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法律知识要点：在租赁合同正式签订前，出租人会让承租人先预付一定的定（订）金，这种情况在实务中比较多，租赁合同签订成功后，预付的定（订）金会抵扣租金。可是，承租人在支付定（订）金后，不一定会成功签订房屋租赁合同，如果未成功签约的情况下，承租人预付的定（订）金要不要退还？这要就说到今天所讲的法律知识点：预约合同。 什么是预约合同？预约合同相对于本约合同来说的，一般是指当事人为将来签订一定的本约合同而签订的合同，在经济活动中，预约合同非常多，如常见的有认购协议书、订购书，预订书、签约意向书等等，这些合同虽然名称不一样，但实际上都是为了将来签订本约合同（正式合同）而订立的合同。 预约合同签订后，合同的各方当事人，有义务在一定期限内签订本约合同，这种情况下，会有两种情况： 一、合同各方积极的履行了签约义务，由于双方无法就正式合同的具体条款达成一致，导致双方无法订立正式合同的，这种情况视为双方均履行了积极的签约义务，未能签约成功，双方均无过错，出租人收取的定（订）金要如数退还。 二、其中一方不履行签约义务，导致一方正式合同无法订立的，视为违约行为，可以适用定金规则，即支付定金的一方违约，无法再要求返还定金，接受定金的一方违约，应当双倍返还定金，如果是订金的，则可以要求返还并要求承担违约责任、赔偿损失等。 预约合同的适用规则，在买卖合同中有司法解释对此专门做出规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 从法律条文可以明确看出，预约合同具有合同的独立性，预约合同的违约救济手段在与正式合同没有区别。所以，在正式的房屋租赁合同没有订立的情况下，承租人预付的定（订）金能否退还，主要看是否是属于违约所造成的。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告起诉称：2017年11月3日，原告拟承租被告位于某大厦的物业而按被告要求向其支付订金10万元，由于双方未能就租赁面积、租赁单价等重要租赁条款达成一致而未能签约。之后原告以多种方式向被告追要订金未果。 据此，诉至法院请求判令：被告向原告返还订金10万元；2、被告承担本案诉讼费用。 被告未作答辩和举证，庭审缺席。 法院查明 2017年11月3日，原告通过银行转账向被告转款10万元，转账备注为“租房订金（网银）”。2017年11月30日，被告向原告发出《通知函》，称：“贵方拟向我司承租某大厦某单元，并于2017年11月3日向我司交纳租赁定金10万元，我司经办人向贵公司出具了定金收款收据，贵方口头承诺于2017年11月15日与我司签订关于承租某大厦某单元的正式《租赁合同》，贵司约定的签约日期已到，但截止本函送达之日，我司曾多次以电话的形式联系并通知贵方与我司签订正式《租赁合同》，但贵方至今尚未履行签约义务。 据此，我司郑重函告贵方：自贵方收到本函件之日起三日内到我司签署关于承租的正式《租赁合同》并办理相关租赁手续、缴纳相关租赁费用，如贵方未在上述期限内与我司签署正式《租赁合同》并办理相关租赁手续、缴纳相关租赁费用，视为贵方拒绝履行签约义务，并主动放弃定金和承租权，同时我司可将该单元对外另行出租，且不退还贵方已支付的定金，由此造成的一切法律后果由贵方自行承担。” 2017年12月5日，原告通过特快专递向被告发出《磋商函》，称：“此函发送前我司工作人员就承租贵司物业与贵司工作人员洽谈并表明承租意向，经实地考察，我司意欲承租西南朝向的某号房。对于有关房屋租赁的细节内容，我司现书面征求贵司意见以便签约。……如贵司认可上述要求请在收函后三天内书面回复我司并协商签约时间、签约地点，以便签署正式的租赁合同。”上述函件中并就租赁期限、租金单价、免租期、租金支付方式、租赁押金等方面提出了原告的意见。 之后，原告分别于2018年2月6日、3月5日通过特快专递向被告发送律师函，要求被告退还订金10万元。上述两份快递邮件均被退回，一份邮件的退回理由记载为“公司已搬走，电（联）要求退”，一份邮件的退回理由记载为“拒收”。 判决要点 法院审理认为：除了涉案物业位置之外，没有证据显示双方有就租赁合同的其它主要条款内容达成一致意见，虽然原告支付了10万元预付性质的款项，但双方后续能否就租赁合同主要条款内容达成合意仍属不确定的状态，即双方能否最终签订合同有待双方继续协商确定。原告积极提出了明确的租赁方案之后，被告未予回复，因此，没有证据显示双方最终未能签订租赁合同的过错在于原告。 综合上述分析，在双方未实际签订租赁合同且被告已拒绝联系的情况下，原告支付的该10万元已丧失存在基础，被告应将该款项返还原告，原告的诉请成立，法院予以支持。 判决结果 综上，法院判决：被告财富公司应于判决生效之日起10日内向原告服饰公司退还10万元。 律师点评 在该案中，原告服饰公司为了租被告财富公司的物业，向其支付10万元，双方成立预约合同关系。但是，随后由于双方未能就租赁面积、租赁单价等重要租赁条款达成一致，因而双方未能签约成功，没有证据能证明各方当事人因存在过错导致的。据此，法院判决被告应退还10万元给原告。 |
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