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一次性收取N年租金如何财税处理

 雨送黄昏xzj 2022-09-29 发表于四川

      一、增值税处理。根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第四十五条第(二)项纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。另据《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)第二条规定,《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。根据上述规定,租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说一次性收取跨年租金收入,按收付实现制原则,收到的当天发生增值税纳税义务。

      二、房产税处理。对于一次性预收取的房屋租金收入,按照租赁期分摊缴纳房产税,还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税?总局未明确,各地规定不一,执行时还要咨询一下主管局的口径,如《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》(鄂地税发[2010]176号)第一条规定,关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题:《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定,仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入,不能按照租赁期分摊缴纳房产税,必须按照国税发[2003]89号文件的规定,以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

      三、企业所得税处理。根据《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定,租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定,其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

  根据上述规定,按合同约定一次性取得跨年租金收入,会计处理时应分期均匀计入相关年度收入,企业所得税处理时,按收入与费用配比原则,也可在租赁期内分期确认收入,也可一次性确认收入,按规定缴纳企业所得税。

      四、印花税处理。根据《中华人民共和国印花税法》规定,印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日;房屋租赁合同,应该按租赁合同记载金额的千分之一计算印花税。由此可见,租赁合同于合同订立时发生印花税纳税义务,印花税属于行为税,与是否收到租金无关。

      五、会计处理。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定,本准则规范下列投资性房地产:(一)已出租的土地使用权。(二)长期持有并准备增值后转让的土地使用权。(三)企业拥有并已出租的建筑物。第五条规定,下列各项适用其他相关会计准则:…(二)投资性房地产的租金收入和售后租回,适用《企业会计准则第21号——租赁》。《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定,对于经营租赁的租金,出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的,也可以采用其他方法。

      根据上述规定,对于经营租赁的租金,出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的,也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

      例,A公司出租办公楼,2016年11月一次性收取全年租金120000元,月租金10000元,租赁期从2016年11月起。会计处理如下:

      2016年11月收取款项时:

      借:银行存款

      贷:预收账款

      应交税费/应交增值税/销项税额

      或应交税费/简易计税

      2016年11、12月从预收分别转收入

      借:预收账款

       贷:其他业务收入

      2017年1-10月按月分别转收入

      借:预收账款

      贷:其他业务收入

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