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突如其来的疫情，让公众谈“湖北人”色变。社会舆论纷纷倡议，隔离病毒不能隔离爱，隔离的是疫情不是隔离真情... 但是疫情仍在继续，返工潮也逐渐逼近。不少人已经离开家乡踏上返工之路，他们戴着口罩，一路小心翼翼。而让一些人没想到的是，当他们终于奔波回到目的地后，却被挡在了小区门外，各地接连出现了一个奇葩新词——“小区自治”、“封村”、“封小区”，各地“土办法”频出，也引发了各方热议。 社会也有温情在，一些房东在疫情期间，给自己的租客免了半个月或一个月的房租。而一些省份，房地产中介行业管理协会也发出减免租金的呼吁。但是，也有不少民众反映，个别房东和长租公寓出现租金不降反涨的情况。 针对租户进不去小区，房租减免等问题，罗敏律师团队根据现有律法和相关案例，为大家整理了相关要点。 不让租户进小区：不符合法律规定 案例 一：目前很多小区实行封闭管理，都明确提及“严谨外地人进小区”，这种情况是否违法？ 我国《宪法》明确了公民的平等权，严禁外地人进小区这种情况是带有地域歧视的，封闭管理是不符合法律规定的。打赢防疫战需要全社会共同努力，在有条件的小区采取封闭管理，在特殊时期是有必要的，但是不能够采取地域歧视的方式，应当采取更加理性合理的方式。 案例 二：因小区封闭管理，不能进入小区的租户是否有权要求减免房租？ 在疫情期间，房东因为地产政策或社区管理等原因，暂时无法履行房屋租赁合同的，导致承租人在疫情期间无法使用房屋的居住功能的，“比如小区封闭，不能随意进出，或租赁房屋所在的小区被封锁，业主拒绝让租户入住等。”租户可以主张减免房租，也就是说出租方没有完全尽到合同当中提供可以用来居住使用的房屋这样的义务，要求缴纳租金就没有依据了。 如果已至租金支付期限，双方可协商延期支付，即使未能协商一致，承租方未能按约定日期支付，而在国家或地方政府规定的复工日期支付租金的，可以理解为租金支付时间遇法定节假日顺延，不属于迟延支付，不构成违约。 二房东要求业主减免租金：一般不予支持 案例 三：长租公寓运营方以新冠肺炎为由要求房屋业主减免1个月房租合法吗？ 根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》相关条款，法律上并未规定发生不可抗力，就可免除长租公寓支付租金的义务，长租公寓要求房东免除租金并无法律依据，拒不支付租金的行为属于违约。 承租人要求减免疫情期间租金：疫情并不充分影响合同目的 案例 四：疫情期间我被隔离，无法返回租住地，一个月没有住房子为什么还要付租金？ 据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示，“应视具体情况而定……审理此类案件时，全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。” 长租合同目的主要为居住，其次为物品存放，房东已经履行了房屋租赁合同的义务，疫情并不充分影响以上两点合同目的，单方面要求免除租金并不合理。 案例 五：疫情影响正常工作，农民工的房租能够得到减免吗？ 在本次疫情中，国家并未有任何法律出台关于租户能够减免房租的说明，而社会上所报道的房东减免房租的新闻，也都有各自的实际情况，或者有的是这些房东的善行义举，而并非法律的一种约束。 所以对于已经履行租赁合同义务的房东，减免是情分，不减免属于合规办事。 承租人要求提前退租：按照约定承担违约责任 案例 六：疫情期间租的房子想退租（解除合同，但不愿支付违约金），怎么办？ 上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”； 第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”； 第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 本案例中，承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。 案例 七：如果因疫情防控需要，被隔离、治疗或被采取其他措施致使不能继续租住房屋的，如何处理？ 可据《合同法》第一百一十七条规定解除租赁合同，根据具体情况，主张部分或全部免除违约责任。当然，此种情形是需要租户及时通知出租人，通知到达出租人租赁合同解除，同时需要租户提供相关证据证明（存在因疫情防控被隔离、治疗及其他相关情形）。 今年春节疫情突发，各行各业都受到不同程度影响。对于主动免租的业主值得尊敬，但不应道德绑架所有业主、相关机构要求全部免租，要理性协商，共担损失，否则将影响社会良性发展，最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。 律师简介 罗敏律师 北京市京师律师事务所 业务领域 刑事 民商事诉讼 |
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