一次性收取N年租金如何财税处理

      一、增值税处理。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。另据《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。根据上述规定，租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说一次性收取跨年租金收入，按收付实现制原则，收到的当天发生增值税纳税义务。

      二、房产税处理。对于一次性预收取的房屋租金收入，按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税？总局未明确，各地规定不一，执行时还要咨询一下主管局的口径，如《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）第一条规定，关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发[2003]89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

      三、企业所得税处理。根据《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　 根据上述规定，按合同约定一次性取得跨年租金收入，会计处理时应分期均匀计入相关年度收入，企业所得税处理时，按收入与费用配比原则，也可在租赁期内分期确认收入，也可一次性确认收入，按规定缴纳企业所得税。

      四、印花税处理。根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日；房屋租赁合同，应该按租赁合同记载金额的千分之一计算印花税。由此可见，租赁合同于合同订立时发生印花税纳税义务，印花税属于行为税，与是否收到租金无关。

      五、会计处理。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）企业拥有并已出租的建筑物。第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：…（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

      根据上述规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

      例，A公司出租办公楼，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租赁期从2016年11月起。会计处理如下：

      2016年11月收取款项时：

      借：银行存款

      贷：预收账款

      应交税费/应交增值税/销项税额

      或应交税费/简易计税

      2016年11、12月从预收分别转收入

      借：预收账款

       贷：其他业务收入

      2017年1-10月按月分别转收入

      借：预收账款

      贷：其他业务收入