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祥顺财税俱乐部 2019-12-16 11:01:57 企业在生产经营过程中经常会发生房产租赁，并且很多时候都牵涉到跨年度预收租金问题，但很多财务人员对于预收租金怎么进行账务处理、增值税和所得税纳税义务时间如何确定不是很了解，本文通过一些案例详细进行说明。 （1）会计处理 新《租赁》准则规定： 在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。 可以看出，会计确认收入方法为权责发生制，应在各个期间分摊确认收入。 （2）增值税收入确认： 《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。 《营业税改征增值税试点实施办法 》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。 所以提供租赁服务采取预收款方式的，在收到租金时增值税纳税义务发生。 （3）所得税收入确认： 《实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照《实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 可以看出租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，企业具有选择权。可以在一次性收到房款时确认收入，也可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入；如果不符合租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，不适用《国税函〔2010〕79号》，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 【案例一】A公司2018年将设备出租给B公司使用，租赁期2018年7月1日到2021年6月30日，合同约定年租金10万元，合同约定在租赁合同签订日一次性支付全部租金。 本案例符合租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的条件，根据税法规定，A公司增值税上一次性确认收入，所得税可以选择在2018年一次性确认租金收入，也可以根据国税函〔2010〕79号的规定，选择分次均匀确认租金收入。如果A公司选择第二种方法处理，则不存在税会差异，如果选择第一种方法，存在税会差异。 假设A公司会计处理在2018年-2021年分别按照50000元、100000元、100000元、50000元确认收入，税收处理在2018年一次性确认300000元，则2018年需纳税调增250000元，2019-2021年度分别进行纳税调减处理。 2018年企业所得税年度纳税申报表 A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表  2019年企业所得税年度纳税申报表 A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表  2020年企业所得税年度纳税申报表 A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表  2021年企业所得税年度纳税申报表 A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表  【案例二】A公司2018年将设备出租给B公司使用，租赁期2018年1月1日到2020年12月31日，合同约定2018年1月1日支付租金28万元，2020年12月31日支付租金2万元，B公司支付租金时A公司开具等同金额租赁发票。 根据上述规定，会计处理为2018、2019、2020年分别确认租金收入10万元。 增值税方面为2018年1月1日确认收入28万元，2020年12月31日确认收入2万元。 所得税上该案例虽说符合租赁期限跨年度，但不符合租金提前一次性支付条件，故不适用《国税函〔2010〕79号》，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，即2018年确认收入28万元，2019年确认收入0，2020年确认收入2万元，则会计和税法形成差异，2018年纳税调增18万元，2019年纳税调减10万元，2020年纳税调减8万元。 |
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