某公寓“疫期”免租为何频惹争议？

如今正是众志成城，全民扛“疫”的关键时期，许多善心人士和企业纷纷慷慨解囊，帮助受到新冠肺炎影响的地区和人民共渡难关。可就在前几天，几则关于强制免租的新闻，一时也让人们对其中的法律问题“迷雾重重”。

某公寓免租“迷局”

某公寓系互联网长租公寓运营商，通过与业主签订房屋租赁合同获取房源，再将房屋统一规划配置后以自己的名义出租给最终租户。其实质就是传统意义上的“二房东”。这位“二房东”最近的几次行为却着实让人迷惑。

1、借“疫”之名强制房东免租。

根据新闻所述，某公寓一月底就派客服人员致电各业主，要求业主在抗击疫情期间，免除一至三个月不等的房租，且未给业主任何协商或反对的余地。

2、利用信息差继续收取租户租金。

在“强制免租”事件曝光之前，许多租户依然按时被划扣租金，并未享受到任何免租福利，直至2020年2月初，某公寓发布声明免除武汉地区租户一个月的租金，免除其他地区租户因受疫情影响延期返工时间对应的租金。

3、“共克时艰”实为差价牟利？

有一些新闻评论说到，某公寓在疫情期间考虑到各位租户的实际情况，提出减免措施，减轻了租户实际损失、承担了企业社会责任。但以“疫情艰难”和“体谅租户”为名强制要求业主免租，且免租期限完全大于对租户的优惠期限实在不妥。

某公寓的“迷”之双向免租行为，引起了很多人不解、不满。一方面，业主被通知免租，没有任何商量的余地，让业主感到权利受损，有些业主尚背负房贷急需资金；另一方面，某公寓却耍起了“小聪明”，赚取业主的“善意”，使得业主的“让利”无法最终让租户受惠。

且不论某公寓是否“厚道”，但其“自说自话”变更原租赁合同的行为，是否具有法律依据？今天我们先从业主的角度谈一谈。

疫情之下，某公寓能否强制业主免租？

在某公寓与业主的租赁关系中，某公寓为承租人，业主为出租人。双方应根据签订的房屋租赁合同履行各自义务。在合同无约定且出租人无重大履行瑕疵的情况下，承租人一般无权单方变更合同或免付租金。在新冠肺炎疫情期间，房屋租赁合同如存在履行障碍，承租人能否援引“不可抗力”或“情势变更”的规定通知出租人免除租金？

一、疫情能否构成“不可抗力”？

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力条款具有免除部分或全部责任的法律效果，因此应在个案中慎重判断。比如日本发生的地震，未对中国公民间的买卖合同造成任何履行障碍，那么地震就不是本例中的“不可抗力”，出卖人迟延交付货物就不能因地震而免责。由此可见，不可抗力应与合同不能履行有法律上的因果关系。

本次疫情是否构成某公寓不支付租金的不可抗力？

尽管双方在签订租赁合同时确实不能预见到疫情及相关管控行为的发生，更遑论避免或克服，但此处的不能“避免”或“克服”仅为物理意义上的不能，而非法律意义上的“不能”，即疫情与双方履行合同义务之间并不存在法律上的因果关系：首先，不可抗力不应作为转嫁商业风险的理由。虽然疫情及管控措施影响了部分租户的返程，但这并不会导致某公寓无法履行与业主之间的合同义务。加之某公寓与租户的合同仍在履行中，即使房屋收益略有变动，也尚在某公寓正常的商业风险范围之内。其次，依据公开资料显示，某公寓与业主的租期为4-6年，但疫情及管控措施一般时间比较短，并不会导致合同目的无法实现。再次，某公寓作为承租人，其主要义务为支付租金，系金钱给付义务。金钱给付义务不适用不可抗力条款。

其他房屋租赁合同的承租人在本次疫情中都不能援引不可抗力条款吗？

房屋根据使用性质可以分为经营性房屋和居住性房屋，根据租赁期限长短又可分为长期租赁与短租。一般而言，居住性房屋不会因本次疫情而受到影响，因为房屋不会因疫情原因丧失使用功能。但是如果是短期租住房屋，如在疫情严重地区租的度假房屋，因受管控措施的影响而无法使用，则疫情可以构成不可抗力，从而免除承租人责任。但如果是经营性房屋，则需根据房屋的用途及租赁合同订立的目的等具体分析，如租赁房屋的目的为经营餐饮，那么由于疫情管控就有可能致使合同不能履行，从而认定为不可抗力。

