 产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近年来各地陆陆续续提出的产业新城、科技新城等。 一、产业定位：明白园区是干什么的 产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好大发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。 产业规划不是规划设计，很多领导委托一个设计院就做，让设计单位把产业规划附带上做，有一些专业的院是可以做的，但是大部分设计单位不做这块的工作和研究。 中西部地区的新兴工业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设中，缺乏先进的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展模式。特别是招商引资之初，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区产业过多，产业定位不明确。此外没有统一的布局规划，企业往往会根据自身的需要和园区的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了企业布局杂乱无章，各种产业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。因此，园区规划首先要找准定位。 园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。 大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套，规划合理的建设开发比例与空间布局。 建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异，比如工业园的建筑规划与文化创意园的相去甚远，工业园中的制造型园区和物流型园区的建筑规划也截然不同。 明确先建什么? 后建什么? 不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至可能导致企业资金链断裂。 园区招商规划是一套特别注重实操的策划，简单套取类似园区或开发区的招商政策是不可取的，需要一整套的调研，形成系统性的方案。 规划无论多么出类拔萃，没有可行的招商规划和有效的执行，一切都是虚谈。招商规划内容包括：目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度，等等。 在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上下游企业分析的准确度。 园区优惠政策必须讲求针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政策外,必须有一事一议的“撒手锏式”政策。 招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。 很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是那些地产成分浓重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。 园区运营规划包括：物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式，园区的经营量化指标等等。 运营规划是很多园区的短板，个中原因很多，有的因为项目以短线的地产经营为主，不考虑长线的园区运营管理；有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核心内容；有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容就像一个楼盘卖出去后，它能否升值要看物业管理状况。一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评，能否提升物业价值，看的就是园区的运营管理能力（物业管理只是其中一小部分内容）。 园区要有计划地进行品牌拓展、复制经营，需要建立一个好的品牌和要有有一套成熟完善的运营管理模式。 一是园区项目的技术经济指标，是对园区项目自身投资经营状况测算与考量，并根据数据对园区建设经营予以适当调整，这主要涉及业指标估算、营业收入构成比例（地产增值和产业增值）、财务盈利自力分析（内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率）等清偿能力分析（盈亏平衡分析、敏感性分析）等。 二是园区经营指标，是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税（有的园考核开票数额）、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上企业数量，等等。就像现今政府以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼一样园区经营指标比较真实地体现一个园区的经营水平及其所带来的社会济效益。 园区经营指标可以搜寻、参照行业数字指标进行推算，例如软件可参照国内软件行业人均产值测算园区总产值、二三线城市的综合型业园可参照一二线城市知名产业园区的单位办公面积的产值推算自家指标，等等。 有的园区边建设、边招商、边运营，园区规划也在不断调整，这调整只要在一个合理的范围内，就属于正常现象。但园区规划如若大改，必须三思而后行，因为这意味着对前期工作的否定，也是对先进客商企业的不负责任，甚至对园区产业定位、企业招商和园区运营都产生大负面影响。 大型园区或产业新城的战略规划，必须从全局出发，兼顾园区与周边区域的一体化发展，在产业业态与产业配置、物业形态与空间布局商业配套与公共设施配套，以及园区发展预留空间上都要有开放的、长远的建设理念和持续发展的建设思路。 园区规划不是一张设计图纸，必须是战略规划和战术规划结合，要有高的占位和前瞻性（定位），也要有基础支撑（产业规划和产业链打造），更要有行动方略（招商、运营）。 一、区域产业研究及定位 （一）工作目标：研究区域产业，并根据已有定位，完善有利于招商的产业发展基础环境分析 围绕环境、区位、资源、政策等因素对项目进行客观、科学、全方位的论证，从多方位多角度支持项目的开发和发展。主要研究内容包括区域竞争力研究、产业项目可行性研究、开发策略研究、产业定位研究及产业市场研究。 根据 产业方向，深入完善产业发展环境分析，促进产业招商。 （二）工作内容： 结合内外部环境分析、周边相邻区域及标竿片区研究，确定规划区产业发展的总体定位： 1、确定规划区总体功能定位 2、确定规划区的产业发展的目标定位 （三）提出问题： 1、分析哪些产业最具吸引力，分析规划区的能力是否匹配？ 2、区域产业发展能力如何？经济发展的资源禀赋条件如何？ 3、国家及区域相关产业发展规划如何对区域经济发展定位提供强有力的支撑？ 4、区域发展定位如何在依托既有产业基础和前瞻性的无中生有之间取得平衡？ 5、区域发展定位如何跳出与其他类似片区同质化和伪差异化的怪圈，既体现高举高打的特色，又不沦为一种口号似的务虚宣传？ 6、本区块独具特色的差异点是什么？本区块与周边地区的关系是什么？ 7、区域所处省份、城市、县产业政策导向如何 8、相关产业发展所需本质性要素条件是哪些 9、区域相关产业发展基础条件如何 10、区域主导产业选择的标准是什么？优势产品组合盖怎么设计？主导产业、辅助产业、优势产业、特色产业分布应该如何发展？区域产业发展支撑配套体系？ （四）对应工作： 1、产业发展环境和机遇分析模块 国际/国内相关产业发展前景 产业发展环境分析 国家及相关区域对规划区发展的政策导向 2、规划区发展能力评估 区域内部发展能力分析 区域竞争力评估标准 3、周边相邻区域的影响 4、标竿片区研究与借鉴 5、区域主导产业选择 区域主导产业选择指标体系 区域主导产业 6、区域优势产业选择 区域优势产业选择指标体系 区域优势产业 7、区域产业组合 区域产业组合体系设计 8、对所选定的主导产业或产业集群，制定具体的产业发展规划 （五）市场调查： 市场研究是区域产业研究前期重要环节，我们的研究是为日后企业入驻提供市场基础、建立信心： 1、园区所在区域宏观经济分析； 2、园区所在城市工业环境和发展趋势分析（产业布局、经营现状、未来规划）； 3、园区在城市发展中的地位、现状及前景； 4、园区价值分析和未来城市发展规划研究； 5、园区周边环境、综合配套设施情况调查； 6、园区的SWOT分析、发展战略分析。 二、产业规划和空间布局 （一）工作目标：根据现有产业定位，细化产业园片区内相关产业链、产业要素的规划和空间布局，方便招商落位 （二）工作内容： 根据各个产业的特征和规划区区自身能力， 制定主导产业定位和产业发展规划： 1、确定主导产业优势产业、辅助产业、特色产业、优势产业及区域产业组合； 2、分析区域主导产业现有产业链条完整度，明确产业链配套需求； 3、给出具体的产业链设计方案（建链、补链、强链），制定具体的产业发展规划； 4、分析各个主导产业的价值链构成，明确产业链上的核心节点（高附加值、高技术、延展性好、带动性强的环节），分析在这些核心节点上进行重点布局的发展机会，设计重点发展产品； （三）提出问题： 1、产业链设计必须遵循的约束性指标有哪些？ 2、产业链的设计如何能够最大限度的体现低碳环保和高附加值的理念？ 3、产业发展大趋势对区域产业链设计带来的影响是什么？ 4、分析区域产业现有产业链条完整度及配套需求情况如何？ 5、各产业链条间的线路设计及关系设计如何做？产业发展大趋势对区域产业链设计带来的影响是什么？ 6、区域的功能项目（载体）和产品组合的设计如何实现最优化？ 7、区域产业功能布局如何既最大限度的利用当地的地理环境，又能体现产业衔接和产业协同？ 8、区域的空间布局应如何做？ （四）对应工作： 1、约束性指标设计：根据区域发展定位、发展目标和地方资源禀赋条件，分析产业链设计必须遵循的约束性指标 2、产业机会分析：分析区域产业现有产业链条完整度，分析区域产业现有核心企业，明确产业链配套需求 3、核心节点分析与重点发展产品设计：通过对各主导产业的深度研究，进一步分析各个主导产业的价值链构成及对应各个阶段的的产业特点、行业吸引力等，明确产业链上的核心节点（高附加值、高技术、延展性好、带动性强的环节），分析在这些核心节点上进行重点布局的发展机，总结出重点发展的产品种类。 4、产业链设计：产业链涉及区内产业链的搭建，确定产业链核心环节和延伸环节，重点项目研究，产业链重点支撑体系设计等方面的内容。根据区域主导产业的产业基础与链条衔接状况，给出具体的产业链设计方案（建链、补链、强链）。 5、运营链设计：运营链涉及区内的发展战略、投资建设模式、产业导入、产业扶持、公共服务等内容。 6、供应链设计：一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。 7、载体链设计：载体链涉及构成区内的各种基础设施，以及标准化厂房、产业综合体、办公楼宇、独立工厂等物业载体，主要是空间规划的内容。 8、空间布局的基本原则 9、空间布局的基本结构 10、产业分布和业态配比 三、实施举措 （一）工作目标：根据产业规划，研究现有对应产业聚集区企业情况，制定有利于招商的政策、配套条件等 （二）提出问题： 1、区域发展的多元化的投融资体制如何建立？ 2、区域如何制定个性化的人才战略？ 3、区域公共技术研发平台如何搭建？ 4、区域的运营管理体制和产业政策体系该如何构建？ 5、区域的招商保障体系该如何构建？ 6、初步符合区域招商标准的标的企业有哪些？ （三）对应工作： 1、产业园区保障体系：主要包括产业园区建设和发展所需的产业政策支持体系、园区公共服务平台搭建、运营模式设计等。制定主导产业发展的配套保障及承接支撑体系，包括人才、政策、技术、资金支持、服务体系等； 2、制定主导产业的招商企业识别建议与招商名录等 3、产业园区的经营管理系统设计：围绕园区运营目标，在园区的规划开发、经营管理的过程中引入现代高效管理理念和经营策略，提升园区的运营水平，提高园区运营效益。主要服务内容包括开发建设模式研究设计、投入产出预警体系研究设计、管理模式与运营组织系统设计、工作绩效与激励机制设计、产业园区规划的大致框架。 4、产业园区招商引资系统设计：一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。 （四）市场调查： 此项工作将通过范围更广、内容更全面的市调，组织重点客户专题座谈、相关产业发展、工业和商业地产专家研讨会等方式进行。主要包括： 1、目标市场细分特征与依据； 2、目标市场竞争态势分析； 3、目标市场企业访谈记录。 四、工作计划安排（简略） 1、进行详尽市场调研。 2、结合调研成果分析进行阶段性成果讨论，内容有： 。 3、成果提交内容包括： 。 4、组织专家评审会。 5、根据专家意见进行修改优化。 6、根据通过评审后规划方案制作视频宣传文件和沙盘模型，以及配套手机浏览介绍文件等。 7、针对甲方工作人员组织进行两次专项规划成果专题介绍培训，时间与甲方协商安排。 五、成果提交（简略） 提供招商全套资料及工具：规划文本册、规划总图蓝图、招商PPT、项目介绍动画演示视频、专业沙盘模型、手机浏览介绍配套文件等，按需提供服务。 |
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