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本文根据《物权法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）等的规定，对买卖不破租赁原则进行介绍。 一、买卖不破租赁原则的相关规定 根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁合同有效存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间依然有效，即买卖不破租赁。《商品房屋租赁管理办法》第十二条进一步明确规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。根据上述规定，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 二、买卖不破租赁原则的例外情形 （一）抵押权对“买卖不破租赁”原则适用的影响 《物权法》一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（即出租在前抵押在后的情况下，因行使抵押权致使租赁物所有权变更的，仍然适用“买卖不破租赁原则”）。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权（即抵押在前出租在后的情况下，因行使抵押权致使租赁物所有权变更的，不适用“买卖不破租赁原则”）。 因此，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，租赁房屋在出租前已设立抵押权，在租赁期间因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，而承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。 （二）当事人另有约定的情形 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，即使是出租在前抵押在后，但承租人出具承诺书，明确承认抵押权优先且放弃优先购买权、承租权益的，不适用“买卖不破租赁”。 （三）法院查封对“买卖不破租赁”原则适用的影响 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。 由于存在“买卖不破租赁”原则的例外情形，行为人应谨慎租赁已抵押（出租在前抵押在后的情形除外）或已查封的房产。对于出租在前抵押在后的租赁房屋，不建议行为人承认抵押权优先，不建议放弃优先购买权、承租权益，以免合法权利受到侵犯。 法律依据： 1.《中华人民共和国合同法》 2.《中华人民共和国物权法》 3.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号） 4.《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令2010年第6号）
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