随着工业化、城镇化快速发展，鼓励开发和利用地下空间已经成为各地拓展土地资源利用潜力的主要选择。如今，许多城市也都进入了大规模开发利用地下空间的新时期，并出台了若干的地下空间利用管理办法和实施细则，如浙江省宁波市在2016年出台了《地下空间开发利用管理办法》（以下简称 《办法》），2018年出台了《地下空间开发利用管理实施细则（试行）》。
梳理各地的有关规定发现，各地对于地下空间的不动产登记和权籍调查相关内容均没有明确规定。同时地下车位作为与业主关系最为密切的地下空间，迫切需要做好首次登记权籍调查工作。
自有地下空间以来，为维护权利人及相关人的合法权益，宁波房屋登记部门开展了地下车位房屋所有权登记发证工作，土地登记部门也进行了相应土地使用权的登记发证工作。在统一登记之后，不动产登记机构对于地下车位作为不动产首次登记权籍调查进行了探索。
结建地下空间没有单独出让的情形。结建地下空间，是指由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。对于这类地下空间，由于地下空间没有单独出让，其权属到底属于谁，是否与地表的土地使用权权利主体一致，并没有一个明确的法律依据。在项目的规划审批时，作为地表配套的车位设置在地下空间内，按照“谁投资、谁收益”的原则，在首次登记中，该地下空间的权属应属于建设单位。
这种情形在权属调查中应重点把握地下空间范围是否与地表的土地红线垂直投影一致，地下空间宗地权属界址原则上以用地批准范围为准。结合目前宁波的项目，存在规划许可材料中有显示红线外多少面积的现象，那么在地下车位权属调查中，如果有地下车位跨红线或超红线的车位不予确定其权属，在权属调查资料中应予以注明。
结建地下空间分层出让的情形。《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”所以，对于土地的用益物权有了一个立体的概念，《办法》中明确提出，地下空间实行分层开发利用且明确了不动产首次登记时，其权属范围按照土地审批文件中载明的地下空间建设用地使用范围确定。
不动产权属单元确立的情形。地下车位在权属调查中按照空间用途可以分为人防区域和非人防区域。根据《防空法》《国防法》《物权法》等相关法律规定，人防工程所有权及其土地使用权权属应归国家所有，其不动产单元的设立应以人防区域的防火分区划分。根据《物权法》第142条规定，非人防区域的地下车位所有权及其土地使用权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。对于其不动产单元的设立应以“个”为单元进行划分，符合权属界线封闭且具有独立使用价值的空间要求。
地下车位的不动产测绘。地下车位位置目前是交警部门划线确定的，经过若干年后划线有可能会消失，届时或将会引起权属纠纷。因此，笔者建议在不动产测绘中对地下车位采用“空间测量”的方法来进行测绘，现场采用永久性固定“四至”界标的方式来确定地下车位的“四至”。
不同于普通测量，地下车位的“空间测量”除需要测绘的水平面积外，还需要测绘其空间体积。如何正确测量其范围？《地籍调查规程》《房产测量规范》《不动产权籍调查技术方案》中对此没有相应规定，常规以二维平面为基础的测量无法满足三维空间测量的要求。对此，建议在一个行政区划内，设立测量基准原点，对每个建设用地区分使用权，利用多个二维横坐标、纵坐标表示的顶点形成的平面图，加之上限标高与下限标高的高差作为高程，构建一个三维坐标体系，通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。为了保证各数据间的有效对接，其“空间测量”技术应建立“控制测量—— 界址点测量”体系。即，首先把地下控制测量和地上控制测量结合起来，纳入同一基准框架，建立地下地上一体的控制测量体系，再利用免棱镜的全站仪测量技术、地下空间结构体外边沿的地质雷达探测技术以及地下墙体探测技术等进行界址点测量。
地下车位的土地分户测绘。土地分户测绘是指不动产单元的土地使用面积量算。现结合《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（以下简称《技术规程》）中12.5.1条第6款的规定，不动产单元为层、间的土地使用面积，土地使用面积按幢基底面积分摊，不动产单元土地分摊面积等于不动产单元建筑面积×幢基底面积／幢建筑总面积。
尤其注意的是，因地下空间分层出让，幢基底面积如何计算？是按照分层设幢还是整个地下空间作为一幢计算，在业界有不同声音。笔者认为应从土地利用、分层出让角度考虑，在计算土地分户测绘时，应按层设宗、分层设幢，同时按照《技术规程》的技术要求计算土地分户面积。
妥善处理社会公共车位、公共车位、普通车位的关系。结合交警图纸和规划图纸，针对土地出让合同、规划文本中要求配比社会公共车位、公共车位的情况，应满足要求土地出让合同要求。若遇到因为交警部门验收导致社会公共车位、公共车位无法满足土地出让合同要求的，应要求建设单位优先满足社会公共车位、公共车位的要求，将部分普通车位作为社会公共车位、公共车位，同时在权籍调查成果中应明确哪些是社会公共车位和公共车位。
对于社会公共车位和公共车位的权属问题，目前相关的法律法规没有明确，所以在权籍调查中应仔细查看土地出让合同，因有的土地出让合同中明确社会公共车位建成后须移交给政府相关部门，所以在权籍调查成果资料中应提供权属移交相关资料。
对照交警图纸和规划图纸，提出车位不一致的处理方案。由于交警图纸是在实地验收时由交警部门出具的，根据现场的情况，会有部分车位位置有所改变的情况。在权籍调查中，应与规划图纸对比，在权籍调查成果中予以说明。如果仅在交警图上有的车位不能进行首次登记；若交警图上没有而规划图上有的，也不能继续首次登记。这意味着，要同时满足交警和规划要求。
综上，对于地下车位首次登记的权籍调查问题，笔者提出了“空间测量”的概念，通过三维坐标测量，使得地下车位有了空间界线，彻底解决了因为年代久远导致现场界线不清而可能引起的权属纠纷，这将是未来地下车位首次登记权籍调查技术发展方向，特别是对于轨道交通上盖综合开发项目更具有实际意义。
