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笔者之前是在商管公司做招商的，后来又先后在红星美凯龙家居集团和欧亚达家居集团担任项目拓展，近几年来接触了几百个形形色色的项目，从一线城市到四五线城市，并且项目所处的节点也各不尽相同，有的是拿地初期，有的是拿完地准备施工建设，有的是正在招商，有的是就剩一个盒子了，其他的都卖完了。然而大多数老板的想法确是基本上一致，把商业租赁出去。 商业物业租赁出去这本身也没毛病，无论是整体打包租赁出去还是分散租赁统一运营管理。租赁对于一二线城市，或者项目各方面均比较优质的高分物业是非常可取的，整体租赁出去，开发商当甩手掌柜的很省心，分散租赁统一运营，开发商也很省心并且能够享受通过运营带来的租金收益的提高和物业增值两全其美。然而随着近几年商业环境的变化市场发生了微妙的变化。 三四线城市商业项目越来越难做，招商难，运营难。已开业项目掉铺严重，这里面有各种原因今天不在这里详细分析。在这种大环境下如果开发商不调整思想和策略，在一味的执行整租去会面临种种困难。分析一下目前国内目前大商业比如万达/世纪金源/新城/红星/居然/欧亚达这些商业巨头和家居巨头在三四线城市目前绝大多数都是以轻资产为主，当然不排除个别项目有租赁但是极少。这个时候事情就来了如果我们执行租赁的政策，首先考虑几个问题，您的商业物业想租给谁？谁能租你的？这是一个很严峻的现实。 如果大的品牌巨头来租赁三四线城市商业物业开发商的收益在哪里?当然是租金了。问题是甲方能享受到正常的市场租金水平吗？？?大品牌租赁一般给到甲方的租金会低于正常租金水平很多，因为大品牌也要招商和运营这里面是有成本的，大品牌也要利润的。这也就是说甲方如果整提租赁给大品牌。甲方只能享受很低的租金收益，并且还要给大品牌二到三年的免租期。 还有更严峻的一点，一旦整租给大品牌。租赁年限一般在15年，也就是说尽管甲方拥有物业的所有权，但是15年的经营权却不在甲方手里。如果该大品牌通过强有力的品牌影响力和运营能力把物业做的很火。这个时候甲方想把物业增值卖掉，恐怕是行不通的，因为经营权不在你这你要和大品牌沟通，能不能卖你要看大品牌的脸色。 轻资产在这个时候他的优点就自然而然的表现出来了，尽管当初需要支付一些品牌准入费或者品牌咨询费，大品牌强大的招商和运营能力能在短时间内让甲方的物业开业，盘活资产进而带来物业增值，由于是轻资产说白了是大品牌在给甲方打工。甲方自然能享受未来的高租金收益。 由于轻资产甲方同时拥有该物业的所有权和经营权，可以在大品牌运营几年之后物业升值的潜力巨大，高价卖掉资金成倍回笼。虽然前期和大品牌这种委管轻资产合作会支付几百万到千万的高额费用，您想过没有，您几万方的物业空置一年的租金损失也是上千万的，这还不算该物业的土地成本和建筑成本如果在加上这些成本的利息，物业空置一年带来的损失何止千万。这还不是最要命的，你所在的商圈可不是仅仅你这一家商业，如果别的商业走在你前面一步，你后面轻资产都难。这不是笔者危言耸听。这是事实。有些账目自己甲方自己都能算清楚。只是有时候甲方也许太忙也许。。。。。。。。 租赁与轻资产本身都是为了项目利益最大化，无所谓谁好谁坏。关键要看项目的节点和甲方的实际情况。以上观点是笔者本人一家之见，仅供参考。
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