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现实生活中，我们经常看到这样的广告“团购1万抵2万，5万抵10万”。购房者为了购买到合适便宜的房子，会找相关机构组团购买，从而获得一个相对低价。同时，购房者也乐于支付给机构所谓的团购费，如果最终购买到了房屋，通常也不会出现什么纠纷。但是，如果最终因种种原因没有购买到房屋或者购买以后发现并未实际减少支出而引发纠纷要求退还团购费的。在实践中该如何处理，是值得探讨的。通过本文的概述，以期有所裨益。
一、商品房团购的定义及表现形式
商品房团购是指具有一定数量的购房者自发组织或者由团购服务公司组织起来，组成一个临时团体与开发商就购房条件进行磋商谈判，并最终达到一个令人满意的购房价格，每位购房者分别与开发商签订正式的商品房买卖合同的行为。
目前，商品房团购大致有这几种表现方式：1、购房者自发进行的。2、团购公司组织，其作为购房者的受托人或居间人余开发商进行谈判的。
二、商品房买卖团购中的法律主体、法律关系
在商品房团购中，存在团购公司、购房者以及开发商三个法律主体。
1、购房者与开发商之间的法律关系
无需赘述，双方之间是房屋买卖合同关系。购房者是买受人，开发商是房产出售人。
2、购房者与团购公司之间的法律关系
团购公司接受购房者的委托，参与与开发商的谈判。从而达到一个满意的价格，从这个方面说是购房者的居间人，按照购房者的指示购买商品房。
3、团购公司与开发商的法律关系
如果团购公司作为开发商的销售公司，与开发商是委托代理关系，如果是代表购房者参与与开发商的谈判，与开发商并不存在法律关系。
三、团购费的司法认定问题
（1）认定为预付房款的
团购公司系开发商委托销售楼盘公司，团购公司与开发商签订《楼盘销售代理协议》，约定团购公司按照开发商制定的X万抵Y万“的优惠形式，代理开发商销售楼盘，并收取意向成交客户交纳的X万”团购费，若开发商与意向成交客户签订正式的《商品房买卖合同》且购房人已支付首期购房款，则团购公司收取的X万“团购费直接转化为团购公司的合作收益；若客户退房，则团购费由团购公司直接退还给客户，与开发商无关。由此可见，团购费应属于团购公司代开发商预先收取的购房款，在开发商与客户签订正式的《商品房买卖合同》并开始履行后，客户预先交纳的X万”直接转化为Y万“计入购房款总额，客户无需再交纳Y万”购房款。
本案中，购房者与开发商签订《商品房认购书》后，既未按照认购书的约定到开发商的销售部签订正式的《商品房买卖合同》，亦未交纳购房首付款，以行动表示拒绝履行《商品房认购书》。在庭审过程中，购房者明确表示不想购买案涉房屋，其与开发商签订的认购书不能履行。在购房者已明确表示退房的情况下，团购公司应当按照其与开发商公司的约定将购房者已交付的团购费退还。
参考案例（2016）辽02民终360号
（2）认定为服务费或者佣金的
购房者欲购买开发商房屋，为获得优惠，参加了某网站开展的“8000抵70000优惠”活动。购房者向某网站提交了《团购VIP会员申请书》，该书上载明：购房者自愿申请成为团购VIP会员，并自愿交纳8000元团购费，此款不抵扣房款，仅作为团购费；某网站团购VIP卡会员在购买某网站的合作伙伴开发商开盘当天可享“8000抵70000优惠”；购房者同意参加某网站团购活动，知晓活动全过程，将按规定流程购买、完成认购并签署购房合同；在签订商品房认购协议前，放弃购房者，有权申请退还团购费，在正式签署商品房认购协议后，团购费不予退还。
购房者的合同义务即为交纳团购费，某网站的合同义务是为购房者提供某种会员待遇服务，该待遇即在开发商开盘当天才可享受8000抵70000优惠。在合同履行过程中，购房者依约缴纳会员申请费。而在开盘当天，购房者已享受到购房优惠。因此法院认为某网站已经履行了提供约定的优惠待遇的合同义务，对于购房者要求返还团购费的请求不予支持。
本案中，购房者同意以参加某网站会员的形式通过该会员权益参加团购活动，购房者按照约定与开发商签订了正式买卖合同，而某网站也完成了相应的服务，最终对于购房者要求返还团购费一事未予支持。
参考案例（2016）湘01民终4299号
（3）非因购房者原因导致商品房买卖合同未能成立的，无论团购费认定为何费用，如何处理
购房者参加某广告公司对开发商的楼盘促销活动，与开发商签订了《认购书》，并支付认购定金，同时在营销中心向广告公司支付了团购费。在签订合同过程中，购房者对《商品房买卖合同》有关按揭不通过后续付款方式、违约责任、房产证需到2020年交付等条款不同意，而开发商不同意协商合同条款，故未能签订《商品房买卖合同》。
因该事由不可归责于当事人双方，故购房者要求开发商返还定金的请求予以支持。但购房者请求开发商返还团购费用，因该费用不是开发商收取，最终不予支持。
本案中，因对于团购费非因开发商收取，在因不可归责于当事人双方解除认购书时，团购费未得到支持。
参考案例（2017）粤13民终1674号
关于团购费用是否应予以退还，法院认为应予以退还理由如下：团购买房服务合同约定：“经纪服务期限为自本合同签订之时起至甲方与发展商签订商品房认购相关协议并交纳购房定金给发展商之时结束。”原告缴纳定金的时间先于缴纳团购费的时间。即原告签订团购协议前，已经交纳购房定金，被告并未实际提供服务。而本案中，房屋并未成交，被告无权收取团购费。据此，原告主张退还团购费最终予以支持
参考案例（2017）粤13民终36号
通过以上两则案例，说明团购费与因该事由不可归责于当事人双方的事由解除认购书的并无多少关系，而是在团购费的认定与开发商与团购公司的协议内容上。
最终，可以看出，司法实践中，一般对团购费的认定为预付房款或者服务费，在认定为预付房款的情况下，作为购房者在没有如约购买房屋时，是可以要求返还团购费的。
但是如果认定为服务费，作为中间人的团购公司，提供了相应的服务，为购房者与开发商搭建了沟通的桥梁，即使购房者最终没有与开发商签订正式的商品房买卖协议，服务已经完成，团购费要求返还得到支持的概率是极低的。
其中，住建部于2016年10月发出《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的不正当经营行为做出了明确界定。其中一种为：商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。
在司法实践中，法院一般认为中介公司提供的服务从居间角度考虑购房者是否应当承担相应的费用。
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