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租赁合同的时间对于承租人和出租人的意义都非常重要，因为通常来说，时间越长，风险越大，对于合同双方来说都是如此。那么在签订租赁合同时应当注意哪些问题呢？ 一、合同时间最好有明确约定 熟人和朋友之间对于租赁合同的时间有时没有明确约定，后来产生纠纷。出租人可否收回房屋呢？ 首先依据我国合同发第62条第（四）项的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。其次，该法第215条规定，租赁合同的形式租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。所谓不定期租赁，意思是承租人可以随时退租，出租人也可以随时收回租赁物。可见如果租赁合同双方对于租赁时间没有明确约定的情况下，或者虽然约定期限超过六个月但没有采用书面形式的，都会有被解除合同的风险。这对于承租人和出租人可能都是非常不利的。 二、合同时间不宜过长，也不宜过短 出租时间如果过长，出租人的所有权的行使会受到限制，比如说依据“买卖不破租赁”的规则，出租人如果在合同期限内需要出卖租赁物，那么租赁物价格以及是否能够顺利出卖就会受到影响（买了房子却住不进去），但是如果约定的时间太短，如果承租人退租，出租人又要面临寻找新的承租人的时间成本。 同样如果租赁合同时间过长，对于承租人来说，如果发生了某些情况的变动（如工作的变化等），想要退租就会遭受损失；但如果时间过短，到期后出租人将房屋转租于他人或者提高租金，承租人又不得不另寻他处，也徒增麻烦和成本。 三、租赁合同期限不能超过20年 有些开发商将小区的车位出售给业主，这些车位有时候是不能出售的，无法办理产权证书，于是作为变通，出现以下两种做法：一、双方只是签订了出售合同，并约定不办理产权登记；二、双方签订租赁合同，并在合同当中约定租赁期限是70年（或者与土地使用权到期日一致）。这样的约定都存在法律风险，我国合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以签订这样的协议，20年之后如果产生出现变数，就有可能产生纠纷。 四、约定违约责任确保合同时间利益 如何防范出租人提前收回房屋或者承租人提前退租的风险呢？最好的方式是在合同中明确约定违约责任，比如违约方应向对方支付若干月的租金作为违约金。因为在这种情况下，守约方要证明自己的实际损失往往比较困难，不如直接约定违约金来的方便而明确。 小贴士： 租赁合同到期后如果续租，也要重新签订书面的租赁合同，重新确认租赁期限。  南京信息工程大学法律援助中心 江苏千树律师事务所 联合出品 |
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