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【20180408 每日一税】 免租期的财税处理技巧 这是《每日一税》为您服务的1459天，愿今天又是美好的一天。 编者按：2018年了，各位纳税人开始逐步进行2017年度企业所得税汇算清缴，从2018年1月15日起就企业所得税汇算清缴时容易忽略的问题与大家讨论。现将房屋免租期的财税处理有关事项与大家探讨。 由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。 一、基本规定 1.增值税 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2.企业所得税 纳税人取得租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 3.房产税 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 二、特别规定 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。 根据以上规定，出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。 三、案例解析 案例：吉祥公司（一般纳税人）出租一栋房屋给如意公司，租赁期为2017年9月1日~2020年12月31日，月租金10万元，2017年9月1日~12月31日为免租期，2017年9月1日、2019年1月1日、2020年1月1日分别收取租金120万元。 （一）会计处理 《企业会计准则——租赁》和《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答〈二〉》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。 吉祥公司会计处理如下： 1. 2017年 在免租期内也应确认租金收入，2017年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。 （1）9月1日 借：银行存款 120 贷：预收账款 108.11 应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89 （2）12月31日 借：预收账款 32.43 贷：其他业务收入 32.43 2. 2018年 2018年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元）。 借：预收账款 97.30 贷：其他业务收入 97.30 3. 2019年至2020年 2019年至2019年，分别确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=98.18（万元），缴纳增值税=120÷1.10×10%=10.91（万元）。 （1）1月1日 借：银行存款 120 贷：预收账款 109.09 应交税费——应交增值税（销项税额） 10.91 （2）12月31日 借：预收账款 98.18 贷：其他业务收入 98.18 （二）税务处理 1.增值税税务处理（附加税费略） 纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。 因此，吉祥公司应分别于2017年9月1日确定增值税销项税额11.89万元，2019年1月1日、2020年1月1日确定增值税销项税额 10.91万元，并给如意公司开具增值税专用发票。 2.企业所得税税务处理 （1） 2017年 《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 因此，吉祥公司预收租金收入会产生会税差异。 2017年在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-32.43=75.68（万元）。 （2） 2018年 2018年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万元。 （3）2019年至2020年 2019年和2020年分别在税收上确认租金收入=120÷1.10=109.09（万元），纳税调增=109.09-98.18=10.91（万元）。 3.房产税税务处理 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 因此，吉祥公司收到房屋租金时需按规定缴纳房产税。 （1） 2017年 2017年9月1日收到房租120万元，需计提房产税=120×12%=12（万元），并在申报期内缴纳房产税12万元。 （2）2018年 2018年未收到房租收入，不需缴纳房产税。 （3）2019年至2020年 2019年1月1日、2020年1月1日收到房租120万元，需计提房产税=120×12%=12（万元），并在申报期内缴纳房产税12万元。 参考文件： 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号）。 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。 《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）。 思考：吉祥公司2017年缴纳的房产税是否按权责发生制原则分摊在2017和2018年度企业所得税税前扣除。请说明你的观点和理由。 欢迎你给我留言。 |
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