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商品房买卖交易中，开发商（本文也称“出卖人”）处于交易中的优势地位，对于其在交易过程中采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，仅仅依靠补偿性的赔偿无法弥补买受人的损失，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。我国在惩罚性赔偿相关立法方面目前已经搭建了一定的基础，1993年出台的《消费者权益保护法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，1999年出台的《合同法》第一百一十三条的合同违约责任中也明确了惩罚性赔偿制度。2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖合同司法解释》”）第八条、第九条对商品房买卖合同纠纷中“惩罚性赔偿原则”的适用进行了明确规定。（相关法律规定见文末）  一、买受人主张“惩罚性赔偿”的条件 （一）请求权主体是商品房的买受人，责任主体是房地产开发企业 《商品房买卖合同司法解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该条规定可知，适用惩罚性赔偿的责任主体只能是房地产开发企业，且存量房、经济适用房、集资房、房改房和宅基地不适用惩罚性赔偿的规定。 （二）以合同无效或效力终止为前提 根据《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条的规定，买受人主张惩罚性赔偿的同时，应当请求宣告合同无效，或者请求撤销、解除合同，否则不得主张惩罚性赔偿。 （三）惩罚性赔偿适用于特定情形 《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条共规定了五种可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，具体包括：（1）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（4）商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；（5）商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人的。而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。 二、不同情形下，商品房买卖中“惩罚性赔偿原则”适用的裁判观点 (一)出卖人是否承担惩罚性赔偿责任，需综合考虑在订立《商品房买卖合同》时其是否具有欺诈的故意 1.出卖人具有欺诈的故意，应当承担惩罚性赔偿责任 [相关案例]（2011）浙民终字第23号 浙江省高级人民法院 [裁判要点] 法院认为，滕××与天元××签订商品房买卖合同在2008年8月26日，而早在2008年3月28日，天元××已与赵某某就同一商品房签订了买卖合同。现无证据证明天元××在与滕××签订商品房买卖合同时，已向滕××告知了房屋已出卖给赵某某的事实。并且，2008年10月7日，赵某某以天元××为被告起诉要求将商品房买卖合同进行备案登记，在此诉讼期间，天元××仍就涉案商品房的买卖事宜与滕××进行再次确认，据此可认为天元××具有欺诈的故意。而近两年当地房屋价格大幅上升，滕××无法取得房屋所有权的损失确实较大。综上考虑，滕××要求天元××赔偿一倍购房款的诉讼请求，符合法律规定和本案事实，应予支持。 2.出卖人不具有欺诈的故意，不承担惩罚性赔偿责任 [相关案例]（2016）最高法民再129号 最高人民法院 [裁判要点] 法院认为，《商品房司法解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿。本案中，恒通公司为解决资金困境的压力，在未取得商品房预售许可证明的情况下，以明显低于同类地段商铺市场价的价格出售涉案商铺，其与宋维斌签订购房合同时，并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明[F1] 的事实，行为上并不存在严重过错，本案纠纷的引起是因宋维斌不支付购房款的违约行为造成的，且在签订合同当初，宋维斌未尽审查义务，导致合同无效，其应负一定的责任，因此，本案不适用《商品房司法解释》第九条的相关规定，宋维斌诉求一倍购房款的上诉请求不能成立，应予驳回。 (二)出卖人与买受人签订的协议如定性为预约合同，不适用惩罚性赔偿的规定 [相关案例]（2017）最高法民申46号 最高人民法院 [裁判要点] 法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，本案应否适用惩罚性赔偿，应当看修永琴与晋豫泰公司之间所订立的《商品房认购协议》性质上是否具备了商品房买卖合同的主要内容以及是否符合上述规定中的三种情形之一。本案中，修永琴(乙方)作为买受方与作为出卖方的晋豫泰公司(甲方)于2012年8月11日所订立的《商品房认购协议》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，且该认购协议中没有确定标的物，即房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。修永琴申请再审主张本案应适用商品房买卖中惩罚性赔偿的规定，依据不足，本院不予支持。 (三)出卖人无恶意且未将房屋“向社会销售”，不适用惩罚性赔偿的规定 [相关案例]（2017）最高法民终387号 最高人民法院 [裁判要点] 法院认为，司法解释第八条在规定买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还赋予买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此项责任即惩罚性赔偿责任，其功能在于保护诚信，制裁恶意违约，因此，该规定应当严格限制适用。兰东公司多次催款交房，甘肃人寿公司拒绝付款及接收房产。案涉房产在竣工验收合格、工程交工后，兰东公司在多次交涉无果后，为减少因甘肃人寿公司未积极履行配合协助义务而不断扩大的损失，将案涉房产出售给聚丰公司，不应当认定该违约行为存在应当课以惩罚性赔偿责任的恶意。加之，案涉房产并非本解释第二条规定的“向社会销售”，甘肃人寿公司购买案涉房产为商业办公而非公民居住之用，其以出卖人兰东公司根本违约为由，请求兰东公司偿付一倍的已付购房款赔偿金，缺乏事实根据，与法意亦有不合，该项上诉理由不成立，本院不予支持。 (四)开发商故意隐瞒所售房屋已经被查封的事实，不适用惩罚性赔偿的规定 [相关案例]（2019）冀02民终1969号 唐山市中级人民法院 [裁判要点] 法院认为，龚秀芳主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求美盛公司给付其利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，本案涉案商品房系被采取司法查封措施，并不存在“故意隐瞒房屋已经抵押的事实”，故对龚秀芳该部分诉请不应予以支持。 (五)出卖人因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，由出卖人承担经营风险 [相关案例]（2012）民抗字第24号 最高法公报案例 [裁判要点] 法院认为，根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与07号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得06号、07号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。 三、商品房买卖欺诈行为是否适用《消费者权益保护法》中关于消费欺诈的三倍惩罚性赔偿制度 《商品房买卖合同司法解释》关于惩罚性赔偿责任的法律渊源是1993年制定的《消费者权益保护法》第四十九条，2013年新修订的《消费者权益保护法》加大了惩罚性赔偿的额度，将经营者实施欺诈情形下的“二倍赔偿”修改为“三倍赔偿”，然而商品房买卖欺诈行为是否适用《消费者权益保护法》中关于消费欺诈的三倍惩罚性赔偿制度没有明确的法律规定。但是江苏省高级人民法院审判委员会印发的〔2016〕10号《关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》第7条明确了该类情形的处理规则：商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《商品房买卖合同司法解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 [相关案例]（2016）苏民申4899号 江苏省高级人民法院 [裁判要点] 法院认为，双方所签合同中没有适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的具体、明确的合意，陈昕、李雪丽主张将其所诉称特别告知的制定依据作为双方达成的法律适用合意，没有事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已对商品房销售中适用惩罚性赔偿情形作出了明确规定，一、二审法院据此认为商品房销售不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，并无不当。陈昕、李雪丽关于本案应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 总 结 综上，惩罚性赔偿是越来越受重视的一种责任承担形式，其原因是民事活动中故意因素支配下的行为带来的利益远大于采用补偿性赔偿责任下所需赔偿的损失。对于出卖人来说，应当在商品房交易活动中坚持诚实信用原则，在订立商品房买卖合同时如实告知买受人相关事宜。如出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误认识，作出不真实的意思表示，买受人有权请求法院宣告合同无效，要求解除合同或者撤销合同，并要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。 相关法律规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一） 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五） 法律规定的其他情形。 北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》 京高法发〔2014〕489号 十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用 出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。 《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》（试行） 9.开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理： （1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 12.双方当事人订立商品房买卖合同且买受人已交付部分房款后，出卖人恶意违约，请求解除合同，并愿意承担超过已付购房款一倍的赔偿责任的，如买受人不同意解除合同，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。 浙江省温州中级人民法院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》 第九条 买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用。 第十条 买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%。 第十一条 具有《解释》第八条、第九条规定的五种情形的，买受人依照《消费者权益保护法》的规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，人民法院不予支持。 《河南省消费者权益保护条例》（2009） 第十七条 商品房经营者应当以书面形式向消费者明示商品房的准确位置、建筑结构、建筑面积、套内面积和共用分摊建筑面积、装饰标准、外部环境、公共设施、配套基础设施、计价方式、付款方式、交付使用条件及日期、产权证书办理等情况。商品房经营者不得有下列行为： （一） 故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的； （二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖或者为拆迁补偿安置房屋的事实订立商品房买卖合同的； （三） 订立商品房买卖合同后又将该房屋抵押或者出卖的； （四） 将未经竣工验收或者验收不合格的商品房交付使用的； （五） 违反合同约定，迟延交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的； （六） 交付房屋的主体结构质量经核验确属不合格或者因其他质量问题严重影响正常居住使用的； （七） 交付房屋的实际面积误差比绝对值超过百分之三的； （八） 由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的； （九） 擅自变更规划、设计，导致容积率、商品房质量、面积、结构、朝向、楼层等与合同约定不符的； （十） 商品房外部环境以及其他配套设施与经营者的承诺不相符的。有前款第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，导致合同目的不能实现、合同无效或者被撤销、解除的，消费者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求商品房经营者承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （上下滚动可查阅） |
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