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（四）存量住宅交易量大幅缩水，岁末始回升；价格下行幅度平缓 1.存量住宅全年交易量大幅缩水，自2000年来首次下降，存量交易回调幅度超过新建 从历年销售面积看，2008年1∼11月，存量商品住宅交易面积309.7万平方米，环比降幅65.4个百分点，自2000年以来首次下降(见图12)。 存量与新建商品住宅交易面积比例，由2007年的1.86∶1降至0.994∶1，二者市场份额发生逆转，存量交易量开始低于新建，市场更为低迷。其原因有二：一方面，观望情绪使然；另一方面，新建商品住宅价格走低，也抽走了部分对存量房的需求。 2.各月交易波动幅度存量逊于新建，岁末回升 从各月销售面积看(见图13)，存量商品住宅交易呈“先降后升、再降再升”波动态势，交易量和波动幅度均低于2007年同期水平。与2007年比，2008年1~8月平均同比下跌7成，落差巨大，这主要由于2007年上半年交易旺盛，而2008年上半年却延续调整所致。9月份同比跌幅也大约5成。10、11月逐渐恢复，同比跌幅维持在3成。 存量商品住宅交易套数波动温和，幅度逊于新房，并受新房价格影响显著(见图14)。5月份新房价格探底，存量日均成交134套，低于新房日均153套。7月份新房价格较高，存量日均成交135套，远高于新房日均82套。11月份之后在利好政策刺激下，存量房交易温和增长，12月份日均成交156套，达全年最高，被压抑的存量房刚性需求开始释放。 3.各月交易价格平缓下降，岁末走稳 2008年各月存量商品住宅销售价格调整幅度平缓，总体呈下降趋势。全年均价11631元/平方米，12月份比1月份降低14.0%。1~3月，存量住宅价格低于新房，交易量高于新房。由于春交会期间新房降价促销，4~5月存量住宅均价反超新房。6、7、8月价格稳步下行，加之大量豪宅入市拉高了新房价格，存量住宅交易量高于新房。9月份后，伴随新房价格下行，存量住宅价格继续步入下行通道。由于持续降息、营业税下调等政策出台，降低了二手房交易成本和门槛，12月存量商品住宅价格10933元/平方米，全年首次止跌。 （五）写字楼市场供求格局发生逆转，市场深度低迷，价格下跌 相比2006、2007年写字楼市场供不应求的局面，2008年供过于求（见图15）。2008年1∼11月，供应达17.35万平方米，虽不及2006年，但比2007年同期增加75.1%；销售仅3.43万平方米，比2007年同期下降83.3%，吸纳率不到20%，市场深度低迷。 从近三年价格数据看（见图15），销售均价自2006年大幅上扬，2007年达最高，2008年转而下跌，降为20605元/平方米，同比下降13%，高于新建商品住宅价格同比0.9%的降幅。 （六）商业用房市场供过于求加剧，市场深度低迷，价格跳水 自2006年以来，深圳商业用房一直供过于求（见图16）。2008年1∼11月，供应达54.15万平方米，与写字楼市场格局类似，供应虽不及2006年，但比2007年同期增加42.7%；近三年销售一直处于下行通道，2008年仅15.72万平方米，同比下降46.4%，吸纳率29%。2006年以来的供过于求，2008年程度加剧，市场深度低迷。 从近三年价格数据看（见图16），深圳新建商业用房销售均价2007年达最高，2008年大幅下跌，降为12127元/平方米，甚至跌破2006年水平。2008年价格同比下降37%，跌幅高于新建商品住宅价格同比0.9%、写字楼价格同比13%的降幅，价格跳水。 二、土地市场交易清冷，居住用地量价齐跌，各类用地差异显著 从历年住宅用地出让面积看（见图17），自2001年以来总体呈减少趋势。基于2006年房价高涨形势，出让面积有所增加，之后再度减少，2008年仅出让82.17万平方米，达8年来最低，环比下降40%。 2008年1~11月，全市共推出各类用途地块105宗，土地总供应面积395万平方米。成交71宗，流标比例达32.4%，略高于2007年；土地总成交面积270万平方米，吸纳率仅68.4%，土地市场交易清冷。其中，居住用地全市共推出17宗，供应面积135.41万平方米。