学区房爆冷，去化仅1成！楼市凉凉？

复工已有1个月时间，楼市也越来越热闹，在武汉新房市场中，4月总共72个预售证，有49个住宅项目推售，其中14个项目涨价，仅2个降价。

但是开盘去化量没有房价那般“傲娇”，最近的一周（2020年4月27日-2020年5月3日）开盘数据里20个项目入市，仅2个项目日光。大多数楼盘去化率3-5成。

也有的意外爆冷的项目，比如东西湖吴家山新城项目——新城桃李郡，一个因为学校而被很多购房者关注的项目，它的首开去化率仅1成。

供应热门板块中，意料之外的'冷盘'

新城桃李郡位于东西湖区径河街三店北路以南，占地面积约17.2万方，总建面约68万方，计容建面约49万方，规划总户数约3984户。

共分为A、B、C三个地块，首推的是B地块房源，规划有13栋22层左右的2梯4户高层房源。

B地块，它位于项目中间，用地面积约5.6万方，总建面约22.2万方，计容总建面约16万方，该地块容积率约2.86，规划总户数约1342户。

B地块自带幼儿园，小区内人车分流，规划有中央花园、儿童游乐设施、圆形跑道等。

4月份新城桃李郡拿了4栋楼的预售许可证，但5月1日加推的只有其中的2、3号楼，很有可能是由于蓄客量不足，剩余的房源在蓄客一波后再加推。

首开的2、3号楼，主推建面102-115平毛坯房源，均价13430元/平。这个价格同隔壁的首开光明国风上观的均价相同，不过隔壁的首开光明国风上观在售的是7、8号楼建面约96-128平米毛坯房源，从户型门槛上首开光明国风上观要低于新城桃李郡。

从产品上对比，新城桃李郡建面102平A户型，整体户型方正，设计为连廊型南北通透房源，而且南向的双联阳台采光通风都不错。但是该户型和首开国风上观的建面96平B户型比起来,就显得处处不占优势。

国风上观的B户型面积更小，相同单价下首付更低，户型结构首开光明国风上观是3房2厅2卫的设计，比新城桃李郡多了一个卫生间。

而且主卧是带有步入式衣帽间和卫生间的南北通透型套间，两个次卧可实现南北对流。同样的双联阳台，同样的三开间朝南，但首开光明国风上观可拓展的面积更多。

再看整个吴家山的三店片区（临空港新城片区），有11个项目处于在售或者待售状态，其中纯新盘中梁天玺壹号和武汉当代境MOMΛ都在新城桃李郡项目约500米的范围之内。

中梁天玺壹号主推建面75、98、108、110、118平米毛坯房，预计6月开盘。因为是毛坯开盘又有建面约75平的小户型，如果首开价格和周边相差不大，很有可能创造出区域最低首付。

距离区域华中科技大学协和东西湖医院以和奥山商业比较近的项目武汉当代境MOMΛ也计划着今年入市。

区域带装修的低价盘，佳兆业悦府最后两栋预计在5月加推，17、19号楼建面约96-128平米户型价格待定（前期均价约12900元/平米，其中含2500元/平米装修）。

优秀对手太多 于是平庸就成了无能

其实新城桃李郡的亮点并不少，在区域众多楼盘里也是关注度颇高的项目，新城桃李郡拿地初期就要求引入985、211工程附属学校，这所学校在2020年初已确定为北京师范大学武汉学校，办学性质为民办非盈利体制创新型学校。

规划总占地面积不低于232亩，总建面约26万方，规划设计约180个班，包括幼儿园36班、小学60班、初中48班、高中36班，覆盖全龄化教育体系，预计于2021年建成交付。

这个学校一直被当做临空港众多楼盘依靠的优质教育资源而广为宣传。而且之前一直计划精装房首开的新城桃李郡经过此次疫情改为毛坯加推，能够感受到开发商浓浓的“求生欲”。

但是除了教育之外，项目距离地铁站大约600米，距离三店核心商配套以及医疗配套都在1公里以上，和码头潭文化遗址公园以及五环体育中心相距2公里以上。虽然项目距离这些配套不算特别遥远，但是也谈不上周边配套拥有近距离优势。

而且无奈项目“生不逢时”，近期小区域内入市的项目实在太多，学校距离相似的房源有、比它距离地铁近的房源有、比它首付门槛低的房源有、比它品牌来头大的房源也有，所以多番竞争之下，没有独家优势、可替代性太强就成了最大的劣势。

还有一点，可能也是最重要的一点，新城桃李郡之前一直宣称预计均价14000元/平（含2500装修），可是5月开盘时价格为毛坯房源均价13430元/平。

对比下来首开的房源比原计划少了装修，而单价却只少了570元，这样的开盘价超过了不少购房者的心里预期，所以在周边备选项目一大把的情况下，对新城桃李郡“不买账”也就不难理解。

普遍无法日光的市场里 暗藏有机遇

虽然从4月至5月第一周加推的项目涨价多、降价少，但是成交去化普遍的很一般，大多数的开发商还是对现在的市场头疼不已，打折、促销一波接着一波。

也有项目看着势头不明就立马降价，比如汉口道6号第二次开盘直降1180元/平，御江壹品青山樽也是第二次开盘降价292元/平。

开发商忙着降价、打折的同时，对于购房者来说却也是最好的时候，买家居上风，有资格去挑选、议价。

就像新城桃李郡一样，不少项目没啥特殊亮点、即便也没什么硬伤，但却被市场整得成交惨淡，而那些以前需要连夜排队抢房的项目也没有像曾经那样继续日光。

据不完全统计（数据每天变），5月预计70多个楼盘有推售计划。其中不乏性价比很高的低价盘。

比如汉口三环内低价盘NO.1项目美好香域花境，东西湖区、吴家山片区第一低价项目佳兆业悦府，白沙洲区域地铁江景低价项目富强天惠园，光谷中心城低价项目中粮光谷祥云。

这几个都是曾经靠运气才能买得到的热盘，估计接下来开盘应该不会再那么难买。

写在最后：

虽然现在楼盘越来越多，打折优惠也扑面而来，但是大家还是要仔细挑选，

项目的优惠不光看现在的优惠和单价，还要看它之前的优惠如何，避免先涨起来再打折，还要避免价格比之前略低但是折扣力度反而没有之前大的假优惠、假降价项目。

而且，今年拿了预售证以后就被抵押的楼盘越来越多，这种现象往年也偶然出现过，但是今年比往年更多，所以在相同地段价格相差不大的情况下尽量选择大品牌开发商，因为大品牌开发商资金链更有保障，避免后期签约、交房时遇到风险。