这将是这个板块的历史最低价！

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上周四，我在破竹进行了一场直播。其中有一个重要的部分是从选城市、选板块到选房子的一整套买房体系，基本可以解决你买房过程中95%的问题。

当天很多朋友都进入直播间和我互动，后来我把直播间的问题进行了梳理，发现郑州的朋友问的最多的问题是：

郑州下一个潜力板块在哪里？

所以呢！今天我们就来回答一下这个问题。

在展开这个话题之前，有三个关于选板块的前提需要大家知道：

1、房价上涨的背后，除了通货膨胀，一个很重要的原因是城市发展过程中对新区的炒作；

2、炒作新区的基本形式是，炒作、卖地，接着再炒下一个，再卖地。因此，有没有地是判断一个板块还有多少潜力的一个决定性的指标；

3、因为新区炒作的基本形式，所以存在板块轮动；因为存在板块轮动，所以存在过气板块和潜力风口板块。

以上三点是选板块的基本前提，我们选板块的基本逻辑都来自这三条。那么，在这三条的基础上，在寻找潜力板块时，还需要附加三个条件：

1、距离。这一点要展开需要很长篇幅，简单一句话就是中国最基本的城市发展模式是摊大饼，也就是“环线轮动模式”，这是由市场、人口、产业等等综合考量，更重要的一点就是最经济的通勤方式以及人对通勤时间可忍受的范围决定的。所以才有“近郊新区存在房产投资暴击的可能，远郊新区都是坑”的基本房产投资原则。

2、轨交。这一点展开也需要很长篇幅，简单一句话就是地铁和快速（轻轨）路拉近物理距离，缩短心理距离，提高板块效率和居住价值。而一个板块，房价有没有支撑、房价上涨的动力和天花板，最终还是要板块效率和居住价值决定。

3、配套。这一点展开也需要很长的篇幅，简单一句话就是正在落地或者规划的学校、医疗、商业、商务等是该板块房价的重要组成部分。因此，这些配套的定位、标准、落地情况是我们判断该板块目前房价是高估或低洼，一个很重要的标准之一。

好，综合以上内容，那么我们判断一个板块是否是潜力板块，需要满足以下四个条件：

 

1、距离主城区近，15公里以内，中间不能有超过3公里以上的断裂带；

2、地铁。规划（确定）的地铁或者在建的地铁，最好是两条或者三条，且有相交换乘站；

3、配套。有正在落地或者规划学校、医疗、商业中心、商务、酒店配套等；

4、有地。一定要有能够撑到下一轮行情启动的地，下一轮有可能出区域地王。如果在下一轮之前，这个板块就没有地了，那么下一轮这里就没有地王，没有地王，这个板块就泯然与众，注定成不了风口，不存在短期急涨行情，充其量跑平大盘。

需要特别注意的是如果上一轮是风口板块，且已没有撑到下一轮的土地，你此时入手，就是高位接盘，下一轮你很可能跑输大盘。

那么与之相反的，只要有足够的，有可以炒作的规划和概念，能撑到下一轮，再符合上面三点，那么大概率就是下一轮的黑马风口，如果价格不那么夸张，大概率就是潜力风口了。

 

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好，上面务虚了这么一大段，大家都着急了，郑州符合这样的板块在哪里？

先打开地图—— 

               

请大家注意图中带星标的片区。这就是目前在高新区连霍北、西四环以东，京广铁路以西合围区域，也是目前高新区新规划定位的文化生态居住区。

我们就不再浪费笔墨介绍为什么把这个区域标注出来，我们本着大胆假设，小心论证的原则，来分析这个板块。

1、距离。四环内，没有断裂带，距离主城区是肉眼可见的800米。

从图上能看到，和高新老城区是一个连霍高速的距离。关于连霍，我们可以从西四环一路向东拉，是这样一个价格阶梯状态。

 

2、地铁。一号线地铁延长线，规划设有纪公庙站。对于一个想要成为下一轮风口的板块，一条地铁显然是不够的，但好在地铁是有规划的。我们本着一条总比没有强的原则，如果一定要打分，按照10分制，地铁这一项可以给6分，算及格吧。

3、配套。目前这个区域是一片荒地。谈不上在建配套。我们可以来看一下这个区域未来规划。

从规划看，目前的规划处在功能布局阶段，整体是“一环、两核、三带、四片区”的功能结构：

 

“一环”是依托索须河生态廊道、连霍北高速生态廊道形成4KM滨河栈道；

“两核”是产业和居住两个部分，产业以文化产业为主，居住以商业、消费、学校等配建等为主；

至于“三带”和“四片区”主要是概念。

 

总之一句话，这个区域的配套不是区域核心区定位。

如果你想要北龙湖、龙子湖、高铁片区的级别的配套定位，这里不是你想要的。

这个区域的配套定位是区域级服务定位，也就是只服务区域内的生活居住需求。

但是这个区域还有一点特殊性需要大家注意，请看下图——

 

