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感谢邀请： 自己去售楼处直接买房和中介带着去售楼处买房到底中间有没有价格上的区别，这可能是每个考虑买新房的人心中的疑问，那今天我就把这个问题说透彻。 那为什么开发商会选择中介帮它卖房呢？这我们就要看一下新建商品房的销售发展史，自我们1998年房改以来，废除了原来的福利分房制度，房子正式变成商品一样进入市场流通。 原来的福利分房制度是按照单位职工级别来分配的，但是绝大多数人都还住在单位的宿舍里，随着年纪变大，结婚生子都是要面临的问题，单位宿舍也不能继续满足一家三口或者更多的人生活，所以好多人都开始考虑买房，但是当时有房的人都是原来单位分的房子，也没有多余的房子可供出售，所以房地产开发公司就应时而生了，开始新建商品房供更多的人购买。 最开始的的新建的商品房都在市中心，人流量非常大都可以看的见，而且可以说是供不应求的市场，所以在2000年-2005年左右的新房市场根部不需要开发商做广告自然而然有人买。 但是随着土地的开发，新建的商品房的位置从市中心慢慢向郊区发展，而且需要购房的人群依然比较多，但是怎么能让住在市里的人知道郊区有房子卖呢？开发商就开始在市中心的一些广告位上打广告，然后在新建的小区周边做铁皮围挡，上面也写着楼盘的广告，这样路来路过的人就知道这里有新房卖，这就是早期的新房营销广告。 再后来到2008年，美国爆发金融危机后，全球经济受到影响，包括我们的经济也收到影响，尤其对当时的国内房地产市场更是当头一棒，全国楼市纷纷降价，老百姓把钱都放在手里希望可以度过危机，不再进行大件消费，这就导致了很多开发上囤积了大量的房子卖不出去，有的开发商甚至都没有挺过2008年就已经破产了。 2008年过后市场经济在慢慢复苏，房地产开发商依靠着国家贷款度过了金融危机的难关，但一边是囤着大量的房子没卖出去，另一边是背着这多的贷款，所以开发商需要快速的清一波库存来缓解自己的资金压力，但是依靠原来的巨型广告牌和围挡已经不能吸引客户来买房了，这时的客户都对房地产都心存疑虑还怕继续降价，所以需要有人来打消客户心中的疑虑。 随着新房市场发展的这几年，二手房市场也比较火热，因为新房位置较远，买房的人关注不到而且学区房也基本都是早期的一批老房子，所以更多的人开始关注二手房，这也让房产中介这个行业迅速的发展起来，尤其针对一些限购城市，很多人想换房必须把手里的房子卖掉才可以再买房，这也就是很多卖房的人房同时也是买房的人，就是潜在的客户群体。 房地产开发商也看到了这些情况，发现客户群体都在中介的手中掌握着，相比原来开发商自己打广告而言，中介手里的客户更真实、更具备购买力，而且前期中介都已经把工作给客户铺垫好了，打消了客户购买新房的疑虑，所以开发商开始和中介进行合作，把原来投广告和做马路围挡等等一系列的费用拿出来给到中介做佣金，让中介把客户带到售楼处。 这也就是今天新建商品房市场需要中介的一个非常重要的原因：就是指引客户到达售楼处。举个例子：河北的固安某一个楼盘打的广告就是”天安门广场正南50公里“，真正再北京工作的人根本不会去关注，但是有了中介的带领和指引，越来越来生活和工作在北京的人选择在环京的地方开始置业，而且效果还非常好。 新建商品房的价格是怎么来的？刚才我们已经明白为什么开发商会选择中介把客户带到售楼处，那有一部分的人是自己去的售楼处，很多人就开始关注那我们自己去和中介带我们去买房在房子价格上到底有没有区别？我们再来看看房子的价格是怎么来的： 新建商品房的价格怎么定价？这个全国各地的政策可能不要一样，但是大致流程差不多，有的地方要求建设高度达到一定的楼层就可以向房管局提交价格报表，然后申请预售证；而有的城市需要新建商品房封顶可以后才可以向当地房管局提交价格并申请预售证书； 房管局收到开发商报批以后会根据市场情况以及周边在售楼盘情况对报批的价格进行调整，然后回复开发商并允许预售，这时开发商报批的这一批房子价格其实已经是差不多固定的了，但是开发商对根据市场情况再正式开售的时候会给购房者一部分优惠折扣，这也就是我们在售楼处看到销售人员在计算价格的时候会打几个99折就是这个原因； 同时开发商房在管局申报的价格一旦被批复了以后，这些价格表会在售楼处现场公示的，而且这个价格不是想改就可以改的，所以开发商必须以申报的价格为基础来给购房者计算房价，但是一般这个价格表在一个小的角落里，不容易被购房者发现，仔细找或者问销售人员都可以找到。 自己去售楼处和中介带去价格到底一样不一样？我可以肯定的是，在同一时间、同一个房号、同一户型、同一付款方式、同一付款时间，房子价格一定是一样的，这个没有第二个答案。这个很好证实，你找一个朋友，同一天你让中介带着你去，你朋友自己去，你们假装不认识去看同一个户型，以同样的付款方式和付款时间要求销售人员计算同一个房号，得到的结果一定是一样的。 那为什么有人会说自己去和中介去价格不一样呢？
等等不同的条件都有可能导致小幅度的差别，但是同时间、同户型、同楼层、同房号、同付款方式、同付款时间，自己去和中介带你去价格一定是一样的。 那有人质疑了，为什么中介会乐意带去看房呢？难道不是羊毛出在羊身上吗？我在前面讲开发商为什么会选择与中介合作的时候就说了，今天开发商选择和中介合作是把原来做纸质媒体广告、巨型广告牌、电话推广费、等等一系列的营销费用变成了佣金给到了中介，这对于开发商来说同样的广告营销费用可以带来更精准的客户何乐而不为呢？ 对于中介来说，当让不会做无利的生意，开发商愿意把佣金给他们，中介自然愿意把客户带到售楼处，假如客户自己去售楼处买房便宜，中介带过去反而贵，那中介会担心如果客户发现了肯定不会找他买房，那就损失一个客户，还造成不好的影响，不仅开发商的佣金没拿到，还丢失一个客户。对开发商也是一样，现在开发商依靠中介渠道卖房的占比越来越高，如果开发商这样做就没有中介渠道愿意合作，就会造成很大的销售压力。 总结，同样的情况下，自己去售楼处和中介带去售楼处得到的房价价格是一样，并不会有区别。 |
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