法院判决：以房抵债协议，即使已办理网签，也不能排除强制执行

裁判要旨 ：

以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故此类案件不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条关于无过错不动产买受人、房屋消费者物权期待权保护条件的规定，受让人不能基于以房抵债协议排除其他债权人对案涉房产的强制执行。本期分享一例福州市中院作出的生效判决，供读者学习。

基本案情：

2016年6月30日，法院就王彦武与新宏公司、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第643号民事判决，判令新宏公司应偿还王彦武借款本金人民币2600万元并支付利息，陈立标、陈敏、胡学昌承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。在执行过程中，本院于2017年4月24日依据（2016）闽01执1299号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封新宏公司名下位于湖南省宁乡县二环路“铂金汉宫”含案涉房产在内的房产，并于2018年5月7日作出（2016）闽01执1299号之七裁定，拍卖新宏公司名下前述含案涉房产在内的房产。

唐政向本院提出执行异议，主张新宏公司将案涉房产以工程款5699400元抵付给湘荆公司，湘荆公司又将案涉房产转让其本人，其与新宏公司已签订商品房买卖合同，并办理了网签备案，请求中止对案涉房产的执行。本院于2018年6月22日作出（2018）闽01执异144号执行裁定，驳回唐政的异议。唐政于2018年7月16日提起本案诉讼。

另查明，唐政持有其与新宏公司签订的关于案涉房产的五份《宁乡县商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票及其与案外人湘荆公司签订的《房屋转让协议》等。《宁乡县商品房买卖合同》第二十条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；……买卖双方应于/日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。……”宁乡县房地产市场信息管理服务中心就案涉房产提供的资料显示，购房人均为唐政，个人备案。

法院观点：

本案涉及的是以房抵债协议，且不论前述债权债务关系是否属实，即便属实，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条关于无过错不动产买受人、房屋消费者物权期待权保护条件的规定。唐政主张，案涉房产已办理网签手续，即是进行了预告登记，唐政对案涉房产已享有所有权，法院应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条对本案进行审查。唐政所述网签手续实际系对商品房买卖合同进行备案登记，而唐政与新宏公司在案涉《宁乡县商品房买卖合同》第二十条分别对办理合同备案与预告登记进行约定，故唐政应明知合同备案不是预告登记，在其另委托专业律师出庭应诉的情况下仍主张案涉房产已办理网签手续，即是进行了预告登记属故意混淆概念。因本案没有证据证明案涉房产已进行预告登记，故本案亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。唐政对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除法院对案涉房屋的强制执行，对其相关主张，本院不予采纳。