【原】夫妻一方擅自卖了共有房屋，合同无效？应对方法才重要！

法律知识要点：除双方另有约定外，婚姻关系存续期间所得的财产是夫妻共同财产，在实务中有不少人在婚姻关系存续期间所购买的房屋仅登记在一方名下，在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同共有的房屋被夫妻一方出卖的情形。对于很多人来说，房屋是重要的财产，会涉及当事人的基本的居住权，这种情况下夫妻一方擅自订立的买卖合同是否有效，是保护夫妻另一方的权益，还是保护第三人的利益？从公开判决的内容看，各地法院对此类案件的判决也出现了较大分歧。

因此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。从该法律条文的意思来看，夫妻一方擅自出卖共有的房屋与第三人所订立的合同，如果该合同具有法律效力的，需要同时具备以下三个条件：

一、订立合同时第三人主观上构成善意。

什么是善意取得呢？简单的理解就是第三人不知道或不可能知道出卖人对该房屋没有处分权限，不能单独出卖房屋。房屋属于不动产需要进行权利登记，登记有公示的效力，公众会对登记产生信赖利益，所以在司法实务中首先对登记产生的信赖作用，作为判断是否构成善意的标准，这样对于判断第三人是否构成善意取得就比较容易了，如果房产证上登记为夫妻一方的名字，该登记权利人与第三人订立房屋买卖合同的，基于登记公示效力和公众对登记产生的信赖，这种情况下直接推定该第三人构成善意，除非夫妻一方有证据证明第三人明知登记权利人无处分权；如果房产证上登记为夫妻一方的名字，但夫妻另一方与第三人订立房屋买卖合同或者房产证上登记为夫妻双方的名字，其中一方与第三人订立房屋买卖合同的，这种情况下直接推定该第三人不构成善意，除非该第三人有证据证明另一方明确同意该房屋买卖合同，理由与前述是一样的，权利登记对公众产生的信赖。

二、第三人要支付合理的对价。

合理的对价是指卖房的价格与当时的市场价格基本一致。房屋的价格在市场上都是公开的，一般公众均可以通过各种方式了解，房屋的价值也比较高，买卖双方交易之前都会进行价格了解和比较。所以，确定交易合理的对价并不难。

三、买卖双方已经办理完成了房屋登记手续 。

这一点并不难理解，就是房屋已经交易完成了，房产证上已经登记为买方的名字。

只有同时具备上面三个条件的，夫妻一方与第三人之间的房屋买卖合同才具有法律约束力，夫妻另一方无权再追回被一方擅自出卖的房屋。

从上面的分析也可以看出，房屋登记为夫妻一方的名字，该方又是出卖人的，这种情况下第三人直接推定构成善意，最容易损害夫妻另一方的权益，那么对于夫妻另一方来说，怎么阻止夫妻一方擅自出卖共有的房屋呢？根据法律规定并结合司法实务，笔者认为一共有三种办法可以阻止夫妻一方擅自出卖房屋：

一、向房屋管理部门提出异议登记。

婚姻关系存续期间没有另外约定所购买的房屋是属于共有的财产，仅登记为一方的名字是属于登记错误。通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公示效力，排除第三人依据登记产生的信赖关系。但异议登记仅是及时或临时性的法律保护手段。申请人在异议登记之日起十五日内必须向法院起诉确权，否则登记失效。

二、提出所有权确认之诉。

婚姻关系存续期间购房登记在一方名下，除非双方另有婚内财产协议约定房产归一方所有，否则该房产尽管仅登记在一方名下，但仍属于是夫妻共同财产。异议登记或者不经异议登记直接向法院起诉确认房屋系双方共有之诉。

三、具备一定的条件，即使在婚姻关系存续期间也可以请求分割该房产。

婚姻关系存续期间一般不能分割共有财产，但是在特定的条件下，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第四条的规定，即使双方未离婚也可提出对共有财产进行分割。一般情况下，一方在准备离婚时可能为了转移财产的目的擅自处置共有的房屋，为此另一方可以请求提前分割。

