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当我们大家都要担心，未来房子要涨价，自己现在不买是不是会吃苦的时候，日本其实已经走在我们前面。他们比我们更早的进入老龄化社会，让我们看看，徐静波老师了解的日本人对房子的看法和做法。  徐老师最近发现，日本人对房子有了新的动向，就是租房子的人越来越多，买房子的人越来越少。17年春节前，日本最的大公寓楼开发商，长谷工社长请徐老师吃饭，去吃意大利料理。吃饭的地方在东京的麻布，在六本木的边上，是有名的高级住宅区。这个住宅区两大特点， 第一就是外国的使馆多。在中国驻日本大使馆就在那里。 二是高级公寓楼多，麻布的高级公寓楼都有一个特点就是，高度都在5层以下。日本所谓的高级公寓楼有这么几个特征，一是楼层不高，一栋楼也就是十几户人家，最多也就是30是来户人家，二是，必须在市中心，但是不是在市中心的繁华街道或商业中心，而是在宁静的住宅区。 三是外观并不豪华，但是市内装修绝对是顶级。徐老师好奇的问，这些高级公寓楼的主人都是哪些人。 社长说：首先是成功的企业家，其次是高级商务人员。再其次是演艺界的明星，最后是外国人的企业高管。但是高级公寓楼基本上都是出租房为主，很少有普通人家。 一方面是租金的收益比较好，一般在多则200万日元每月，少则60万日元每月，按人民币计算的话，每个月有3.6万-12万元左右的收入。在东京首都圈上下班做轻轨地铁1个小时车程非常正常的时间，或者标准的上下班时间。从东京市中心坐轻轨一个小时可以到达哪里，可以到达神奈川县的横滨市。埼玉县的埼玉市，千叶县的船桥市。 换算成上海的话，可以到达江苏的苏州昆山，浙江的嘉兴和上海郊外的青浦松江等地。，也就是说600万白领每天从周边的地方离开家，到东京去上班。东京首都圈的白领们，买第一套房子的时候，平均年龄在35岁，而在中国是27岁，日本人从22岁大学毕业，30岁结婚，生下第一个孩子要上幼儿园时，不少人才感觉到自己应该拥有一个真正意义上的家。 于是考虑买房，在远离东京市中心的东京卫星城市，一套三室一厅的精心装修公寓楼，使用面积在100平方米，按照中国的建筑面积算的话是130平方米售价在3500万日元，大约在200万人民币，日本年轻人结婚没有像父母要婚房的习惯。因此，买这套房子是首付20% ，剩下的分20年还清。在55岁自己退休前把自己的最后的放贷钱还完，只是日本人买房子普通的套路。 日本的白领在其一生中，经常面临的问题就是经常性的调动，在日本一般是3年一换岗，是企业中普通原则，作为企业的干部，常常派往地方工厂或者国外的公司去工作，中央机关的人员也会被派往地方去担任一些，不需要通过选举就可以担任的一些政府职能工作职位，做基层的锻炼。因此流动性很大。有的时候是一家人举家迁往，有的只能一个人去，日语的说法叫单身赴任。 一旦单身赴任，妻子和孩子就变成了留守儿童和留守妇女。有的人认为，如果不是因为这套房子。完全可以一家人一起前往，工作在哪里，就在哪里安家。例如在中国出差，他们在北京上海租房子还可以申请房租补贴，相当于房子免费住。大伦先生所属的公司是长谷工是日本专门做公寓楼的公司，发现最近日本买房子的人越来越少，租房子的人越来越多，东京大学生活协会的调查显示，东京年轻人85%是租房子10%是住在父母家或者单位宿舍里面结婚安家，真正买房子的只有5%。 出现这种情况的原因， 第一是年轻人没钱买房子， 第二是，日本没有父母钱掏钱给孩子买房的习惯。必须年轻人自力更生，丈母娘也没有一定的要求必须男方有房才允许嫁女儿，不存在丈母娘经济。年轻人买不起房，最大的是因为没有钱，买不起是可以理解的。 但是到了30岁以上或者人到中年还不买房，在中国就有点奇怪。日本社会为什么会出现买房的人越来越少，最大的原因是日本人开始考虑自己的居住环境，必须符合自己生活环境的合理化。寻求生活环境的绝对合理化成为了日本人新的追求。孩子很小的时候，家是需要安在学校附近，方便接送孩子和上学，有两个孩子必须要有三室一厅的空间。 但是当孩子长大，考上大学，离开家上学或者结婚后，家里就剩下两个人的时候，三室一厅有点空空荡荡，每年的房产税需要多交。不在希望自己的家在学校近一点，而是希望离超市、轻轨、车站、医院近一点。所以会考虑搬家，买新房会动用养老钱，而且旧房子已经不值钱，卖不出高价，以前自己的买的房子就成为了负担。如果是租房子住，孩子上学时候租在学校附近，孩子长大后房子可以租在公司附近，方便上下班。等孩子上了大学结婚离家后，房子可以租的小一点，省下一些房租。  等自己年纪大的时候，选择在超市、医院近一点的地方，方便看病和买菜。这种根据生活形态而变化的租房需求，被越来越多的日本人所接受。日本人房地产市场上，租房市场好过卖房市场。很多人会说租虽好，每月需要支付的租金到最后，房子还不是自己的。我每个月还贷，到最后房子就是自己的了。话是没错，但是不少人本人认为我租房生活，虽然房租和每月还贷的金额差不多，但是不需要另外支付房产税，如果房子里面的东西坏了，也不需要我自己去修去买。通知房东就可以给你修好，有钱时我房子租的好一点，没钱时，我房子租的差一点。 人生有许多难以预测的变故，比如说离婚、失业。如果自己租房子的话，这笔账可以清清爽爽。如果是自己买房的话，涉及到离婚后的财产分割以及失业之后的房贷还款问题都会迎面而来。更为重要的是，日本有一个财产赠与税和遗产继承税。父母亲要把自己的房子给孩子或者过世后赠与孩子都是需要交财产赠与或者遗产继承税的。最高的税额在40%，相当于是把一半的房子交给政府。孩子如果付不起这笔费用的话，那就是父母给孩子留下的一笔负担，反而给孩子添了麻烦。在日本空房率这么高的情况下， 老房子不是说卖就能卖出去的  。正因为日本有一个租房的市场，在东京大阪的公寓楼从设计阶段就是确定是出租的，日本的租房市场十分成熟，很有规矩。比如房东希望是长期租用，不想我们那样突然把房子卖了，把房客赶走的情况。第二、可以租用的房子房子遍布城市的各个角落，可以根据自己的需要选择房型和地点。第三房型从单身公寓到家族公寓是应有尽有，而且每套房子不管新旧，房子的洗衣间、厨房设备都是一应俱全。生活十分便利，现在我们的情况和日本还是有不同的，在我们这面没有房子就没有财产，没有房子就没有地位。但是有房子的负面问题，也会逐渐凸现出来。 徐老师回到舟山老家，陪父母过年，发现家里的三层楼房就两位老人住，显得非常空荡，前几年经济效益好的时候，还可以租给外地民工，或者旧城改造拆迁户多的时候，还可以租给他们。现在农民工少了，旧城改造难度大了，租房子的人越来越少。两位老人每天上下三层楼非常不方便。徐老师想着能不能楼里按个电梯或者三层楼改成一层楼。春节期间，期望大家多陪陪父母，别用微信给孩子发红包，要用红包包好传统的利益很重要，让他们从小感悟到长辈给予红包的分量，更重要的是让孩子们从小知道守护传统文化的重要性。 |
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