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有房大过天？
△江苏省淮安市水渡口商务区 中新社发 周长国 摄 或许大多数人，都有过成为百万富翁的梦想。 中国央行最新发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。报告显示，中国城镇居民家庭户均总资产为317.9万元。 换言之，城里的孩子，个个都已经是百万富翁了。 这份报告的作者是中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组。报告从去年开始在全国30个省（自治区、直辖市），随机抽取了3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查。 从当前掌握的资料看，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。 在这份揭露全国城镇居民“家底儿”的报告中，国是君注意到以下几则信息： 一、城镇居民家庭户均总资产为317.9万元，户均偿债收入比为18.4%。从平均上来看，中国城镇家庭人人拥有百万资产，并且还配备着较为良好的偿债能力； 二、城镇居民家庭户均拥有1.5套住房，住房拥有率为96%。其中高达三成以上的家庭拥有二套住房，即使是位于收入最低20%部分的家庭的住房拥有率也达到了89.1%。“居者有其屋”在中国城市不再是一个口号，已经照进了现实。 三、户均住房资产为187.8万元，占总资产的比重为59%，户均房贷余额为38.9万元，占到总负债比重的76%。 对咱们中国家庭来说，房子依旧是我们的命根子，股票、保险等其他金融产品都是小头。“家里有几套房，在什么地段”这样的灵魂拷问，不仅有社会经济现实作为支撑，更是居民普遍资产配置观念的体现。 户均资产317万，我们被平均了？ “爸爸妈妈，我们家的钱呢？怎么都是百万富翁了也不告诉我……” 有关报告的消息甫一在网上发布，网友们就炸开了锅。
微博上的画风是这样的。 网友们的一致反应是：“深感被平均”“不好意思拖大家后腿了”“我和马云平均吧这是”…… 在广土众民、天南地北的中国，“人均”这个表述极具误导性。不论什么国家级的数据，只要涉及到“人均”这个词，就必然存在不同的理解。 这份报告也没有忽略这个现实，在“人均”之外，报告还表达了另一个关键信息：不论是居民资产还是负债，中国城镇家庭间都存在着明显的分化。 首先，资产分布不均衡现象明显。统计的户均资产达到了317.9万元，但中位数仅为163万，其间相差近两倍。 其次，不论是资产和负债情况，其分布都体现出了明显的集中化趋势。 资产层面：资产最多的20％家庭，占有63%的资产。其中最高的10%，在总资产中占比为47.5%。 负债情况：负债最多的20%家庭，户均负债157.3万元，承担了61%的负债。 再次，资产和负债的分布存在着明显的区域、学历、年龄、职业和资产配置结构的差异。 从区域来看，东部地区的家庭资产水平明显高于其他地区。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元。 具体到各个省区市，家庭资产排名前三的是：北京892.8万元，上海806.7万元，江苏506.9万元。其中北京居民家庭户均资产约为新疆的7倍。
从学历来看，无论是资产还是负债，都显现出学历越高、家庭经济盘子越大的特点。在户主学历为研究生及以上的家庭，户均总资产高达567万元，明显高于均值，并且负债参与率为76.7%，参与负债的行为较其他学历层次都为普遍。 从年龄来看，中年家庭享受着更高的资产地位，而年轻家庭则有更高的负债意愿。报告显示，户主年龄在36-64岁之间的家庭拥有高于平均的资产水平。而26-35岁这个年龄段的特色则体现在拥有最高的负债参与率，数值高达73.1%。而且随着年龄的增长，负债参与率的水平逐步降低，到65岁以上这个年龄段，负债参与率为最低的25.1%。 从职业来看，户主为企业管理人员和个体经营户是资产大牛，户均资产水平分别为657.3万和478.5万，是唯二高过平均水平的职业。很明显，搞管理和经营的撑起了中国家庭的经济门面，家里的主人是“老板”或者“老总”，就已经体现出这个家庭的经济地位。 从资产配置结构上来看，家里有没有商铺、厂房等经营性资产，是判断家庭资产水平的重要标准。报告显示，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。并且，家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。 总体上来看，这份报告所表达出来的信息，抛去“平均”这一部分来看，还是很符合当今我们的常识的。比如学历和职业是影响身价的重要因素、发达地区的家庭拥有更高的资产水平、学历和年龄影响人们的负债行为等。 从数据上来看，“被平均”是许多人都无可否认的现实。至于如何看待“总体平均数”的意义，笔者认为其价值更多地在于宏观层面的参考。 实际上，关于具体的数值，不同的报告也存在不同的结论。 例如，去年年初，由广发银行和西南财经大学联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》所得出的数据，认为2018年中国城市家庭的户均总资产规模为161.7万元，与该报告的数字差距明显。