有效实战带看（二）

下面我们学习带客户看房前，经纪人必须做好哪一些准备工作~

有效实战带看

带看前准备

当客户决定要看房时，经纪人必须做好带看前的准备工作：

1、带看与客户第一次接触，一定要展示良好的专业形象。注意服装仪容及谈吐举止。

2、若该房源是空屋，则先确认钥匙是否在店中，若业主自住则与业主联系是否可以看房及看房时间；

3、熟记房源之基本资料及相关信息。基本资料是房屋登记时的基本资料内容都应确实牢记；相关信息是指附近行情分析，类似房屋比较，近期成交行情等信息。以上信息是直接关系和影响客户决定的因素，应掌握在第一时间提供给客户；

4、带看时应携带之资料，简要资料表和带看确认书等；最好各项材料准备两份，以免签错导致没有时间再行更正。

5、一般客户的不动产专业知识有限，若选择雨天参观，他就很难想象晴天的状况。大风大雨的天气，客户也不容易定下心来参观。一天中以白天或晚上为宜，黄昏时由于光线不稳定，并不十分合适。一般较新的房子带看以白天为宜，比较老的房子以夜间为宜，但不可太过掩饰，留给客户错觉，否则成交后，往往会有受骗上当的感觉。天热时，可以准备一些冷饮料，打开可以通风的门窗；天冷时记得关上门窗，留些通风即可。

6、最好先设计好带看路线，以避开一些忌讳因素，督促将灯光及窗户打开，灯管毁坏的让业主提前布置好。让室内展现明亮和通风顺畅的环境。如果是夏季炎热或者冬季寒冷，应督促业主提前15分钟左右打开空调。

7、先与业主进行报价沟通，抓住业主卖房心理做好隔离工作，为看房最佳效果给业主建设性意见。

8、经纪人公文包内带看所需资料物品准备齐全，如罗盘（看风水），手电筒（看房屋的地下室或者没有电源的地方），计算器（计算税费和交易费用），纸巾（自己和客户擦汗或者清洁用），指南针（分辨方向用途），鞋套（自带，自己和客户使用，也能给业主留下良好印象）等等。

9、带看前如有可能，让业主和周围邻居打好招呼，以免邻居破坏。

10、准备房源（你最想卖给客户或者最接近客户需求的）的详细房型图。

11、与客户约时间、地点及给客户报价。

12、带看时最好带上地图，让客户了解房源的地理位置。带看的房源，其房源本身有关资料务必携带齐全并能让买方过目，以减少客户现场发问的问题，要把更多的时间，花在现场参观上。

13、询问客户的交通工具，事先和业主预留交通堵塞或者其他意外时间。

14、如果是和客户同车前往，请注意车上礼仪。若打车，注意出租司机的负面言行。

15、带看时间的确定：给客户二选一，直接卡住时间点，不能说我们随时可以带客户去看房，让客户感觉我们没什么事情做。

16、与买方客户提前沟通，不管满意不满意都不要在业主面前表露出来，可以事后和经纪人沟通。

17、带看前将客户可能遇到的问题提前列表，客户要是问到了我们怎么有效的回答，如果可能的话，希望每个诚意客户带看之前要做沙盘演练。

18、如有可能应邀请对房源购买有所决定权的买方家人，以充分了解买方的所有真实购买需求。

19、客户前往参观房源现场的途中，应尽可能地介绍一下附近商店街、知名学校、公园等，从这些介绍让客户了解到房源的价值，不要认为这些都是客户早已知道的。

20、在买方客户还没有确定房源是否购买之前，勿擅自谈到房价与付款条件等相关问题。

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销冠之路

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XIAO GUAN

注意事项

A、约定的时间，自己一定要能提前15分钟抵达。

B、被看房源附近的标志性建筑。方便客户寻找。从店里到该小区一般有几条路线，有的繁华、有的幽静、有的脏乱差、这样可避免因路线不熟给客户带来不必要的购房心理障碍。

C、带看约定的地点即见面地点最好不要离所带看的房产太近，以免发生客户和业主碰面的情形。带看地点的远近以5分钟路程为佳，以便于带看前在路上的沟通，我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及购房迫切度。

D、带看前要提醒客户带相关证件。同时嘱咐买方不要现场谈价格，以免到时候不好和业主议价。

E、带看的时候约定地点要醒目，以免客户找不到地方。

F、带看前要提前填写好带看确认书，防止客户跳单时无依据。

G、不要在中介同行过于集中的地方约带看地点。

H、如果客户说今天不行，我们必须要问明天几点行不行，再不行还要在追问后天的时间，如果还不行的话，让业主（客户）自己报一个时间段。这一点很重要，可以给客户造成这房子很好卖，如果您再不抓紧时间看的话可能当您决定去看房的时已经卖掉了。而给业主会造成我们会抓紧时间帮您卖这个房子，我们会非常关注您的房子。

I、买方客户参观房源现场时，不要怕客户对房源的批评，因为只有喜欢的意愿才会批评，反之，如果对房源现场任何东西都夸赞不已的人或者没意见的人，通常是不会买的。

J、空屋的带看，倘若房子目前无人居住，那么最大的问题是参观后客户可能会直接与买方联络，而将中介公司剔除在外，事实上，业主与买方是头一次见面，只要客户不说出是透过哪一家中介公司而来的。买方当然信以为真，乐于与之直接进行交涉。

因此，中介公司在完成现场带看之后，应立即通知业主，告知业主参观者的姓名。日期，并要求如果买方直接找其交涉，请立即通知公司。

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注意点

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预告客户新进的房源

和买方约看时间再确认

带看事前一定要促销

妥善安排交通路线

了解业主在家时间

实堪并了解房源的优缺点

了解买方真实详细的房屋需求爱好