二、疫情是否构成“情势变更”？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定可以看出，情势变更系以“公平”为基准，以法院裁判为指引的救济手段。由于不可抗力产生的法律后果系部分或全部免责，其被认定难度较大；但情势变更并不一定导致一方或双方责任的免除，而是根据公平原则对合同予以变更或解除，因此法院裁量的空间相对宽松。

某公寓境况是否适用“情势变更”？

从新闻中披露的信息看，某公寓与业主签订的租赁合同期限较长，但疫情期间尚短，继续按照原合同履行并不会显失公平或不能实现合同目的。同时在疫情期间，某公寓与租户的合同也尚在履行，可见房屋仍在其间接占有、使用和收益的状态，房屋效用并未减损，因此某公寓继续履行与业主的租赁合同实属应有之义。此外，某公寓与业主签订的合同也约定了免租期，实则已经包含了因房屋空置可能带来的风险。因此，我们认为某公寓不能适用“情势变更”的规定。

其他房屋租赁合同可以适用“情势变更”吗？

疫情及相应管控措施是否会对合同一方造成明显不公平或致使合同目的不能实现系能否适用“情势变更”的重要考量因素。一般而言，像餐饮、酒店、娱乐等经营性房屋，在疫情期间无法正常营业，承租人继续支付原定房租恐会造成明显的不公，办公楼、厂房因疫情管控无法使用同样面临这种问题，此时承租人适用情势变更被采纳的可能性相对较大；但居住性房屋，租金与疫情关联性相对较小，适用情势变更被采纳的可能性则相对较小。

但是，前述推断并不影响合同当事人依据“情势变更”的规定以双方约定的管辖条款向法院或仲裁机构提起变更或解除合同的请求，并由法院或仲裁机构最终判决或裁决。

三、某公寓能否强制要求业主免除租金？

某公寓不能援引“不可抗力”条款免责

如上文所述，根据目前披露的信息来看，某公寓并不能援引“不可抗力”条款免责，其拒付租金违反合同约定及法律规定。需要注意的是，民事法律关系中，不可抗力条款免去的是民事责任，即《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定的民事主体可能承担的民事责任，在双方选择继续履行合同的情形下，合同义务并不一定会得到免除。

某公寓未经法院或仲裁机构认定，不得适用“情势变更”

即使某公寓遭受疫情影响，继续履行合同存在不公平，也应该与业主进行友好协商，一致同意变更合同或减免部分租金。如业主不同意，某公寓应以“情势变更”为由请求法院判决变更或解除合同（如合同约定仲裁，则按仲裁办理），在未获得支持以前，擅自强制业主免租显然于法无据。

 

疫情之下，水电等能耗费、物业费如何负担？

租赁合同约定水电等能耗费、物业费由承租人承担的，承租人应按照约定履行。如果承租人不支付，应由业主支付。因水电能耗费为据实支出，故不存在适用“不可抗力”、“情势变更”要求减免之基础。至于对物业费是否适用，需要分析物业费的概念及产生基础。  

物业费系是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费一般还包括 “物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。为此，判断物业费支付是否受“疫情”影响得看物业管理企业提供的前述服务是否受到妨碍。

发生疫情后物业企业依旧提供正常服务，甚至还增加提供如“消毒”、“测温”、“排查”等其他服务，业主或物业使用人则不能以疫情发生为由适用“不可抗力”、“情势变更”要求免除或减少物业费，除非能够证明“物业管理企业不履行或者不完全履行服务义务”，但此时即便减免依据也并非基于前述事由。至于物业费的承担主体，可由业主与承租人约定，但即使双方约定由物业使用人承担的，依据《物业管理条例》第四十一条规定，业主仍需对物业费的缴纳承担连带责任。

综上，业主或某公寓或其他物业使用人不得强制要求免收或少收物业费，除非经物业管理企业同意或发生物业管理企业怠于提供服务的情形。

 小结

新冠肺炎疫情的突袭使社会生活发生了重大变化。我们在积极对抗疫情的同时，仍应在法律的规制下行使权利履行义务。在疫情肆虐的大背景下，没有人能毫发无损。某公寓只顾自身利益，枉顾法律与公平的行为应当予以反对，不值得提倡。被强制免租的业主可依法追究某公寓的法律责任，以维护自己的合法权益。

疫情当下，没有人能独善其身，大家团结一致、共克时艰，友好协商变更或减免租金或物业费，才是最佳选择。

本篇以某公寓强制业主免租为视角，论证了在疫情背景下“不可抗力”和“情势变更”条款对房屋租赁合同的适用。下一期将从某公寓租户的角度出发，探讨承租人如何维权。