物业公司在小区擅自划车位收费，业主怎么办？

wenxuefeng360 2020-05-05

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物业公司在小区公共区域划车位，收停车费，业主又气又无奈。另外也不清楚自己可以做什么。

难道业主能以物业公司擅自收停车费为由，拒绝交物业费吗？业主是否可以主张停车费收益全部归全体业主所有？

律师提醒：物业依据物业服务合同收取物业费用，除非物业完全没有履行合同义务或者没有履行主要物业服务，否则，业主不能拒交物业费。

业主遭遇物业公司私划车位收费

首先，需要明确业主对小区内的停车位收益是否享有权利。目前，小区停车位主要有规划停车位、人防工程用作停库、公共路面改建停车位等组成。规划停车位的所有权属，主要看规划车位成本由谁承担以及商品房买卖合同的约定；人防工程用作停车库的权益一般是“谁建设，谁享有”，公共路面改建的归全体业主所有。

其次，无论车位属于开发商还是业主，无论收费还是免费，车位都必须有限满足业主需要，相关受益归权利人所有，具体可详见于法律规定*。

律师提醒

如果业主发现物业公司在公共区域地面划分停车位，地面停车位应认为属于业主共有，由此产生的收益就应当归所有业主享有，物业公司只是对这些停车位进行管理，物业公司是否也可以主张因管理停车位收取对应的管理费？

针对物业公司的这个问题，法律中却没有定论。江苏省有案例判决显示，物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。

本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。*

律师建议，业主可以通过委托律师，说明业主可以对停车位享有的权利，与物业公司之间就停车位收费收益问题进行谈判。

*法律规定：

《中华人民共和国物权法》

第七十四条　【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《广东省物业管理条例》

第五十三条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

*江苏省案例：

无讼案例嗖“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷一审案”