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一.作为卖方 尽管你只委托一家或几家中介，但实际上房子周边的中介基本都挂了你的房源。此时，刚挂出去是中介力推的，哪家都在拼谁最快把客源与房源对接上。因此，很多中介会使用以下几个方法来吸引客户： 1.挂同样的总价，但却把面积调高了点，以单价低于其他中介来吸引客户。 2.挂同样的面积，但却把总价调低了，同样是以低于其他中介的价格吸引客户。 3.此时，为什么中介敢把客户报价调低呢，主要有以下几个原因： （1）中介会通过与业主联系，试探业主的报价是否有空间，空间有多少。有的业主没经验会不自觉的透露出自己的空间。而中介就直接以降价的空间直接报价，以同一房源但价格更低来吸引客源。 （2）中介会伪装成客户报价，试探客户，试探出客户的最低心里价位，然后再低于客户报价而高于客户底价报出本店的价格，吸引客户。 （3）挂已经不存在的历史成交的低价房源，吸引客户咨询，一旦客户咨询后再称该房源已出售或者不方便看房为由，带客户看其他房源，留住客源。 4.那作为卖方，如何避免上述信息不对称给自己带来的不便，通常只有一个方法，就是独家委托大中介。此外，要尽量避免把中介当成己方的代理人而透露过多自己的信息，一定要牢记，中介，在于“中”，是两方的桥梁，也掌握了双方的信息，只会按最利于成交最利于自己的中介费来斡旋的，别无他意。
二.作为买方 你要记住，你是所有中介都要抢的客源。所以，你也不太可能只找一家中介，因为目前仍然有部分房源只在少部分中介手中。那么，中介是如何隐蔽卖方的信息，让作为买方的你处于信息不对称呢。 1.中介的房源虚假。 这个在前面提到了。但是，一般不会出现中介把假房源直接出售给你，而是通过虚假房源吸引你。但是，但是，真的有非常非常黑心的中介，可能想博最后一单吧，通过出售假房源收取保证金或者意向金。当然，这已涉及诈骗了，已触犯刑法来。 2.出售价格的水分。 对于独家委托的房源，这类价格水分最高。因为在一些中介的独家委托协议中，卖方与中介有约定最低底价，超过底价的，中介按一定比例抽成。那如果碰到这类房源，一旦你报价或者特别有兴趣的，中介会营造出其他很多人报价，且报价很高但是房东仍然不同意。而实际上，可能没人报价，只是中介想诱导你报价更高，以便抽成。 3.中介费的虚高。 对于置业首套房的人，真心以为2.5%的中介费是行业标准。其实，那个什么都不是，而且中介所谓的折扣什么的都是虚的。你可以不按什么鬼折扣来，你只需要按绝对值一口价与中介砍价。一般到手的鸭子，中介不会轻易放走的。为什么？因为，中介，这种居间业务，既没有消耗资产，也不用消耗人力，而只是出于信息中心，买卖信息而已，只要不是太低，中介费真的非常好砍价。所以，我们会看到，首套置业的人中介费都比较高，一般就规规矩矩按2.5%的比例计费，偶尔给个九折之类的，还对中介感恩戴德。而对于换房或者投资客，由于深谙行业规则，一套五六百万元的房子，中介费最多4万元。所以，真心是有钱人更有钱，因为懂更多可以省更多。 4.房屋价值水分。 (1)目前小面积的房子有大部分在投资客手中，特别是北上广深和准一线城市的小面积房子。投资客通常会低价买入房源，高价卖出。 投资客的房源特征:一般有下面两类投资客： ①根据行情判断，以全款低价买入房子，持有一段时间后再卖出。笔者亲见一套450万报价的房子，投资客买入，一转手报价580万。 ②以出售装修的附加值来赚钱差价。比如，一套180万的50平米的房子，简易装修，投资客装修了10万元，即以豪华装修加价60万出售，净赚50万。这类投资客持有时间一般不长。而作为首次置业的人，往往会被这类装修迷惑。因为在资金有限的情况下，你看到眼前那么亮的富贵堂皇的房子，通常还会稍加改成小两房的房子，是没有抵抗力的。但是，你看的都是表面。由于投资客赚的是差价，所以，他通常会用白色调为主的欧式装修来，表面上看着都非常新，而实际上用的材料很次，用不了几年就会坏，到时候再重新装修，真的费钱又费神。 另外，投资客一般通过公证的方式来卖方给你，声称产权人是自己家的亲戚或产权人出国不便联系。 (2)那么作为首次置业的买方，如何判断是投资客的房子。一看装修风格，一般白色调欧式装修的十有八九炒房的。二看家具使用情况。如果所有家具都崭新的一点使用痕迹都没有的，也基本是炒房的。三看家电，投资客为了控制成本，都会用一些杂牌的家电，比如抽油烟机绝对不会是西门子或者老板方太之类的。洗衣机也绝不会是海尔之类的。 5.降价或急售的水分。 很多中介，会用直降50万来吸引你。千万别上当。你会发现，急降后的房子，居然还比同小区其他房源还高。这个就是虚假信息。另外，急售也是，鬼知道那套房子挂了三四个月了吧。 |
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