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法律知识要点：买方因商品房质量存在瑕疵，进而严重影响正常居住使用的，因此可以解除合同吗？ 当然可以，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 上述法律条款规定的内容与司法解释第十二条的规定一致，即因房屋主体结构质量不合格，或者因房屋存在质量问题严重影响居住使用的这两种情形，买方可以请求解除合同。但是，从司法实务来看，上述法律条款在适用上较为复杂，主要有以下几个方面： 一、买方依据该法律条款解除合同的，除了房屋存在质量问题外，还必须是该质量问题达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。这一点在实务中最明显，不少买方因质量问题向法院主张解除合同，但法院最后判决驳回，原因就是买方主张的质量问题并非是上述可以解除合同的质量问题。例如，面积误差、脱皮、装修标准不符等，都并不是能解除合同的质量问题。 二、在该条款中所称的“房屋质量问题”应当是指除主体结构工程之外的质量问题，因为司法解释第十二条已经对主体结构工程的质量问题，单独做出了规定，即房屋主体结构质量不合格的，买方可以直接解除合同。 三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买方符合解除合同的条件，但是对于“严重影响正常居住使用”如何判断缺乏明确的指引，有人认为应当由法官根据生活常识自由裁量，也有人认为应当依据科学的鉴定来确定，总之争议很大。 四、对于保修期的房屋出现的质量问题，严重影响正常居住使用的，买方能不能直接请求解除合同？该法律条款没有规定，一般倾向于认为保修是卖方的法定义务，保修期内出现的质量问题，即使严重影响正常居住使用的，应当履行先行的保修责任，不能主张直接解除合同。 五、房屋的保修期满后再出现的质量问题的怎么办？该法律条款仍未明确规定，但是笔者认为，保修期满后的质量问题必须是隐蔽质量问题才能要求卖方继承承担法律责任。 从以往的判例来看，法院直接适用该法律条款，判决解除房屋买卖合同的判例非常少，买方往往依据该法律条款请求解除合同，但是由于不符合该条款规定适用情形，而被法院判决驳回。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告李某坤诉称：原、被告于2012年6月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于某地的房屋一套。原告按合同支付了房款，于2014年1月7日接房。2014年1月16日，原告在装修时发现房屋出现质量问题，立即向被告以及售房部反映，各单位要求原告先行装修，被告积极解决，但被告久拖不决。 经原告多次反映，被告等各单位于2014年4月12日对该房屋检查，发现该房屋多处不符合质量要求，发现的质量问题包括阳台上边梁左右相差30mm、阳台下边梁左右相差40mm、客厅天花板混凝土往下掉30mm、客厅剪力墙露出钢筋、防盗门往下掉、门槛破损、卫生间天花板左右相差45mm、主卧窗户破损、客厅层高2.83m，被告一直未处理。 据此，原告诉请法院判决：解除原、被告于2012年6月14日签订的商品房买卖合同，并退还被告所出售的房屋；被告退还及赔偿原告房屋价款和装修款614448元。 被告置业公司辩称，原、被告签订商品房买卖合同属实。房屋通过了竣工验收，是合格房屋；交房时原告就确认了房屋质量，房屋存在的问题，不是由被告造成；即使由于被告的原因造成现在的问题，也不影响主体结构；不同意解除合同。 判决要点 法院审理认为：原、被告于2012年6月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律保护。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十二、十三条之规定，原告主张争议房屋质量不合格，要求解除合同，应当举证证明该房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用。 原告证明争议房屋质量问题的证据为《6号楼6-3户质量缺陷问题处理办法》以及《房屋建筑质量投诉处理通知书》，因该两份证据为复印件，被告予以否认，故不能实现原告证明目的。 退一步讲，即使该两份证据能够证明争议房屋存在客厅、卫生间、阳台尺寸偏差等问题，也不能证明该房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因此，原告的主张证据不足，对原告解除合同并赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。 判决结果 据此，法院判决：驳回原告李某坤的全部诉讼请求。 律师点评 该案在实务中有一定的代表性，买方认为房屋存在质量问题，可以向法院起诉请求解除商品房买卖合同，但是从上述的分析可知，房屋主体结构质量不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，只有这两种情形才可以解除合同。而本案中，原告主张的质量问题并非是上述的两种情形，因此法院判决驳回了原告的诉讼请求。 |
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