不同报告在抽样方法、测算方法乃至实地调查过程中的现实情况等层面的不同，都影响到了报告的最终结果。不过在家庭资产配置情况的分析上，该报告得出了和这份央行报告类似的结论。 另外，央行的这份报告还提供了其他一些比较有趣的信息。例如，中国家庭负债结构较为单一，负债来源以银行贷款为主；与美国相比，中国家庭财富的分布还是较为均衡的；中国城镇居民家庭的资产负债率均值为9.1%，处于较为稳健的水平等。 房产仍是中国家庭的命根子 “有房有车大过天”这句话，用这份报告的结论来看，来描述中国社会可谓再合适不过。 报告显示，房产是中国城镇居民家庭资产的重要组成部分，其地位已经明显盖过了其他资产，在总资产中占比高达59.1%，比美国家庭高出了28.5个百分点。在住房拥有率上，95%以上的城镇家庭都拥有起码一套房产，4成以上家庭有一套以上的房产，户均拥有住房1.5套。 与之相比，美国的总体住房拥有率仅为63.7%，比我国低出32.3个百分点。 与资产配置重房产相对应的，是房贷在家庭负债中的地位。76.8%的家庭有房贷在身，户均房贷余额为38.9万，占家庭总负债的75.9%。房子不仅体现了家庭的经济地位，更是不少家庭所必须要承受的经济风险。 就房产的地位来看，这份报告的结论与咱们日常生活的认知相符。这一现象的形成，是长期以来在中国人心目中根深蒂固的买房观念和近二十年来中国房价泡沫急速膨胀共同作用的结果。 房地产分析人士认为，对房价的预期影响了居民的购房行为和借贷意愿。长期以来形成的“房价必涨”的价格预期在居民心目中尚未崩塌，买房不仅意味着居住，更是一份稳健的投资。 而中国楼市最近二十年的暴涨既强化了这一预期，也促成了房贷在中国家庭占大头这一现实的形成。从2003年中央将房地产定位为“拉动中国经济发展的支柱产业”开始，伴随着中国城镇化进程的不断推进，中国整体房价一路飙升，从2003年的全国商品房销售均价2000出头，到2018年的8600元每平米，上涨近4倍。而全国平均这个数值，与北上广深动辄5、6万元起步的房价相比，在大多数人心目中已经是一个便宜的价格了。 不过，得益于近年来严格的房地产信贷政策，火热的住房购置需求并没有转化为明显的债务风险。本报告显示，我国城镇居民家庭城镇居民家庭偿债收入比平均为18.4%，其中房贷偿债收入比为9.1%，中国城镇居民家庭的整体偿债能力较强，债务风险总体可控。 去年底央行发布的《2019年中国金融稳定报告》也佐证了这一结论。该报告显示，截至2018年末，个人住房贷款的不良率为0.3%，保持较低水平。 但刨去平均层，落实到具体群体时，低收入群体和刚需型房贷群体在房贷面前的压力更为凸显。一方面，收入最低20%家庭月偿债收入比为24.8%，高于均值6.4个百分点，比最高20%家庭高9.1个百分点。这些低收入家庭中，13.8%的家庭月偿债收入比超过四成，6.7%的家庭超过六成；另一方面，刚需型房贷群体相比于其他拥有住房贷款的家庭面临更为突出的债务风险，其资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。 入城农民和改善型住房消费群体 是未来城镇住房消费主力 “户均一套房”，这个中国小康社会住房标准，从这份报告来看，在现有城镇居民中已接近于实现了。 20年的时间内，我们国家在住房问题上的改善不可谓不努力，从户均住房这一数据就可以体现。 据2000年全国人口普查统计，当时我国的城乡人均住房为0.78间，城乡住房成套率约67％。 20年的时间内，通过住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面的一系列发展，依靠大规模的房地产投资建设，我国居民住房情况已经得到显著改善。 在城镇居民住房拥有率已经达到96%的当下，下一步中国城市房地产开发所面临的消费对象也同样将发生整体性变化，入城农民和改善型住房消费群体将成为未来住房尤其是新建住房消费的核心群体。 在“房住不炒”的总基调下，房地产逐渐褪去金融投机属性而回归居住属性，消费群体的总体转变在房地产行业的发展中将更为关键。 在政策层面，国家也一直在推动针对这一部分群体的房地产政策调整。在4月3日发改委下发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，明确将提高农业转移人口市民化质量和提高城市综合承载能力作为核心任务之一。任务中明确提到要实现1亿非户籍人口在城市落户的目标，督促城区常住人口300万以下的城市全面取消落户限制。在该任务的引导之下，三四线城市将迎来一波新的刚需浪潮。 同时，伴随着棚改货币化安置的收官，旧城改造将成为接下来城市房地产建设的重点。4月14日国务院常务会议要求，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。据估算，2020年全国的旧改市场规模将达到6650亿元。 为此，政府已通过抵押补充贷款（PSL）等政策性金融工具，以及发行政府专项债务、联合银行信贷等方式做好资金筹集，全力以赴推行旧改工程。 来源：国是直通车 |
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