买房不知道选哪里？请认准星巴克、丹尼斯和黄焖鸡！

买房路上，每个人都有一套自己的逻辑。

老王的逻辑就一条：跟着丹尼斯走。他认为，丹尼斯超市分布越密集的地方，越有购买价值。

买房前，他的固定动作就是，打开百度地图，输入“丹尼斯超市”，选择门店最密集的区域，在区域内，选择2公里范围内，丹尼斯超市分布最多的楼盘。

多年来，他陆续买过四五套房，每套房都符合大家口中的“可租可售”，升值也比较可观。

有人说他运气好，他每次都一笑而过：“我只是沾了丹尼斯的光。”

“像丹尼斯超市这样的零售商业，自有一套严格的选址标准。他们肯开店的地方，肯定是人流量较大、比较成熟的区域，房产活跃度自然也会比较高。”

跟着丹尼斯去买房，靠谱吗？

结合近日RET睿意德联合中商数据发布的《2019-2020郑州商业白皮书》，我们来具体分析一下，找出隐藏在商业背后的买房秘籍！

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 从商业项目的分布能看出什么？

“不出三环”绝非盲目的固执

在买房这件事上，每个人有不同理念，有一部分人，信守“誓死不出三环”。

对于“三环党”，有人将其称为一种盲目的执念。事实真是如此吗？

给三环设置一条隐形屏障的，并非购房者单纯对物理空间的执着追求，更多原因，在于这条环线背后，对生活品质的承载。

三环内，起步早、发展成熟，教育、交通、医疗、商业等各项配套都比较完善，生活便捷度较高。三环外，别的不说，你且看看，有多少商业。

RET睿意德、中商数据联合发布的2019郑州商业分布图

2018年由RET睿意德制作的郑州商业地图

从RET睿意德、中商数据发布的《2019郑州商业活力图》中，我们可以看到，郑州90%以上的商业项目都位于三环内。

从睿意德2018年印制的郑州商业项目地图中，我们能更清楚的看到这个分布偏差，三环之外，商业项目寥寥无几。

相对之下，四环外的区域，只有高新区的商业相对丰富，并且，这一现象也是最近两年才得到改善的。

商业背后是什么？

是人们的餐饮、娱乐、休闲、购物等消费需求。

买在一个连基础的消费需求都无法得到满足的区域，图什么？图周末没地儿去不得不宅在家里修身养性么？图请客吃饭没地方不得不开车半小时“进城”么？

感受过配套缺乏给生活带来的痛，才能体会到三环内的难能可贵。

商业的核心是什么？人。

商业越集中，说明人群越集中、成熟度越高。

一个连商业都没有的地方，你还指望区域能有多少人、能有多成熟呢？

5公里范围内，至少要有一个大型商业，如果没有，这个区域可以再做斟酌，如果10公里，一个商业项目都没有，建议直接pass。（当然，前提是，你的资金实力允许你有更多选择。杠精请绕行。）

2

 从新增商业的分布能看出什么？

三环外商业开始发力，四环是居住极限

数据来自RET睿意德

《白皮书》显示，2019年郑州累计新开商业体量为83.2万平方米，一共13个商业项目。

我们看看位置，从区域来看，金水区是主力，有四个项目开业；其次是经开，经开区的商业一直是个空白，这两年开始慢慢发力；管城区的商业配套也比较弱，今年没有新增，劲头不足。

再来看环线分布，13个项目中，绝大多数位于三环内，一共有9个；三环至四环间的，有两个；四环外的，有两个。

数据来自RET睿意德

再看2020年预计开业的商业，除去改造购物中心，新开业的新商业项目有11个，其中，三环内的有4个，三至四环间的有6个，四环外有1个。

能看出什么呢？

从2019、2020的商业发展情况来看，三环内仍然是商业项目活跃度最高、集中度最高的区域。

最近两年的郑州商业，一直在做填空，填补主城区的商业空白。也就是说，只有三环内的空白板块全部填充完毕，三环外的商业步伐才会全面加快。

庆幸的是，三环内的空白商圈板块在逐步减少。三到五环的商业开始规划入市，2019年新开业的商业项目，位于三环外的，有4个。

2020年预计开业的商业项目，三环外占一半，其中以三环至四环间居多。

这是个好现象。

如果你选择买房在三环外，不妨先研究下三环外的商业分布，建议优先选择商业项目较多、商业配套相对完善的片区，优先考虑三环至四环间。比如高新老城区、惠济核心区、金水北片区等，目前商业现状都不错，区域成熟度也不错。

此外，《白皮书》显示，郑州商业未来发展的机遇区集中在三个地方：南三环区域、北龙湖区域、常西湖区域。有购房需求的，也可以参考一下，对了，土豪只看北龙湖就行了。

3

 从商家门店的分布能看出什么？

连丹尼斯都不去的地方，不要考虑

如果说商业项目的分布，体现了某个区域的成熟度和人口数量，那么，如果我说商家门店的分布，除了体现以上指标之外，还能体现片区房产的升值空间，你敢信吗？

星巴克是个很好的案例，并且，有数据支撑。

去年，来自美国房产数据公司zillow的数据显示，在1997年到2014年的17年间，距离星巴克400米以内的房价上涨了96%，而对应的整体房价上涨仅为65%。

神不神奇？意不意外？

其实很好解释。

星巴克开设门店的地方，往往是人口密集、经济发达区域。星巴克有单独负责选址的部门，利用地理信息系统选址，通过建模，把各项参数设计进一套决策模型；在通过数据调查人员获得的人流量、车流量、消费群体分布等一系列数据，输入到决策模型，从而得到准确详实的报告。

简单点说，星巴克的选址标准是“商圈”，并且，地段溢价高。如果你不知道买哪儿，打开地图搜星巴克，围着星巴克选，大概率基本没错。

具体到郑州而言，都哪里有星巴克呢？

比如高铁片区的海汇中心，旁边的海马公园、建业天筑、英地金台府邸，随便哪个楼盘，都是涨势惊人。

再比如锦艺城王府井，边上就是西区名盘锦艺国际华都，二手房单价直追2万，这个价格水平，在西区楼市一直遥遥领先。

还有北区的普罗旺世店，普罗旺世不用过多赘述了，从五千到两万多，天知道最早买房的业主梦里笑醒了多少次。

事实上，这与老王跟着丹尼斯超市买房是一个道理。

丹尼斯超市在郑州的分布，绝大多数位于三环内

不同的是，丹尼斯超市跟着人气走，可能不如星巴克对人群、对区域那么精分，但是它有着对区域成熟度和区域人流量的准确判断。

丹尼斯超市分布的地方，可能有刚需盘，也可能有改善盘甚至豪宅。但不管是哪种房价水平的住宅，只要门店聚集的地方，区域成熟度是没有问题的。门店密度越高，区域成熟度越高。

如果一个区域内，连丹尼斯超市都不愿意进入，那么，直接pass吧。

另外，如果你细心观察，就会发现，黄焖鸡、沙县小吃的分布，深究之下也大有文章。比如，黄焖鸡、沙县小吃所密集存在的区域，一般呈现出总价相对较低、房屋成交量较高的特点，人群以刚需和刚改为主。

仔细回想下你吃过的沙县小吃和黄焖鸡，是不是这样？