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夫妻一方擅自出卖共有房产，另一方如何进行法律救济？ 作者/ 琚敬（北京云亭律师事务所） 阅读提示 裁判要旨 夫妻一方擅自出卖共有房产，如果房屋买受人符合善意取得的条件即善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，买受人取得房屋所有权，另一方可向擅自处分方主张损害赔偿。 如果房屋买受人不符合善意取得的条件，另一方可以向法院起诉追回房屋。 案例一：买受人善意取得房屋，配偶方可主张损害赔偿。 基本案情 一、原告贾某与被告肖某1986年登记结婚，2005年协议离婚，协议离婚时未分割夫妻共同财产。 二、2004年6月，被告与城建兴华公司签署了《商品房买卖合同》，购买2406号房屋，2005年6月取得房产证，房屋登记在被告名下。 三、2010年5月27日被告将2406号房屋出售给了案外人刘某，并过户登记至刘某名下。原告起诉被告，要求被告赔偿房屋折价款190万元。 四、法院按照房屋总价240万元予以分割，因被告擅自处分财产，给原告造成了损失，故酌情对原告予以多分，判决被告支付原告折价款130万元。 案件来源：贾某与肖某离婚后财产纠纷一审民事判决书【（（2019）京0105民初61947号】 法院裁判要点 根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。 本案中，2406号房屋属于原告与被告夫妻共同财产，被告出售该房屋时应当征得原告的同意，但被告认可未经原告同意，私自处理2406号房屋，应当给原告折价赔偿；现被告认可网签价为240万元，且不包含房屋装修及附属物的价格，被告主张实际成交价为180万元，但未提交当时交易的银行流水，且不对当时价格进行评估；原告认可按照240万元价格分割，且考虑到房屋价格上涨的因素；综上，本院按照总价240万元予以分割，且因被告系擅自处分财产，给原告造成了损失，故酌情予以多分。判决：被告肖某于本判决生效后七日内向原告贾某支付售房折价款一百三十万元。 案例二：买受人不符合善意取得的条件，配偶方可起诉追回房屋。 基本案情 一、1997年，张爱英与被告许德柱登记结婚，婚后因感情不和向法院起诉离婚。 二、2017年12月，法院判决双方离婚，并认定五农场四队房屋及院落为张爱英与许德柱的夫妻共同财产，置换的幸福花园小区1102号及702号（被拆迁人登记为张德柱）为张爱英与许德柱的夫妻共同财产。 三、2016年，许德柱与赵丽鸽签订《房屋买卖合同》，将1102号房屋和702号房屋以37万的价格卖给赵丽格，并出具收条证明收到赵丽鸽房款现金37万元。 四、2017年3月，许德柱、赵丽鸽、刘娟签订《房屋买卖合同》，将702号房屋出售给刘娟。1102、702号房屋并未完成过户登记。 五、2018年，张爱英以许德柱擅自处分为由，请求法院依法判决被告许德柱与赵丽鸽签订1102、702号《商品房买卖合同》无效；被告赵丽鸽、刘娟将1102、702室房屋返还给原告。 六、一审法院判决赵丽鸽、刘娟将房屋返还给原告张爱英与被告许德柱，驳回了张爱英确认合同无效的诉求。赵丽鸽不服，提起上诉，二审维持原判。赵丽鸽向河北高院申请再审，河北高院裁定驳回其再审申请。 案件来源：赵丽鸽、许德柱确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）冀民申4446号】 法院裁判要点 法院认为1102、702房屋系原告张爱英与被告许德柱夫妻关系存续期间的共同财产。许德柱向赵丽鸽转让案涉两套房屋未经房屋共有权人张爱英同意，属于无权处分，由于我国婚姻法允许夫妻约定财产归属，因此要求买受人了解出卖人的婚姻状况及夫妻财产约定，过于苛求，从合同法促进和保护交易的基本价值取向考虑，在出卖人与房屋权属登记一致的情况下，合同应为有效。 关于被告赵丽鸽以及刘娟是否可依善意取得制度的规定取得房屋所有权，《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得作出了规定，其中“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因涉案房屋并未完成登记，故被告赵丽鸽以及刘娟不能善意取得涉案房屋所有权，被告赵丽鸽及刘娟应将涉案房屋返还张爱英与许德柱。 法律分析 通过以上两则案例，我们可知，夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖房产，根据不同的情况，配偶方可以选择不同的救济途径： 一、买受人善意取得房屋，配偶方可主张离婚损害赔偿。 夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖共有房产，属于无权处分，房屋买卖合同不因出卖人无权处分而无效，一般合同是有效的。合同有效，买受人能否取得房屋所有权，主要要看买受人是否符合善意取得的条件。民法典婚姻家庭编的解释（一）第二十八条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。” 可见，如果买受人属于善意购买、已经支付合理对价并已办理不动产登记，即符合善意取得条件，善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记三个条件为并列关系，缺一不可。为了保护交易安全和善意第三人的合法权益，配偶一方无权追回房屋，只能起诉要求离婚损害赔偿。 根据民法典婚姻家庭编的解释（一）第二十八条的规定，请求赔偿损失的前提是提起离婚诉讼，在婚姻关系存续期间，一方是无法提起损害赔偿的。因为夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿，婚内夫妻双方如果没有约定财产分别所有，一般夫妻财产共同共有，夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处均属于夫妻共同财产，这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。 二、买受人不符合善意取得房屋的条件，配偶方可以起诉追回房屋。 如果买受人不符合善意取得的三个条件即善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记，则配偶方可以起诉要求买受人返还房屋。