浅谈行政事业单位房屋出租涉税及会计处理问题

随着城市建设的步伐，城区房产的商业价值越来越高，行政事业单位将闲置的房产出租的现象时有发生。然而，日前审计人员在实践中发现，在涉及房屋租赁纳税事项上，行政事业单位普遍存在未缴纳营业税（增值税）、房产税和土地使用税的现象。年初以来，笔者在部门预算审计中抽查22个单位，发现有10个行政事业单位有房租收入1092万元，漏交税费191万元，漏交占比100%。

一、单位房租漏税现象及原因分析

受传统观念影响，行政事业单位负责人和会计人员一般对财政预算管理、行政事业会计核算较为熟悉，对单位房产出租纳税主体、涉税账务处理却知之甚少，有些行政事业单位往往在不经意间产生了偷漏税款的事实。由于很少有部门对此予以深究，导致这种有意或无意漏交税收现象愈演愈烈。究其原因主要有三：

一是观念上有误区。很多单位认为其经费来源主要是财政预算拨款，单位房租收入属于政府非税收入，无论缴不缴税，最终都会一分不少的上缴财政，没有必要大费周折去缴税。

二是政策上不明确。尽管单位使用占有房屋，但房屋产权归国家所有，房租收入全额纳入财政预算统一管理，现实中到底是使用单位去组织缴税，还是由国有资产管理部门缴税，亦或是财政部门去缴税，尚没有统一的定论。

三是利益上有纠葛。尽管房租非税收入纳入了综合预算，但现实中财政部门往往又以各种预算支出名目，全额返还给行政事业单位使用。若缴税，税金部分则会被预算统筹使用，造成单位实实在在的损失。加之，申报缴税程序、手续、资金支付及往返等成本，行政事业单位往往会选择无视税收。

二、涉税政策依据及会计处理实例分析

《财政部关于加强政府非税收入管理的通知》(财综字[2004]53号)规定，政府非税收入来源中按照国家有关规定需要依法纳税的，应按税务部门的规定使用税务发票，并将缴纳税款后的政府非税收入全额上缴国库或财政专户。国家税收法律法规和税收政策明确规定，行政事业单位存在出租房屋行为的，则应作为纳税义务人，依法主动申报缴纳增值税（营业税）、城建税、教育费附加、房产税、印花税等相关税费。

综合上述规定，行政事业单位出租房屋缴纳相关税费毋庸置疑。现结合申报缴税和代扣代缴税收两种方式，就行政事业单位房屋收入正确核算试举例如下：

　　如，某行政单位A将2016年5月1日以前取得的闲置房屋出租，合同明确的年度租金收入为100000元。

　　（一）行政事业单位申报缴税的相关账务处理如下：

1、行政单位A分别到国税、地税申报，承租者以A单位名义按税种缴纳税费（房产税12000元、增值税及附加税费5600元），扣除税费后余额82400元上缴非税。对应的会计分录为：

借：应缴财政专户  82400

　　　　贷：应缴财政专户   82400

会计凭证附的原始单据有：租赁合同、房产税票、增值税票、非税收入票据等。

2、财政部门收到A单位上缴的房租收入，对应的会计分录：

借：银行存款   82400

      贷：本级政府非税收入   82400

会计凭证附的原始单据有：非税收入票据，进账单等。

（二）财政代扣代缴税收的相关账务处理如下：

1、行政单位A将收到的租金收入100000元全额上缴财政。对应的会计分录为：

借：应缴财政专户  100000

　　　　贷：应缴财政专户   100000

会计凭证附的原始单据有：租赁合同、非税收入票据等。

2、财政部门收到A单位上缴的房租收入，对应的会计分录：

借：银行存款   100000

      贷：待结算收入   100000

会计凭证附的原始单据有：非税收入票据，进账单等。

3、财政部门集中代扣代缴税费，对应的会计分录：

借：待结算收入   100000

    贷：本级政府非税收入   82400

        银行存款           17600

会计凭证附的原始单据有：房产税票、增值税票、转账单等。

以上处理，既保证了税收足额入库，又能实行收支两条线管理，符合国家的各项政策规定，有利于市场经济健康有序发展。