关注过商铺的人,可能听过售后返租(带租约的商铺)。 但大多数人都不明白售后返租的真实玩法。 什么是售后返租 在你买商铺的时候 ,开发商与你签订合同,承诺以x元/月的租金,返租你的商铺,降低你把生铺养成熟铺的成本,免除出租之忧。 返租商铺运作模式 ①返租公司为独立公司 对接返租业务的,往往不是开发商所属的公司,而是开发商授权的一家独立运营的公司。 更复杂的玩法是:开发商把包租经营权打包给甲公司,甲公司又委托乙公司进行经营。 开发商没有直接参与返租商铺的经营,这个点很重要,后面讲。 ②租金怎么返? 返租公司与你签订合同之后,约定一定时间的免租期(一般是半年),返租时间一般为3年-10年。 过了免租期之后,返租公司开始按合同约定付租金给你。 返租租金往往高于市场价,大约6%-8%的返租率,按照这个返租率,商铺10年左右就可回本。这也是很多商铺投资者心动买铺的原因。 这么看来,返租公司给你承担了大部分风险,简直活雷锋啊。 事实上,因为大部分商铺都不好卖,售后返租模式才会攀附而生,成为开发商卖铺的利器。 羊毛出在羊身上 返租租金不是返租公司自掏腰包补贴给你的。 承诺售后返租的商铺比不返租的商铺总价要高,高出的费用,未来用于补贴返租租金。 比如正常商铺大概120万一个,采用返租方式售卖的商铺至少要140万,多掏的20万就是预留的租金。 返租公司中途跑路 如果你买了这种铺子,一开始,返租公司会按时付租金给你,当然,头1年就拖欠租金的情况也不是没有。 大概1年左右,很多返租公司会倒闭,跑路。 返租公司具体能撑多久,取决于该商铺项目的销售情况。 商铺卖得越快,返租公司倒闭时间越快。 毕竟返租公司本就是用来辅助商铺卖货的工具。货都卖完了,工具肯定也要撤走。 所以返租公司当初跟你签多少年的合同都没有用,反正之后都是要倒闭的。 <div '="">返租商铺毒如鹤顶红 ①商铺出租困难 返租公司撤走之后,你会发现,你自己出租商铺,怎么都无法达到返租租金的收益率。 更糟糕的情况,是想租都租不出去。 返租租金本来就高于正常租金,不然怎么成为引你上钩的毒诱饵? ②赢了官司输了钱 这个时候,买家差不多已经感到被骗了,准备联合被骗的买家们一起维权。 买家们一起去找开发商闹(假如能找到的话),才发现当初签订售后返租的业务方,并不是开发商,开发商金蝉脱壳,无责。 买家们只好一起掏钱请律师,起诉合同上的返租公司。 很快,法院判决买家胜诉,然而买家们没高兴多久,就发现判决书只是废纸一张。 因为返租公司早已经破产,公司无可执行标的,简单来说,就是没得钱赔。 最终结果是:买家赢了官司输了钱。 不要打无意义官司 这种拿不到钱的官司,打赢毫无意义,反而只能让买家被律师再割一次韭菜,掏一笔律师费,而且还耗费精力和时间。 遇到这种事情,只有认栽,及时止损,才能避免让自己陷进去更多。 返租公司钻法律漏洞,可以全身而退,才是售后返租屡禁不止的原因。 售后返租商铺维权案例 ①美全世纪城 这个项目打出“你首付,我养铺,租金抵月供”口号吸引购铺者。 美全置业与购铺者签订10年返租合约后,1年后跑路; ②珊瑚都会 承诺5年返租,5%回报率,之后和记黄埔地产拒绝履行招商义务,众多业主血本无归; ③天福克拉广场 开发商当初给购铺者承诺返租,5年返总购铺款的3成。 第16个月,开发商停止支付租金。 以上案例,只是众多返租商铺中的冰山一角,蔚蓝都没有听到维权成功的消息。 是投资失败还是骗局? 开发商往往会把这种事情定性为投资失败,为自己开脱。 但对于买家来说,如果开发商不与售后返租公司狼狈为奸,买家会上当吗? 甚至,有些返租公司,其实就是开发商的马甲。 蔚蓝想说,投资商铺前,多想一想,就会明白,好卖的商铺没必要多此一举。 售后返租模式就是利用投资者看重风险兜底的心理,让投资者吃大亏上大当。 还有一种叫约定回购的商铺,情况和售后返租差不多。 远离返租商铺 蔚蓝并不是说所有提出返租的开发商都是骗子。 有部分开发商,最初可能是抱着要好好开发商业街的目的,引入返租模式。 但大部分返租商铺,都是有预谋的骗局,普通购铺者分不清楚,全部远离最安全。 购买商铺时,如果你看到售后返租、8%超高年回报率躺收租金、10年包租、全程托管之类的广告语,你应该毫不犹豫,扭头就走。 鹤顶红之毒无人可解,售后返租商铺,买入无药可医! 本文为商铺进阶6部曲中的第1部,未完待续。 |
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