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【案例】甲房地产公司向王某借款，到期后无力偿还，提出用在售的商品房抵债，王某表示同意。双方签订了买卖合同，但在办理过户登记的过程中，法院来查封房子，可否？ 首先，这个问题要分两种情况回答，第一，因为甲房地产公司的债务，法院可否查封该商品房？王某可否提出异议？第二，因为王某的债务，法院可否查封该商品房，甲房地产公司可否提出异议？ 其次，对于该问题，实践中有不同的认识。第一种观点，认为以房抵债的情况下，受让人不享有物权期待权，理由是“以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。”（参考案例：《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】）在这种认识之下，如果法院因甲房地产公司的债务执行该房屋，王某不能提出异议，反之，法院如果因为王某的债务执行该房屋，则甲房地产公司可以提出异议。 第二种观点认为，以房抵债的情况下，受让人可以享有物权期待权，理由是以房抵债“符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，”可以取得物权期待权。（参考案例《中信银行股份有限公司泉州分行与被蒋国北、一品（福建）糖业有限公司案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民终561号】）在这种观点下，如果法院因甲房地产公司的债务执行该房屋，王某可以提出异议，反之，法院如果因为王某的债务执行该房屋，则甲房地产公司不可以提出异议。所产生的结果与第一种认识完全不同。 之所以会出现两种不同的观点，表面上是所引用的法律文件不同。但本质上是对物权期待权的构成要件认识的偏差，即物权期待权的适用情形和适用条件。第一种观点认为以物抵债不产生物权期待权，第二种观点认为，以物抵债可以产生物权期待权，但必须满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，特别是第四项,：非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是原则未办理过户登记是客观上的障碍引起的（比如不可抗力、出卖人不配合等），或者正在办理的过程中（笔者的理解）。 《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》一案中，中业公司异议成立的主要理由并不是以物抵债不能享有所有权，而是恒远公司没有主动要求登记，因此不享有物权期待权。 有意思的是，这两个判决都是最高法院作出的。可否认为后作出的判决改变了原先的观点呢？ （江苏千树律师事务所 黄祥 18913926379） |
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