上述三种方案中，第二种方案是相对比较好的方案，该方案比较容易采取，所需要的证据材料也容易获得，但是诉讼的周期比较长，所以在诉讼的同时还必须进行财产保全，将涉案房屋冻结。

为了更好的理解房产交易中，第三人构成善意取得的标准，在司法实务中的具体适用，现在笔者分享一个相关的案例供读者阅读时参考。

原告诉称，原告与来某成系夫妻。来某华系原告与来某成之女。2014年6月10日，来某华伙同房屋中介人以哄骗等方式并用轮椅将来某成推至某区房屋管理局房产交易大厅。事后，二被告签订了针对坐落于某区的某号的房屋的买卖合同，将上述房屋所有权变更登记至来某华名下。原告认为坐落于某区的某号的房屋虽登记在来某成名下，但该房屋系夫妻共有财产，二被告未征得原告的同意擅自进行房屋买卖，其行为严重侵害了原告作为房屋共有人的合法权益。

故原告提起诉讼，请求法院判决确认二被告于2014年6月10日签订的房屋买卖合同无效，并变更登记至原告与来某成名下，由原告与来某成共同共有。二被告未到庭，亦未出具书面答辩意见。

审理查明

原告与来某成系夫妻关系，来某华系原告与来某成之女。坐落于某区的某号的房屋登记在来某成名下，系原告与来某成夫妻共同财产。2014年6月10日，来某成（出卖人）与来某华（买受人）签房屋买卖合同，约定来某成将某区的某号的房屋出售给来某华，成交价127万元。2014年6月10日，来某华取得房屋所有权证。审理中，原告与来某成均表示签订前，来某成、来某华未征求原告意见，来某华至今未支付房价款。

判决观点

法院认为，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋的，第三人能否取得房屋必须同时具备善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三要件。本案中，来某成、来某华明知坐落于某区的某号的房屋属于原告与来某成共有的情况下买卖房屋，无视原告作为共有人的利益，无法认定为主观善意，据原告提供的相应证据结合本区域内房产价格的一般常识性认识，可以认定房价远低于市场价格；来某华至今未向来某成支付房价款。

综上，来某华不符合善意取得房屋的条件，因坐落于某区的某号的房屋属原告与来某成夫妻共同财产，且来某成亦同意变更回夫妻双方名下，故原告此项诉讼请求，法院予以支持。

判决结果

据此，法院判决被告来某华在本判决生效后七日内将位于坐落于某区的某号的房屋变更过户至原告石某玉与被告来某成名下，由原告石某玉与被告来某成共同共有，被告来某成协助办理过户手续。

律师点评

本案中比较特别的是，房屋的出卖人与买受人是父女关系，房屋仅登记在父亲一方名下，出卖房屋时也没有证据证明母亲知道卖房的事实，如果是普通的第三人，基于登记公示效力和公众对登记产生的信赖，第三人这种情况下是可以构成善意的标准，因为房屋登记在父亲一人名下，第三人没有义务再去核实该房屋是否属于夫妻共同财产。

但是，本案中第三人是房屋权利人的女儿，这种情况下作为女儿不可能不知道该房屋是夫妻共同财产，但是却仍然进行交易，明显无法构成主观上的善意。另外，虽然办理了过户登记，但是房屋价格低于市场价，也未实际支付该价款。因此，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同被法院判决无效，并同时办理过户手续，过户至夫妻二人名下。

所以，在实务中对于涉及到房屋买卖的合同，买受人一定要把房屋的产权状况了解清楚，对于是否属于夫妻共同财产的，一定要双方签字或经过另一方授权，对于只登记在一方名下的房屋，尽管一般情况下可以构成善意取得，但是在交易时还是要尽量了解一下出卖人的婚姻状况，如果有配偶的还是最好一并签字，实在是不能签字的，也要出卖人自行做出声明其自己对房屋拥有完全的产权，只有这样才能尽最大限度的避免以后的麻烦。