《解释》的第八、第九条规定了商品房买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的几种情形:
A. 《解释》仅适用于买卖标的物为商品房、出卖人为房地产开发企业的情形(不包括存量房、经济适用房、房改房等),避免对适用范围进行扩大解释。 B. 情形(一)、(二)属于因开发商恶意违约导致合同目的落空的情形,但恶意违约不必然导致开发商承担惩罚性赔偿责任。一般认为,惩罚性赔偿责任的适用须以存在恶意违约为前提,但最高院曾在一个公报案例中,采用了重客观事实、轻主观心态的认定标准。 最高院(2012)民抗字第24号判决(节选) 只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。 C. 情形(三)、(四)、(五)属于开发商存在欺诈从而导致合同无效、被撤销或被解除的情形;另在合同未明确约定的情况下,若房屋实际面积小于合同约定面积,且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 D. 在商品房买卖纠纷中,惩罚性赔偿应适用《解释》的规定,而非《消费者权益保护法》的规定。从两者的比较来看,《解释》对购房者的保护仅限于六种严重违背诚信原则的情形,而不是所有的欺诈情形,适用条件也更为严格,必须达到“合同目的不能实现”和“合同无效、被撤销或被解除”的程度,赔偿金额的计算基数为“已付购房款”而非“商品房总价款”。 在一般的存量房买卖中,不存在赔偿一倍已付房款的情况,当事人一般在合同约定的违约金与赔偿损失之间进行选择,如果认为违约金(或定金)不足以弥补其损失,可要求调高违约金标准。若守约方主张了房屋差价损失,一般就不能再主张违约金,若违约金高于房屋差价损失,则不可再另行主张房屋差价。 在商品房买卖中,违约金与赔偿损失亦不能同时适用,但房屋差价损失与惩罚性赔偿可否同时适用? 一种观点认为:房屋差价损失属于赔偿损失的范畴,从《解释》第八、第九条规定的文义上看,并未排除买受人同时主张房屋差价损失与惩罚性赔偿的权利,买受人可以同时主张。 另一种观点认为:《解释》第八、第九条中所指代的“损失”仅涵盖因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失,不应包括合同履行所获得的利益(可得利益),故两者不能同时主张。
注:文章来源于广州仲裁委员会(gzac_gziac)微信平台 |
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