债权人如何对共有产权房提起强制执行？共有人如何阻却强制执行？

有知乎网友提问：“法院判一套住宅三个人共有，怎么才能执行？”，并邀请我回答。

我的回答是：如果一套住宅有2-3个共有人，但其中只有1-2个债务人（被执行人），债权人要求法院强制拍卖该房产来偿还债务，是非常复杂的，也是很麻烦的。如果债权人愿意花时间与精力来处理此事，一般来讲需要注意以下几个问题：

一是债权人需要向执行法院提起确权、析产之诉

因为一套房子有2-3个共有人，但债务人只有1-2个，那么按照法律规定，其中的非债务人的部分产权，是不负有为其他人偿债义务的，法院不能强制执行非债务人那部分的房产；或者非债务人的产权份额不大（一般不超过50%），在征得非债务人同意并确保其利益的前提下，也可以予以拍卖后，扣除非债务人房产价值部分之后，用剩余拍卖款来偿还其他具有债务人身份共有人的债务。

所以第一步是要经过法院确权、析产。债务人与债权人都可以提起析产之诉，债务人不主动析产时析产之诉就需要债权人提起，因为需要法院裁决每个共有人的产权份额。产权份额的确定，如果共有人互相有口头或者书面产权比例方案的，一般会按照他们的方案确定，如果共有人意见不一的，一般按照购房出资情况、继承比例或其他法定情形，如夫妻共有的一般按婚姻法均分各占一半。

二是债权人和法院执行法官需要和共有产权人就房产的处置达成一致意见

共有产权人的产权份额经法院裁决确定之后，如果债权人要求法院继续强制执行该房产，债权人和法院执行法官还需要与房产共有人协商房产的处置方法，比如按协商的房价由其他共有人出资购买债务人的产权份额，债务人的产权份额变现部分予以执行。或者通过司法拍卖程序评估拍卖房产，拍卖所得扣除其他共有人的应得份额之后的剩余部分，扣除评估拍卖费用，剩余部分予以执行，偿还债务。一般情形下，如果债务人的共有份额超过一半，即使其他共有人不同意，在确保其他共有人利益前提下，法院也是可以强制拍卖的。如果债务人的共有产权少于一半，其他共有人又不同意拍卖，法院一般是不会强制执行的。

但有一点可以做，就是涉及到共有产权房屋，债务人的那部分产权是可以查封的。房产即使是部分查封，也不能出售。这对其他共有产权人来讲，也是有不利影响的。

三是债权人对共有产权房提出强制执行措施，要慎重，否则得不偿失

对共有产权房提出强制执行措施，必须经过查封、析产等环节，而这些环节执行申请人都必须先行垫付费用。如果共有产权房还存在未还清的房贷，债权人就需要先弄清楚债权人大体拥有多少比例的房产，房产大体的市场价值，未还清的贷款有多少。如果债权人的产权少于一半，基本上就需要放弃拍卖环节（可以要求查封）。如果大于一半，就要估算一下债务人所持有份额的价值，减去未还贷款、评估拍卖费用，如果是债务人唯一住房的，还要扣除5-8年租金，如果剩下的部分债权人觉得有价值为之争取的，就可以按程序走下去了，否则，就无需再走，以免花了时间与精力，最后收不到清偿费用。

四是对房产是否存在共有产权，产权证并非唯一依据

尽管《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，现行的法律规定对房产是否存在共有产权人，并非完全依据房屋产权证登记的权利人来确定。

1、如果房产证上登记有共有产权权利人的，法律肯定承认他们的产权共有人身份。有的房产证对共有人的权利比例有明确记载，有的只有名字，没有比例。

2、如果房产证上登记的权利人只有一人的，其他人提出共有产权的举张，并能提供相应的证据，法院也要裁决他们为共有产权人，并依据证据裁定其产权比例。

如果是夫妻的，按照婚姻法，如果是婚后购买的房产，不管产权证登记的是谁，夫妻都是共有人。

如果其他人能提供共同出资购买的证据、口头或者书面的共同购房意向的证据、口头或书面约定的产权比例证据、入住该房产的证据，提交的证据可以形成完整的证据链的，法院一般也会裁决房产共有人以及各自比例。

五、房产共有权利人可以利用以下措施阻却对共有房产的强制执行措施，以维护自身的合法权益

房产证上登记的共有人，或者房产证未登记但有充足证据证明自己是产权共有人的，在得知房产被债权人提请法院查封、准备拍卖时，非被执行人身份的房产共有人可以向执行法院提起“案外人执行异议”，以房产共有人又非债务人的理由对强制执行措施提出异议，阻却强制执行。如果“案外人执行异议”被执行法院驳回，还可以提起“案外人执行异议之诉”，要求法院确权、析产。

如果房产是婚姻存续期间购买的，夫妻只有一人是债务人的，另一人凭结婚证、婚姻存续期的产权证，就可以提起“案外人执行异议”，阻却房产被法院强制拍卖的措施。

如果非夫妻身份对房产的强制执行措施提起“案外人执行异议”的，一定要有实际出资购买共有房产的资金支付凭证、与共有人一起买房的书面或口头协议、实际占有并使用共有产权房的证据。这种情况一般发生在几个人合伙买房子做生意，但因贷款或购房政策限制无法署名的共有人之间，或者父母与子女、兄弟姐妹之间共同买房生活时。这些情况下，需要提供的证据，类似于借名买房需要提供的证据。