|
◎私信小编回复“加群”，可加入“城市更新 旧改说 交流群”！（可注意文末或者点击主页哦~） 城市更新中，旧村改造范围的划定是改造工作极为重要的一步，可以说，不知道可改造范围就难以开展项目拓展、转化工作。从项目拓展阶段到项目转化阶段，改造范围因信息的不断清晰和诉求的不断细化而最终固定。 下面就来探讨从项目前期接触到改造范围固化之间有关改造范围划定的大致工作。 一、项目前期拓展 刚开始拓展某村时，要么通过现场考察大致了解村域范围，要么通过平台方资料及介绍。若项目原先已有平台方操作自然有助于我们早期更好、更方便地了解村内各方面的情况，若无村域范围前期资料，在现场考察时可结合奥维等软件在村域关键位置点定位并后期勾勒出考察得知的主要村域范围；后续通过政府地理、数据信息系统查询在册村域范围及该范围内标图建库和现状土规、控规情况。 当然，由于市与区之间、各部门间系统信息并未同步，此时查到的只能是大致情况，很多飞地、边角地和涉及权属争议的地块是难以在这一阶段的图像信息中体现的。 初步了解村情后，由于近年来环保、文保相关工作越抓越严，建议进一步查询村域范围内三区四线情况并套图叠加其与现状标图建库范围的相关关系；同时尽量向村领导了解本村留用地指标落地情况。通过前期了解到大概的村域、土规、控规、标图建库、三区四线情况，由公司内负责规划的同事进行初步的规划梳理和土地整理，从而大致估算改造范围内可整理出的建设用地规模、建筑规模；结合前期测算表计算出本村改造所需复建、融资量，大致了解本村改造的拆建比情况以及指标需求是否可以放得下，最后依据上述信息决定相关立项工作的开展以及下一步拓展方向。 二、改造概念方案编制/策略研究 改造概念方案的编制一般介于“村内完成改造表决”和“镇街党工会会议同意改造申请”两项工作之间。概念方案主要分析介绍项目概况、项目现状、产业及发展定位、初步土地整理方式及初步改造方案编制（详细的还含经济计算及融资地价估算）。 土地整理过程中，通过叠加村域范围内的标图建库图斑、二调建设用地、现状建设用地、土规建设用地信息，可得出集体用地范围内已纳入标图建库的图斑面积（范围）和可增补标图建库的图斑面积（范围）；集体用地范围内已纳入标图建库的图斑面积 可增补标图建库的图斑面积=基础性改造范围。 通过叠加村域范围内土地权属信息、征地信息、土地利用规划信息图，可得出村域范围内属村集体的建设用地面积、已征（含城镇）建设用地面积；村集体建设用地面积可视为=基础性改造范围面积 近期政府可征地面积。 总可利用的留用地指标规模=预支留用地指标 历史欠账未落地留用地指标。预支留用地指标=近期政府可征地面积*1/11（保守按1/11算）；历史欠账未落地指标可通过征询区土发中心等复函获取。 总可利用的留用地指标规模 基础性改造范围=可纳入改造范围的用地面积（不含纳入改造一同建设的非建设用地面积，如湿地花园等）。若暂且将可纳入改造范围的用地面积视为改造范围用地面积，参照周边控规稳定地块、招拍挂地块的净、毛容积率，结合出地率，可大致得出改造范围内的可建设建筑面积，则改造范围内的可建设建筑面积=复建面积 融资面积 政府统筹面积。 因为基础性改造范围是确定的，但总可利用的留用地指标规模只确定了用地量未确定指标落地范围，故可结合村域范围有关的现状控规、在编控规、总规情况，根据土地利用规划、按各类用地指标量需求将留用地指标结合基础改造范围进行土地置换落地，尽量使得改造范围用地规整且与周边产业、公共设施建设用地有机结合形成互补，这一过程就是“连片改造范围研究”，至此我自创一个词，暂时将连片改造范围确定的旧村庄改造范围称为“概念改造范围”。 三、基础数据调查 片策 可以这么简单地理解，概念方案编制阶段确定的“概念改造范围”是一个相对理想的范围，更多的是技术性的设想；而基础数据调查和片策过后确定的改造范围则是结合现实实际情况确定的更为可行的改造范围，基础数据调查公示后确定的改造范围可视为固化后的改造范围。 一些村情复杂的旧村片策改造范围和实施方案批复改造范围可能还会有所不同，改造范围一经公示，特别是实施方案经市府批复后，改造范围几乎不会改变，此时改变范围无异于推翻整个改造方案，需重新编制、报批改造实施方案。 作为区别理解，这里称政府公示确定的改造范围为“法定改造范围”；可简化理解为：法定改造范围即是在概念改造范围上，结合实际情况，为提高项目推进可行性，各部分地块进行增减修改，那么这些增减修改主要考虑什么问题呢？ 1、因改造意愿改变改造范围 假设某村有10个经济社，第8社由于：人均经济收入高于其他社、区位明显优良、外姓社与原生村民关系一般等原因，最终8社在前期改造意愿征询阶段同意率一直“居低不上”，考虑该社私宅和集体物业在村内集中分布且不怎么影响整村改造的土地整理工作，为加快改造速度且保障后期改造工作顺利推进，故不将该社纳入本村本次改造范围（8社村民投票不参与改造或独立启动改造）。 2、因改造难度改变改造范围