从图上能看到，目前板块内有小双桥遗址公园（总占地约1800亩，相当于绿博园1.5倍大小），再往北是古荥大运河文化区。

这个“古荥大运河文化区”是国家5A级文化生态旅游区，也是河南省政府四大重点工程之一，2018年已经动工建设。这里面包含后庄王遗址公园、冶铁遗址公园和纪信庙遗址，也就是在这个约20平方公里的区域内，聚集了近8800亩的汉文化+小双桥遗址公园、近3000亩的索须河滨河公园及荥泽湖公园。

所以呢？这对这个片区意味着两点：

 

1、这个片区注定不会有城市级别的商务商业中心。这是不足，就好像一个孩子一出生就注定拿不了100分，成不了明星一样。

2、但是，政府虽然没有指望它成为耀眼的明星，能够创造多少GDP。但它是这个城市的文化符号，是这个城市的里子。所以政府没少往里面花钱，按照政府为民的基本原则，钱花了，就要有价值，所以这个区域的路网、基建的速度和确定性是极高的。

 

可以这样说，政府会积极主动的去推进这个板块开发商的建设工作，让这个片区的文化产业投资早点为郑州和郑州市民服务。

这就是这个板块值得大家注意的两点。虽然这不是一个满分的区域，不是一个让投资人热血沸腾的区域，但却是一个大确定性的区域。

 

这个片区目前最多的就是地了。

这个板块占地12000余亩，其中可开发用地2500亩，除了在售的康桥九溪天悦的第一期125亩地，也就是还有2375亩纯地产开发用地，均处在待拍、待建、待开发状态。

很多人可能对这2500亩没有什么概念。有两个数字可以立刻让你对这个数字意味什么有感觉。

目前，郑州四环以内的待开发地块粗略估算是5000余亩，按照这个数据，那么有2500亩都在康桥九溪天悦这个板块。

这说明两点：

1、这里地虽然多，开发商也很大方，但对于四环内的郑州，这里的地又是稀缺的。

2、未来，你想要在四环内买一套新房，加上目前四环内在售项目，大概率有八或十分之一的可能就来自康桥九溪天悦，换句话说，只要你想在四环内买房，康桥九溪天悦就是你的一个备选项，如果综合上价格因素，它被选上的可能性几乎可以达到50%。

另外，这个板块地多，从区域内康桥首开地块建设指标就能看出来——

 

首期占地125亩，容积率2.5，仅由11栋20-27层的小高层组成，相当于每11亩地只有1栋楼，整个项目的建筑密度只有13.8%。且在小区北侧，特意预留了一个26亩的历史游园。

 

这么奢侈的楼间距，这么奢侈的园区公园，只能用地多来解释。

当然从另一方面也说明这个片区，地，便宜。

那么地便宜，是不是好事呢？

从买房人的角度说，如果你确定这是一个潜力板块，显然是地越便宜，越好。因为地便宜，意味者政府还没有开始炒作这个板块，意味着这个板块还没有地王，意味者房价便宜。

另外，因为这个区域是新区、新盘首开，只有一个开发商，拥有绝对的定价权。这意味着两点：

1、在市场低迷阶段，开发商考虑市场压力，定价会相对保守。如果你认可它的价值和未来的空间，那么你以后不会再等到更低的价格了。

2、反之，在市场启动上升阶段，只要它调价，就是这个区域的价格上涨，且它可以根据行情判断，直接确定一个锚。这在郑州的房地产地历史上不是没有出现过，比如2016年高铁片区的建业天筑和海马公园，在当时高铁西广场片区就是拥有绝对定价权的。它们就是用这种方式在2个月内直接完成了本轮的涨幅。

也许有人会有异议，涨上去有什么用，市场认这个价格吗？

关于这个问题，我们其实在前面已经充分论证分析过了，且按照2016年的房地产的市场走势，那么下一轮从启动到牛市末横盘，也是5年以后了。

相信5年的时间，作为三环边，四环内的区域，早已成为主城区的一部分，价格自然也早就夯实了。

过去三年，郑州已然从“休骗三”，步入四环时代。今年新推出的项目80%都在四环外，那么四环内的房子，价格合适且买且珍惜！

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那么，综合来说，什么需求的人适合选择这里买房呢？

1、高新区地缘客户改善。对于地缘改善，因为多种条件的局限，所以这里从规划、配置、产品都是可以成为这个片区改善客户选择的主要备选项。

2、不出四环的改善和刚需。随着郑州大四环时代的到来，四环边将是改善也好、刚需也罢的最后一道防线，这里的价格将会是很重要的竞争优势。

3、想要博一博，单车变摩托的投资客。通过上面的分析，作为投资客，大概率会有自己的判断和选择了。