 【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有12人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个客户的需求提供个性化法律顾问服务。 在司法实践中，很多二手房交易纠纷的案件都涉及到房产中介。 当房产中介因自身未尽到审慎注意义务而引发纠纷时，购房者应该怎么办？ 当所购房屋最终被拍卖，购房者因此产生房屋差价损失时，房产中介是否需要跟出卖人一同承担连带责任？ 这些问题，我们将在下面通过南宁市青秀区人民法院（下称”青秀法院“）的一则典型案例及其他延伸案例，为您详细解答： 【案例索引】 南宁市青秀区法院（2017）桂0103民初1726号 《陈××（买方）诉陈××（卖方）、广西××置业咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷案》 【案情简介】 2016年10月17日，案外人李娟（买方）与陈××（卖方）、广西××置业咨询服务有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》。 其中约定： 买方购买卖方名下的位于青秀区越秀路××号凯悦国际××号楼××单元××号房，房屋成交价为225万元…… 3.付款方式。（1）定金人民币20万元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款。（2）首期房款（不含定金）为人民币140万元，由买方在卖方办理银行还款当日直接支付给卖方。（3）房价余款人民币65万元，买方应在过户当日支付给卖方.......... 合同签订当日，陈××（买方）向陈××（卖方）支付购房定金20万元。 2016年11月9日，陈××（买方）通过银行转账的方式转给××置业公司共计140万元。 2016年11月10日，××置业公司将140万元通过转账方式支付给陈××（卖方），陈××（卖方）出具《收条》，载明：本人陈××（卖方）今收到陈××（买方）交来青秀区越秀路××号××国际××号楼××单元××号的部分房款人民币1400000元。 但在合同履行过程中，陈××（卖方）未依约办理涉案房屋的解押手续。 其只办理了苏××30万元抵押数额的抵押登记注销，未办理南宁市银润小额贷款股份有限公司120万元抵押数额的抵押登记注销，致使该小额贷公司在青秀人民法院起诉陈××（卖方）并获得胜诉的生效判决，并最终对涉案房屋拍卖、变卖的价款获得了优先受偿。 庭审中，陈××（买方）申请对涉案房屋的市场价值进行评估，青秀法院依法委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋于2017年9月6日的价值时点进行评估。 该公司于2017年10月25日出具《房地产估价报告》，载明：位于南宁市青秀区越秀路××号××国际××号楼××单元××号的房地产在价值时点2017年9月6日时含地价款及取得时的相关税费的房地产市场价值总价为3060000元。 原告诉请被告××置业公司退还原告中介费33750元、预收手续费8000元，并对原告已付购房款1600000元中的140000元及房屋差价损失810000元承担连带赔偿责任。 【法院裁判观点】 青秀法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虛假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险；基于经纪方在房地产领域所具有的专业优势，房屋买卖双方选择经纪方进行交易，也是为了尽可能地降低风险。 因此，经纪方“如实报告有关订立合同事项”的义务应包含两个方面：一是对卖方提供的资料应如实向买方报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对买方提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。 陈××（买方）基于以上风险的考虑和与××置业公司间的居间关系，委托××置业公司代陈××（卖方）收取首期房款140万元，××置业公司实际成为陈××（买方）与陈××（卖方）间的资金托管方，就对买卖双方间的资金来往负有监管义务。 因涉案房屋上有两个抵押登记，××置业公司就应尽必要、谨慎的审查、核实义务，明确每个抵押担保的债权数额，在陈××（卖方）逐个申请办理解押还款时方能将款项支付给陈××（卖方）。 但陈××（卖方）收到款项后，仅办理了抵押权人为苏××、担保债权为30万元的解押手续，而另一抵押权人小额贷公司向法院起诉要求行使抵押权。 以上事实证明××置业公司未尽到谨慎审查义务，对陈××（买方）遭受的经济损失负有不可推卸的责任，依法应承担相应的赔偿责任。 ××置业公司收取140万元房款，其中小额贷公司的债权为120万元，则××置业公司应对陈××（卖方）退还的120万元购房款承担连带赔偿责任。 ××置业公司虽已促成陈××（买方）与陈××（卖方）间房屋买卖合同的签订，但其在提供居间服务的过程中存在重大过失...... 因房屋买卖法律关系是在陈××（买方）与陈××（卖方）间建立，由此产生的权利义务仅约束陈××（买方）与陈××（卖方），陈××（买方）要求陈××（卖方）赔偿房屋上涨给其造成的损失，亦是基于以上合同关系。但其要求××置业公司对该损失承担连带赔偿责任，则突破了合同相对性原理，亦不符合法律规定，对陈××（买方）的该项主张，青秀法院不予支持。 【文鳐地产律师评析】 下面我们来为大家梳理一下青秀法院的审判逻辑： 第一，在买方、卖方、居间方共同签订《房屋买卖合约》后，一共产生了两层法律关系： 一层是居间服务合同关系，即买方与置业公司形成的居间服务合同关系，卖方与置业公司形成的居间服务合同关系； 另一层是房屋买卖合同关系，即买方与卖方二者之间形成的房屋买卖合同关系。 第二，在买方与置业公司的居间服务合同关系中，因置业公司未尽到审慎注意义务，导致其在卖方未全部办结涉案房屋解押手续的情况下就将买方交付其保管的140万元首付款支付给了卖方，导致涉案房屋被拍卖执行而无法完成涉案房屋的过户手续。所以，××置业公司的行为已构成违约，应承担损害赔偿责任。 因执行人小额贷公司的债权数额为120万元，故××置业公司因其未尽到审慎注意义务给委托人陈××（买方）造成的损失以120万元为限。 另外××置业公司还需退还中介服务费。 第三，在买方与卖方的房屋买卖合同关系中，因卖方未办结涉案房屋解押手续，且涉案房屋已被申请执行人小额贷公司申请拍卖，申请执行的债权数额为120万元，故卖方已构成根本违约，需要向买方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失（包括合同履行后对方可以获得的利益损失）等违约责任，即卖方需要向买方承担涉案房屋差价损失81万元。 那么青秀区法院的这个观点是否为整个法院系统的共识和统一意见呢？ 很遗憾，并不是。 根据我们大数据的分析，全国各级法院对于这个问题的裁判观点有着比较大的分歧。 |
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