例如：买受人善意签署合同并支付了购房款但没有完成过户登记，或者房产虽然过户了，但是买卖双方恶意串通损害配偶一方利益，或者交易价格明显低于市场价等情形下，买受人不构成对房屋的善意取得，就无法取得房屋的所有权，房屋的产权人仍为夫妻双方。根据我国民法典第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。作为房屋共有人的配偶方具有返还原物请求权，起诉要求返还房屋的，法院予以支持。 实务经验总结 前事不忘，后事之师。云亭律师根据相关法律规定，并结合办理婚姻房产领域案件的经历，总结如下实务经验，供读者分享： 一、司法实践中，配偶一方无权处分房产，一般合同有效，为了防止配偶方擅自处分共有房产，建议房本上加上自己的名字。 二、如果发现配偶一方擅自卖房了，尽快查看合同的履行状态，买受人是否支付了对价，是否完成了房屋过户，如果没有，建议尽快到法院起诉要求返还房屋，同时申请财产保全，查封房产，防止对方继续过户。 实践中，很多人发现配偶偷偷卖房，诉讼路径的选择是错误的，比如起诉房屋买卖合同无效，而不起诉返还房屋，关于合同效力笔者在前期文章论述过，合同效力不受无权处分的影响，如果起诉合同无效，因为法院诉讼程序较久，在诉讼过程中，如果买受人完成了房屋过户登记，符合了善意取得条件，再起诉追回房屋就比较困难。因此，如果遇到配偶方无权处分房产的情况，诉讼策略一定要选对，起诉要求返还房屋而非确认合同无效。 三、如果买受人符合善意取得条件，可取得房屋所有权，配偶一方可向擅自处分方主张离婚损害赔偿，要求赔偿房屋折价款。笔者通过查阅相关案例，发现很多案件当事人的诉求仅仅要求无权处分方支付房屋折价款的一半，而没有主张多分，法院的判决当然不会超出当事人的诉讼请求。 根据民法典第一千零九十二条的规定：“夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。”夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖房产的行为属于转移夫妻共有房产的行为，可以在诉讼的时候请求擅自处分一方少分。因此为了充分保障自身权益，笔者建议，诉讼时配偶方主张的损失赔偿金额可以高于房屋折价款的一半，法官会根据具体案情酌情予以多分。 相关法律规定 《民法典》 第二百一十五条：【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三百一十一条：（原《物权法》第一百零六条）：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。 第二百三十五条：【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第一千零九十二条：【一方侵害夫妻财产的处理规则】夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发〔2014〕489号 第六条：……前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。 延伸阅读 裁判规则一 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 北京市第一中级人民法院在吴某与高某离婚后财产纠纷二审【[(2021)京01民终2739号】中认为，本案涉案房屋系高某与吴某婚后购买，原登记在吴某名下，应为二人的夫妻共同财产。吴某主张高某在婚姻关系存续期间以出具《同意出售声明书》的方式放弃房屋所有权，高某对此不予认可。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。因涉案房屋已变更登记至他人名下，房屋不具备实际分割的现实可能性，高某要求吴某按照评估价给付其一半折价款，于法有据，法院予以支持。 裁判规则二 夫妻一方未征得另一方同意低价出售共有房产的，应当按出卖房屋时的市值对另一方予以赔偿；并且在分割夫妻共同财产时，予以少分。 北京市大兴区人民法院在丁力和邢德良财产损害赔偿纠纷一审判决【(2013)大民初字第2541号】中认为：在婚姻关系存续期间，不管丁力的主观想法如何，但其在未征得邢德良同意的情况下低价出售本案涉案房屋的行为的确存在过错，鉴于本案涉案房屋已经周德文及吴峰转买，现无法取回房屋，故对其上述行为给邢德良造成的财产损失，丁力应当予以赔偿，参照我国婚姻法的规定，对损害夫妻共同财产的一方，在分割夫妻共同财产时，可以不分或少分的规定，对邢德良的请求中合理部分，本院予以支持。判决被告丁力于本判决生效后七日内赔偿原告邢德良夫妻共同财产四十七万二千元。 裁判规则三 夫妻一方未经另一方同意将共有房屋出卖给第三人，房屋买卖合同有效，但在二审判决生效前房屋未变更登记到第三人名下，第三人不构成不动产的善意取得，不能取得房屋的所有权，另一方有权追回房屋。 浙江省高级人民法院在【(2019)浙民再220号】买卖合同纠纷中认为：无权处分人将不动产转让给受让人，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。这里的已经办理产权登记手续是指在纠纷成讼之前当事人已经办理了产权变更登记手续，不包括当事人通过申请人民法院强制执行办理产权变更登记手续的情形。根据查明事实，董文趣未经共同共有人林彩花同意将案涉房屋出卖给邵丽云，在本案二审判决生效前案涉房屋尚未变更登记到邵丽云名下，不符合法律规定不动产善意取得必须具备已经办理产权登记手续的条件，因此邵丽云不能取得案涉房屋的所有权。另一方面，董文趣未经共同共有人林彩花同意与邵丽云签订房屋买卖合同，共同共有人林彩花作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼要求确认房屋买卖合同无效，实质是不同意继续履行，要求追回案涉房屋。根据上述法律和司法解释的规定，邵丽云对案涉房屋不构成善意取得，林彩花有权追回案涉房屋，故案涉房屋买卖合同不应继续履行。一审判决董文趣、刘维双协助邵丽云办理案涉房屋的不动产过户登记手续，二审判决在此基础上加判邵丽云支付董文趣购房款86万元，存在不当，应予纠正。 |
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