听说，你完美避开了开民宿所有的赚钱方法

在前面的文章里，我们基本上已经把开民宿前要做的前期准备都给大家捋顺了，选好房子，也确定了装修风格之后，还有一些是需要注意的，比如说，如何省钱装修？当一切都搞定之后在上线前应该做好哪些准备？看完这三篇超全的“开民宿指南”后，基本上就是赢在了起跑线上。

图片来自网络，国外民宿

Part 5

几种可以省预算的装修方法

最最省预算的方法是，在当初选房的时候就找一个后期不用投入太多的，前面已经说过，这里不再赘述。其他的方法：

1.在闲鱼或者二手市场淘一些不错的家具或者电器；

2.能在网上买的就在网上买，比如淘宝和宜家，民宿筹备的时间成本也很高，减少到处闲逛的时间；

3.把预算比例拆分，了解什么需要重点投入，什么不需要，以睡觉空间来说：

方案1：床300元+床垫2000元

方案2：床1500元+床垫800元

你会选哪个？

图片来自网络，国外民宿

很多人可能都会选方案2，觉得床比较重要，甚至觉得300块钱的床根本没法要，大多数人不知道买床其实可以不必花重金买床架，根据我多年的建议是，比床架重要的是床垫。好的视觉设计可以帮你引流，但是一些触觉设计却可以优化客户的居住体验，而床垫是最值得投资的地方之一，应该把更多的预算留给这部分。

这种例子还有很多我就不一一展开讲了，想要深入了解的朋友可以私下再聊。

4.如果你动手能力强，喜欢DIY，为了节省成本也可以自己动手做一些装饰品，简单的装修工作也可以自己来做，比如刷墙，比如用瓷砖贴纸搞定泛黄的瓷砖，等等。

5.利用一些装修神器，比如挂画和绿植，它们是性价比很高的家装小物，我在设计中会经常用到。

要把绿植搭配得清新脱俗也是一件费心事，一不小心就变成了“农家乐”，重点还是在于搭配，技巧可以总结归纳为八个字：高低错落，疏密有致。

为什么设计师们都离绿萝远远的？除了其本身缺少美感之外，搭配性能也比较差。几个植物推荐：仙洞龟背竹 | 大仙人掌量天尺琴叶榕 | 虎尾兰 | 芙蓉菊，对比一下就知道我不是在黑绿萝。

图片来自网络，国内民宿

提示：对于养什么植物都死的朋友，或者严重不通风的房子，就不要这种方案了，对植物太残忍。

选挂画最重要的是基于风格去考虑，搭配好了风格后，一副挂画设计在空间中可以融入其中，好的选择可以让空间氛围更加融洽。哪怕选错了挂画而选对了风格，也不会让人感觉很突兀。比如对于北欧风而言，简约的版画、数字、几何、人物、动物头像等就比较适合。

*图片来自网络，国外民宿

Part 6

预算和时间成本的把控

首先，要列出整体预算，这样才能知道在什么位置选址，选多少钱的房子，以及装修需要花多少钱。

千万别空有一腔热情，不计成本地追求完美，开民宿一定要讲究的是性价比，比如说为了节约成本，在刚开始选址找房的时候就应该考虑到这一点。你开在朝阳大悦城附近和开在草房，所需要承担的房租成本就相差不少（虽然两个地方只相隔四站地铁），明显是后者的性价比更高。

成本高，意味着的房价定位不能低，而对于消费者来说，他们在选民宿的时候也会看性价比。

确实很多人都有民宿情怀，一下想把它打造成心目中最理想的样子，但开民宿这件事本身是一个生意，必须从商业角度去考虑，对生意人来说严控成本是必须的。

每个城市的具体情况不一样，但是都可以用面这样的类别作为参考。一句话原则：硬装钱少花，能不花尽量不花，软装重点抓，把钱花在刀刃上。

记住我们前面说的：租期3年起，能在好的区域找到好房子，能租更久就更好；中介费能省就省，如果准备长期做，我建议找个固定的中介，关系搞好之后，你再找其他的房子中介费会越来越低。

民宿的投入主要有以下几个部分，在一开始的时候就做好预算规划，可以专门买一个记账本，控制投入，别一激动看见这个也好，那个也需要买，最后一下子超支太多。

➊是房租+中介费，房租的话，当然能便宜尽量便宜。

➋是房子的整体筹建成本，一般包含：设计费、施工费、硬装材料费、软装饰品费以及基本生活用品的费用（网费包含在内）等。根据自己的情况看如何去分配这部分的预算，如果不知道怎么来做成本把控，也可以来私信。

➌是摄影相关费用，比如请摄影师的费用，拍照的物料费等。

第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，这就很可怕了。

图片来自网络，北京一家不错的民宿设计

以上是预算成本，接下来我们说说时间成本，时间成本把控主要分为两部分。

一是最好争取到免租期，你可以在这段期间时间装修，减少房租成本，很多人在第一次租房时甚至不知道有免租期这个概念，这是可以和中介或者房东去谈的。北京有点难，但也不是不行，我争取过的最长是 15天 ，很破的房子是一个月。