仅成交8宗，流标比例高达53%，成交面积82.17万平方米若地块用途为综合功能，则用地类型的划分标准以主功能原则定类。，面积吸纳率仅61%。出让宗数和面积同比跌幅分别达86%、40%，延续自2006年以来下降趋势。同时，居住用地地价也大幅下挫，在已出让的8宗用地中，有6块以底价成交，平均楼面地价由2007年3278.98元/平方米降至1553.66元/平方米，降幅高达52.62%。 2008年深圳居住用地市场清冷，主要是房地产市场发展前景不明朗，以及开发商资金链紧张甚至短缺所致。同时，政府为提高土地集约利用水平，重拳打击囤地行为，国务院于2008年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，深圳市陆续出台《深圳市闲置土地处置工作方案》、《深圳市土地闲置费征收管理办法》等文件，依法处置闲置土地，盘活存量土地，也促使开发商理性拿地。 商业办公型用地共推出18宗，供应面积11.53万平方米。成交达16宗，流拍2宗，流标比例较低。成交面积10.02万平方米，面积吸纳率达87%。平均地价72685元/平方米。商业办公型用地成交相对活跃，源于深圳市良好经济基本面以及政府“总部经济”政策的推动作用。其他类型地块包括工业用地、机场用地以及停车场用地等，共成交47宗，流标比例为33%。 综上，房地产市场的持续低迷已波及土地市场，土地交易趋于理性，土地价格开始逐步回归其应有价值。 三、保障性住房供应力度加大，城中村改造举足轻重 （一）保障性住房供应力度加大 据深圳市国土资源和房产管理局2007年公布的住宅状况调查显示，深圳全市共有具有保障性质的政策性住房1800万平方米，总套数约20万套，占全市住房总量的7.3％，所占比例较小。加大对低收入家庭的住房保障，是深圳市住房建设的一项重要任务。 2008年6月，深圳市国土资源和房产管理局、市规划局出台《深圳市住房建设规划(2008~2012)》。2008年度计划建设保障性住房4.58万套，占总住房套数的29%；建筑面积228.4万平方米，占总住房面积的19%；其中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）3.8万套，建筑面积190万平方米。 2007年深圳市向低收入家庭提供保障性住房6006套，于2008年1月起受理，是深圳市住房保障体系建立后第一次大规模出售出租。其中，经济适用住房3142套，公共租赁住房2730套，廉租住房134套。除公共租赁房尚有部分剩余外，经济适用房供不应求。为此，2008年深圳市再提供保障性住房2726套，其中，经济适用住房2209套，公共租赁住房517套，并于2008年12月开始组织租售工作。保障性住房供应力度持续加大，满足了部分低收入家庭需求，对平抑人们对中低价位普通商品住房价格预期有一定作用。 另据本机构研究发现，深圳市当前所推出的经济适用房占所出售的商品住宅的比例还较低，经济适用房推出数量尚不足以明显影响商品房价格。根据香港公营房屋对私营市场楼宇调控经验，随着经济适用房推出比例的提升，政府据此调控商品房价的能力将逐渐显现。 （二）城中村改造举足轻重 城中村改造是深圳房地产建设的一大特色。一是其规模庞大，据《深圳市住房建设规划(2008~2012)》显示，至2007年底，原村民自建私房建筑面积约1.2亿平方米，主要位于城中村，占全市各类住房的46.2%，总量最多、规模巨大。二是其区位良好，由于历史原因，深圳城中村往往交通便利，适合住房和公共设施建设。释放村内土地集约再利用，对增加城市中心区域商品房供应、平抑过高房价大有裨益。如2008年下半年开盘的阳光花地苑、南光城市花园等通过旧改建设的小户型商品住宅项目，所取得的良好销售业绩，就源于其较好的区位、较低的价格。 在2008年1月30日公布的《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》中，计划旧城旧村改造建设商品住房3.37万套、公共租赁住房（含廉租住房）0.27万套，占总住房套数23.2%。城中村在房地产开发和住房保障中的角色日趋重要。 |
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