二手盘的。书香门第6.4万/平米，上河坊6.6万/平米，星河盛世6.9万/平米，玖龙玺9万/平米……可以说，在这个区域，和雅轩已经是区域同类品质价格最优的楼盘了。
（贝壳找房地图） PART 06 结语。 以上这些，归结起来，刚需买房是一件需要综合计算的事情，物质收益（代价）、精神收益（代价）都要计算。不能单看某一点，只看区域，或者只看新旧，或者只看前景，要把以上三重因素都考虑进去，才能够厘清自己的需求。 你要注意那些你必须会付出但你又看不到的隐性成本，同样，你也要计入那些你一定会得到但你也同样看不到的隐性收益。这样来做，才会有希望防止出现文章开头说的心理纠结：在买房子的时候，你只在意新房子好漂亮（精神方面），但在卖房子的时候，你只叹息为何还没有个二手房涨得快（物质方面）。 （本文仅代表《朱罗纪》个人观点，不构成具体置业建议。楼市有风险，入市须谨慎！） |
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