关于房地产项目的收并购，这4大实操要点是成功的关键！

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如何找到合适的并购项目？

目前土地资源主要集中在以下四种类型的主体

 

几种土地资源渠道特点

 

  

建立高效的信息渠道

 

建立项目分级管理体系

 

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如何推动项目快速落地？

商务谈判阶段，经常会面对形形色色的业主，纷繁多样的诉求，关键是要建立标准化投资流程。

 

 把握谈判核心原则

 

推动项目快速落地

 

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如何控制项目风险？

商务风险

 

商务风险主要就是项目交易整个流程中的不可控风险，包括交易前提条件、资金通道、交易方式、节点控制、股东结构等一系列商务以及谈判风险。

财务风险

 

财务风险主要反映在项目的财务报表中，财务报表是并购中进行评估和确定交易价格的重要依据，财务报表的真实性对于整个并购交易也就显得至关重要。

法务风险

 

法务风险主要反映在目标公司对于与其有关的合同有可能管理不严，或由于卖方的主观原因而使买方无法全面了解目标公司与他人订立合同的具体情况；此外还有一些政府违约风险如政府对房地产项目涉及的大市证问题一直未解决，导致项目交付后排水严重的问题；因政府换届导致原来可行的方案被停滞的问题等。

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股权收购和资产收购关注点

股权收购和资产收购是最主要的两种方式，其中对收购方式的选择不仅仅是双方利益博弈的结果，而且还有许多的关注点需要注意。

1、股权收购关注点

递延税款

股权收购中所得税、土地增值税等只是延迟缴纳并非完全免税，评估目标公司边际价值时，应将“递延税款”扣除后再确定股权转让价。

股东优先购买权

若目标公司股东为两人以上，应留意其他股东优先购买权。

土地因素

注重土地权属关系、土地规划指标评估。

收购前签订合同

不应单从金额角度考评，还应看到合作方资信、配合度以及合同潜在风险。

目标公司自身合法性

目标公司是否依法年检；股东是否足额缴纳注册资金；非货币财产出资作价是否合法。

2、资产收购关注点

在建工程

需支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；投资开发需完成总投资额的25%。

存量资产

需重点关注是否取得产权证书，是否存在法律障碍。

收购模式

资产直接转让与资产划转在土地增值税以及契税上存在不同，被收购方可采用“先资产划转再资产转让”的收购模式；在被收购资产可分割的情况下，可采取部分资产出资并撬动融资模式。