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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 我代理的李某某与陈某房屋买卖合同纠纷案【一审案号：上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初17108号，二审案号：上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终2094号】所涉争议焦点是李某某与陈某签订的《房地产买卖居间协议》是预约还是本约？我代理李某某（房屋买受人）主张案涉《房地产买卖居间协议》是本约，该观点得到了一审和二审的支持，并取得了一审和二审胜诉。在2016年上海房价大幅上涨的背景下，我代理房屋买受人通过诉讼程序取得了房屋的所有权，该案很有代表性。 一、预约合同与本约合同的区别 预约合同是约定将来签订一定合同的合同，本约合同是为履行预约合同而签订的合同。《买卖合同司法解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等一般即是预约合同的形式，在房屋交易中，《居间协议》一般是预约合同的形式。《房屋买卖合同》或者《上海市房地产买卖合同》即是本约合同。 预约合同和本约合同最本质的区别在于“当事人的真实意思”：（1）预约合同是仅仅以定金罚则为成本和代价决定将来自己签订本约合同或者不签订本约合同，即既给将来可能不签订本约合同的对方一个违约成本，又不给将来可能不签订本约合同的自己太大的违约成本；（2）本约合同是当事人以比较高的违约责任（一般表现为违约金）为自己将来违约的成本，并且自己内心知晓在对方没有根本违约且没有约定或法定解除合同的事由的前提下，自己没有权利解除合同，对方可以要求继续履行合同。如房屋交易双方签订了房屋买卖合同，一方在对方没有根本违约且没有约定或法定解除权的前提下，自己没有权利解除合同。 之所以要先签订一个预约合同，是因为（1）客观上的原因。如签订本约合同的条件还不具备（如A欲出售某动迁房给B，但是A的小产证还没办出。注：并非此种情形下不能签订本约合同——房屋买卖合同）；（2）主观上的原因。如甲打算买乙的房子，但是还需要和家里人商量之后才能最终决定。 二、法院的判决 1、有些判决认为具备了房屋买卖的主要条件的居间协议是本约合同，如：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30059号、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第484号、上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1644号、上海市第二中级人民法院（2016）02民终1017号；上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初17108号、上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终2094号。 2、有些法院的判决认为即便居间协议具备了房屋买卖合同的主要要件，仍然是预约合同，如：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35559号、上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）重字第1号、上海一中院（2015）沪一中民二（民）终字第1481号、上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15731号、上海一中院（2017）沪01民终217号。 三、法律规定 1、合同成立不等于本约成立 《合同法司法解释二》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”一般的《居间合同》中都会有当事人名称或者姓名、标的（房屋，且座落明确）和数量（一般是一套），但是并不能以此为由认为买卖双方的本约合同已经成立，因为预约合同也是合同，具备上述几个要件可以说预约合同成立了，但并不一定本约合同就成立了。 2、具备买卖合同主要条款的居间协议是本约合同 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 之所以作此规定，是因为（1）双方没有必要再订立《房屋买卖合同》（签订网签合同只是为了过户登记、银行贷款等目的，是为了“应付”行政管理或银行审批的需要，不签订网签合同，合同当事人之间的房屋买卖合同关系也已经明确具体）；（2）“房款”是本约合同中的要素（定金是预约合同中的要素），买受人支付房款，出卖人收受房款，说明房屋买卖双方已经在实际履行本约合同，说明买卖双方已经把形式上看似是预约合同的认购、订购、预订等协议当作了本约合同。 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》载明：“《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。 如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。 如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。” 该解答主要是针对居间版的房屋买卖合同，但是如果理解为包含居间协议，或者参照上述规定理解居间协议是否属于本约合同，也有帮助：即具备买卖合同主要条款的居间协议是本约合同。 综上，为维护交易秩序的稳定，鼓励交易，保护守约方，应当将具备买卖合同主要条款的居间协议认定为本约合同。 四、争论居间合同的合同性质的意义 1、可否继续履行的问题。 （1）如果居间协议能够认定为是本约合同，则守约方就可以诉请继续履行【最典型的就是卖房人违约，买房人起诉卖房人要求继续履行合同：办理过户、交房等手续】。 （2）如果居间协议被认定为是预约合同，则不能诉请继续履行。同样是上面的例子，卖房人违约，买房人不能诉请继续履行合同，办理过户、交房等手续。违约方可以以定金罚则为代价单方解除合同。 2、违约损害赔偿的范围问题 （1）如果居间协议被认定为是本约合同，则赔偿的范围不限于定金：《买卖合同司法解释》第28条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。” （2）如果居间协议被认定为是预约合同，则违约损害赔偿仅限于定金罚则：《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 附李某某与陈某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2013年10月，陈某经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年10月11日，工行上海分行第二营业部经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元。 2015年10月21日，陈某（出售方、甲方）与李某某（购买方、乙方）及案外人上海春翔灵房地产经纪事务所第九分所（居间方、丙方）就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定购买总价款1，362，000元。付款方式：第一次，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款40万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项79万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方。