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土地出让合同载明的国有建设用地使用权出让期限是2019年3月13日-2089年3月12日。2018年10月16日，受让人持土地出让合同等材料，向登记机构申请国有建设用地使用权首次登记。问：对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构可否办理? 笔者认为，对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构应当不予办理。 《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，物权法采取债权与物权区分原则，债权是物权产生的原因，物权是债权目的实现的结果。但是，《民法通则》第八十四条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债和债权是二个不同的概念，债是一种法律关系，债权是该法律关系中的内容之一。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。据此可知，一般情形下，依合同约定建立的债，自合同生效时起建立. 那么，在债建立的同时，债权是否也随之产生而存在呢?《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此可知，只有合同当事人中的债务人按约定履行义务后，才能产生与之对应的权利，即债权。申言之，债权可能产生于债务人履行义务之后，否则，债的关系虽然建立，但债权不一定随之产生而存在，简言之，债权不一定随债的关系的建立而同步产生。《房地产管理法》第七条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。据此可知，本案中，“土地出让合同载明的国有建设用地使用权出让期限是2019年3月13日- 2089年3月12日”，表明受让人受让的是2019年3月13日-2089年3月12日间的国有建设用地使用权，虽然土地使用权合同自成立时生效，但土地使用权合同生效时，受让人基于该合同设立的以取得国有建设用地使用权为目的的债权尚未生效，债权目的也无法实现，即受让人在债权始期2019年3月13日前不能基于该土地出让合同取得国有建设用地使用权。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第(三)项规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。据此可知，本案中，2018年10月16日，受让人申请登记时提交的土地使用权出让合同，不能使其基于该合同取得申请登记的国有建设用地使用权，属于申请材料不齐全的情形，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理，待土地使用权始期届至时再申请。因此，对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构应当不予办理。 【来源】《房地产产权产籍》2019年第4期 |
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