二是装修期间定好时间范围，一般是在15天内完工。不需要大动硬装的话，这个时间完全足够。装修的时间和之前房子的好坏有直接关系，这就是为什么一再告诉大家，不能选硬装基础特别差的房子，比如重新装修一下厕所或厨房，再加上刷漆买家具至少也需要一个月了。

图片来自网络，国外民宿设计

关于装修方面补充几个小细节：

1.选房或装修时要注意房间漏水的问题，尤其是一些有年代的房子，像是北京的老胡同或者上海的老洋房，问题太严重、修缮起来费钱费时的不如换个房子，能处理的就在装修时把防水做好。

2.为了节约成本，有些电器尽量采用节能的，比如说灯；现在的电费是真不便宜，有些心大的客户出门忘记关灯或者空调，一个月下来电费所花的成本也不小，开源的时候注意也要节流，不要忽视这些细节。

至于关于花多少钱合适？这个问题要是系统地回答起来，还真不是几句话就能说完的事，我之后会写一些更详细的内容。

以上就是所有关于选房和装修的前期准备了，到这里还没有结束，因为接下来还有开张准备。

图片来自网络，国外民宿设计

Part 7

开张前的线上和线下准备

线 上

1.先了解各大民宿平台，然后在上线之前，你需要做的是准备好民宿图片和宣传文案，这两点都非常非常重要，先说照片，之前我也说到过要找好的摄影师来拍摄，他们往往能发现亮点而规避缺点，这是非常必要的投资，等同于是在给自己拍广告。

2.差不多的位置，肯定会选照片好看的。其次是文案，请做好清楚而明确的房源描述，不会写的看看那些优秀文案是怎么写的，它的目的主要有两个，一是让人看了就能明白，减少不必要的沟通成本，二是宣传。

*图片来自网络，一家国外的民宿设计

3.做一个简单的居住说明文件，避免反复回答客户的咨询。在这个说明文件里我分为了五个部分，每个都可以根据自己的情况去做调整。以大连的民宿为例：

➊入住前的提醒

比如：来之前请查好大连的天气，确定带好适合的衣物；出于卫生和环保考虑，我们不提供一次性牙刷，请自备牙具。（这个根据个人情而定，有的民宿会提供，有的不提供，如果不提供要提前让客户知道）；夏天延误情况时常发生，飞来的小伙伴们可以考虑买个延误险……等等。

然后在后面留好自己的联系方式，微信和手机号。

➋交通和导航说明

做一个能帮助客户快速找到房子的交通及导航文字说明，一定要明确明确再明确，具体具体再具体，千万别按照“东南西北”来说明，大部分女生看不懂，目的是避免客户找不到住处一直打电话问，增加沟通成本，体验也不好。

有说到这儿有个挺有意思的现象，就是国外友人一般很少会给你打电话问地址，但同样的地方，咱同胞们几乎每个都会打电话问，有的也写得非常清楚了，可是他们喜欢打电话确认。

这里主要是关于涉及到入住时间和如何开房门，有的民宿是钥匙，有的是电子锁，怎么获取钥匙或电子门锁密码都要在这部分里写清楚。

➌详细的房屋守则，以下图为例：

➍提供一些基本的信息

比如WiFi密码，比如备用的生活用品在哪里可以找到，目的同样是减少沟通成本。

➎关于退房

写清楚最晚退房时间，有一些临走前的嘱咐，比如“退房离开时请带好随身物品，帮忙关掉房间内的灯，钥匙放在屋里即可。”等等。

➏为了增加入住体验还可以提供其他东西

比如说代订旅游景点门票的服务、租赁拍立得的服务、推荐旅行攻略和美食攻略等等，前期准备时不会花费太多时间和精力，可是却是一个一劳永逸的事儿，在服务上比别人稍微做得细心周到，就能获得更好的口碑，比如▼▼

线 下

这一部分的前期准备很少有人能注意到，从我的经验中总结出几点供大家参考：

1.刚开业的时候，找几个朋友做一个居住测试，尽早发现房屋的问题，比如缺少什么，居住起来还有哪些不便等等，在上线之前解决好， 提供给住客更好的体验，保证之后的好口碑。

2.上线之后不一定能马上接到单，这个时候不要干等着，找几个朋友刷几单，先积攒一些好评。

3.可以提供留言板或者是能打印照片的机器，方便住客留下他们关于这里的美好记忆，慢慢收集起来就变成了可以宣传的资料。

总结一下，我自己的民宿目前同时开在大连和北京，两个城市都比较熟悉，再加上数量不多，所以运营管理很方便。因为数目不多，所以管理成本低。

基本全年入住率保持在87%，之前经营几百套民宿的时候，入住率也在75%以上 。对经营民宿的成本线我始终控制在50%，所有的投入平摊下来后，只要超过50%的入住率，其余的就都是净利润了。

总的来说，开在北京的民宿相比之下会更容易赚到钱，没有淡旺季之分，一直都会有人流量，而且北京的民宿很多装修设计得都比较土，你稍微装修得好一点，就把其他一般民宿远远甩在身后了。

而大连的话，我基本都是以短租+长租的方式经营，基本从七月份开始到十一期间能把全年的成本全部赚回来，剩下的时间每卖一天都是利润，因此，根据城市的不同，一定要有不一样的经营策略。