第三次，乙方于过户前支付甲方第三笔购房款262，000元。因房产交易过户需要，双方同意于本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议条件补签上海市房地产买卖合同，并于上海市房地产买卖合同生效后60日内办理过户手续。甲乙双方协商一致，交易所产生的个税、契税、中介费由乙方承担，甲方自行承担还银行贷款部分，甲方同意于2015年10月23日将房屋交给乙方，并且同意乙方自行装修。 2015年10月21日，陈某出具定金收条，确认收到李某某支付的求购系争房屋定金6万元。2016年10月22日，陈某出具定金收条，确认收到李某某支付的求购系争房屋定金4万元。 2016年3月24日，陈某补办出了系争房屋的产权证。 一审审理中，李某某表示，因陈某需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。居间协议签订当日陈某即将系争房屋的钥匙交给了李某某。2015年10月23日，陈某并没有去现场，李某某自己去了后发现钥匙打不开门。李某某打电话给陈某，陈某说将锁芯取下来给她就可以了。此后，李某某在对系争房屋进行装修过程中获知陈某未交物业费，故李某某催促陈某去交物业费。陈某于2015年12月5日补缴完物业费后将发票原件交给了李某某，并表示此后的物业费均由李某某支付。2015年12月，陈某配合李某某办理了有线电视的用户名更名手续。居间协议签订后的90个工作日届满后，陈某才补办出产权证。李某某给陈某打电话，陈某一直不接，李某某通过中介公司催促陈某，中介公司反馈说陈某说一直在忙，故一直未能签约。此外，李某某愿意代陈某向工行上海分行第二营业部偿还贷款本息，相关款项在房款中扣除。 为证明己方主张，李某某申请徐某某作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争交易中介公司的经办人。李某某入住系争房屋是获得了陈某同意的。陈某补办的产证出来后，徐某某多次催促签约，但陈某说人在外地。陈某从未向徐某某催促过签约。 陈某表示，对徐某某的证人证言不予认可。系争房屋原是空关的毛坯房。确是因为陈某需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。陈某从未将系争房屋钥匙交给过李某某。2015年10月23日，李某某要求陈某交房，陈某表示房屋钥匙在其他中介处、要李某某晚两天，但李某某在当天直接自己开门进去了。虽陈某不认可李某某占有使用系争房屋，但此后还是配合陈某将有线电视的用户名登记为李某某，当天将物业费的发票也交给了陈某。2016年3月24日，陈某补办出了产权证，时间尚在协议约定的90个工作日内。此后，陈某与李某某电话联系、但联系不上。陈某与中介公司业务员联系，业务员也没有给过正面回复。但对于其关于系李某某的原因致使未能按时签约的主张，陈某未能提供证据予以证明。 裁判原文节选 一审【案号：上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初17108号】李某某与陈某就系争房屋签订的房地产买卖居间协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。该买卖居间协议对系争房屋的座落、成交价格、付款方式和付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等买卖交易细节均作了明确的约定，故双方间已成立了房屋买卖合同关系。现协议约定的过户时间已届满，李某某诉请要求陈某将系争房屋过户给李某某，与法不悖，当予准许。关于陈某的几点辩称，首先，关于房屋交接的情况，居间协议约定陈某应在2015年10月23日前交付房屋并同意李某某进行装修，李某某于2015年10月23日入住系争房屋并进行装修，陈某于2015年12月还配合李某某办理了有线电视用户名更名手续，可以推断出陈某对李某某入住并装修房屋是知晓并同意的。其次，关于陈某辩称系李某某的原因致使未能按约签约，陈某的陈述与李某某及证人的陈述均不符，陈某未能提供证据对其主张进行证明，且陈某补办出产证的时间已晚于居间协议签订后的90个工作日，故对于陈某的上述陈述，一审法院不予采信。再者，关于李某某装修及使用系争房屋的具体情况，与本案无关，并不构成陈某不履行买卖合同关系的合理抗辩。由此，陈某的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予准许。现李某某自愿先行向工行上海分行第二营业部付清贷款本息，相关款项在房屋余款中抵扣，与法不悖，可予准许。李某某向工行上海分行第二营业部付清贷款本息后，剩余未付房款应支付给陈某。工行上海分行第二营业部收悉贷款本息后应当注销抵押，陈某应在抵押注销后将房屋过户给李某某。据此一审法院判决：一、李某某于判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部还清陈某所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；二、中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；三、陈某于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助李某某将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至李某某名下；四、李某某于上述房屋抵押登记注销后十日内，向陈某支付购房款1，262，000元（其中扣除上述第一条中，李某某向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部代为还清借款本息时支付的款项）；五、陈某的所有反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。一审案件本诉受理费减半收取为8，529元、反诉案件受理费减半收取为8，529元、财产保全费5，000元，均由陈某负担。 二审【案号：上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终2094号】系争居间买卖协议系各方当事人真实意思表示，属合法有效，签约各方应按照合同约定全面履行各自义务。该协议对系争房屋买卖的主要必备条款均作了详细明确的约定，故上诉人与被上诉人买卖房屋的合同关系成立。上诉人在约定90天补签房地产文本合同的时间段里没有补办出系争房屋的产权证，故其认为被上诉人拒签导致买卖合同签署延误构成违约的上诉理由本院不予采信；其次，双方协议明确了交付房屋的日期，并同意被上诉人自行装修，虽然在约定交房日期上诉人没有亲自到场，但原审根据之后上诉人陪同被上诉人到物业和有线电视管理部门更换户名的行为推断上诉人知晓交房及装修事宜，本院亦予认同。上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被上诉人自愿向原审第三人结清系争房屋贷款，涤除房屋抵押权，相关款项在欠付上诉人房屋余款中予以扣除，与法不悖，可以准许。原审判决在被上诉人结清房款，工行上海分行第二营业部办理完抵押注销手续之后，由上诉人将系争房屋过户至被上诉人名下并无不当。 综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币25，587元，由上诉人陈某负担。 本判决为终审判决。 |
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