概念改造范围外沿建有建筑质量较好的新村，新村规划布局合理且现状建筑层数较高、非合法面积较大；或建有集资楼，由于集资楼已出售多年，历经多轮转手后现状房屋持有人几乎非本村村民且权属、利益关系复杂，而房屋持有人对改造的权益诉求又高。这一类情况说白了就是该区域拆除重建对开发商、房屋权属人甚至政府而言都没什么盈利点，甚至会拖累改造进度或各方利益。 3、因已固化的规划情况改变改造范围 对于城区的、特别是村域范围几乎都已是建设用地村而言，由于现状控规已稳定或有重大项目落地正在编控规，概念改造范围内与其他村接壤的一些地块所处的规划单元包含邻村几十、几百或一千来㎡的用地，在此情况下会征询邻村意见是否将该地块纳入改造范围。或是几个零散的改造小地块交错于国有用地中，而根据道路交通规划，这几个零散的地块所处位置主要规划为道路或绿地，整理后地块无法单独开发利用或贡献用地指标。
4、为村集体利益最大化改变改造范围 在用地指标规模足够的情况下，由于市政道路、河涌等的分割，某中小地块（用地一千到三千㎡左右）与主要改造地块有天然的分割，且地块现状建筑质量较好，未来规划上为非经营性用地；若地块纳入改造，对于村集体而言几乎是无偿将土地移交给政府，无法获得经济或物业补偿（自然无法和村民交代）；故选择该地块不纳入改造范围，待地块紧挨着的村改造或政府征地时再行处理该地块，以获取补偿，保障集体资产不流失。
四、尽可能规避的问题 改造范围的划定对后期土地整理工作的开展影响深远。除本文上述内容对改造范围的确定起重要影响外，下述等因素亦对改造范围的确定起着影响作用。受改造范围的不同，改造范围内极限可建设指标、用地规划、文广新相关情况亦有所不同，项目转化后期这些问题对项目的影响就会慢慢显现。 1、极限可建设指标 所谓极限可建设指标，这里指改造范围内后期实际建设时，各地块结合地块形状、四至退缩要求，强排下大致可建设的经营性建筑面积（含公建）。因为目前土地资源紧张，加之某些村整理出的用地指标也是非常的紧，故各方都在抢土地资源。 目前政府在做规划时，经常（正常情况下）会把容积率做到接近地块的现行极限承载值，然后增加更多的市政配套费等设施用地，虽然目前看似未来批复的指标都“还可以”，且前期预备了一定指标周转空间。
但后期改造范围内可能还会涉及其他重大交通设施建设工程或调整，最终导致要压缩融资/复建用地面积；或村内改造成本增大（复建、融资指标需求自然也会增大）需要拿更多的统筹面积落地到原复建/融资区。这两种情况都将使得对应地块容积率显著提升，若地块原先规划建筑高度已接近建筑限高或者有控高问题，恐怕要不就得牺牲容积率，要不就得牺牲户型配置，最终导致项目总货值降低。 故前期改造范围划定，特别是方案按编制阶段，需得明确项目的目标指标需求、指标需求底线，并不断与规划单位、政府沟通，注意地块的容积率等问题，为后期改造范围内指标平衡预留预一定的规划可行性空间。 2、用地规划 连片改造范围整合划定时，需注意“非建设用地”，如若初步规划在意向改造范围内纳入非建设用地，则尽量和规划单位沟通，看能否调整土地连片改造整理的策略和方案，使得改造范围内现状土规皆为建设用地。
非建设用地，特别是农保地的农转用工作推进非常棘手，一方面该工作只能在对应地块拆平、土地复耕后开展，往往到这个阶段就要开展复建工作，由于增减挂钩在时序上的影响会使得报建工作开展得非常被动；二来对于农保地的增减挂钩指标几乎只能在连州等几个县购买，供应量有限，经常有钱都不一定及时买得到。
若实在无法规避非建设用地，则尽量沟通将涉及非建设用地，特别是农保地的地块纳为政府统筹（最好是划归市府）区域；同理，对于仍存有权属争议/瑕疵问题的地块，也尽量争取划为政府统筹（最好是划归市府）区域。 3、文广新相关情况 这里指古建筑、古树保护工作，其对改造工作的影响主要体现在后期规划建设工作上。有些区对于涉及古建筑保护的改造规划单元会有一定的容积率奖励，或对周边限高可有一定的调整空间；在当时允许的方案里这些古树是可以迁移保护的，但后期开展复建工作时又被要求原址保护，导致地块总体建设规划发生极大的调整并最终折损建筑指标。某政府工程就因古树问题使得建设方案发生重大变化，折损的建筑指标达近10万㎡。 上述问题都是乍眼看没什么大不了（相对于能成功划定改造范围和取得满意的指标而言），但若前期没处理好这些“小问题”也会让转化后期非常难受。而此类问题，特别是古树、古建筑、权籍瑕疵地块，其位置是固定的，难以灵活调整或建议，故只能具体项目见仁见智了。 一个项目成功与否，拿地决定了70%；一个旧改项目能顺利推进与否，前期方案和拆补方案的编制我觉得也占了70%。 最后，愿贵项目没有钉子户………… |
|
|
来自： 天堂的咖啡屋 > 《3-2、棚改、旧改》
