RCREIT快报丨京东物流或于2020下半年IPO

据路透社12月23日报道称，京东物流就潜在的海外IPO与多家银行进行了初步讨论，此次IPO可能筹资80亿-100亿美元。京东方面对此消息表示不予评论。

据知情人士透露，京东物流的目标是在2020年下半年在香港或纽约进行IPO，该公司的估值预期达到300亿美元。

据了解，京东物流业务领域已经遍及供应链服务(仓储、运输、配送、客服、售后)、快递与速运(针对个人的京东快递、针对商家的京东速运到仓)、跨境物流(跨境直邮、保税备货)、云+科技服务(B2C行业电商储备、B2B行业传统储备、仓配一体化、数据智享)各个方面。

2017年，京东将物流业务拆分成一家独立的公司，随后开始为第三方企业提供快递和仓储服务。

2018年，京东物流一轮融资中筹得25亿美元，投资方包括高瓴资本、红杉中国、招商局集团、腾讯控股和中国人寿，融资后公司估值达到约135亿美元。

截至2019年6月30日，京东物流运营约600个仓库，23座大型智能化物流中心“亚洲一号”。仓储总面积超过1500万平方米，其中包括了约250万平方米的云仓面积。以仓储空间计，京东物流在中国的物流企业中名列前茅。

物流行业高质量发展利好政策不断

近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。

2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。

2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。

2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税。

物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

（一）未来优质物流仓储设施增长空间巨大

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。

此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。

现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。

（二）物流地产投资回报率持续上升

目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。

一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。

但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。

而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。

另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

物流地产公募REITs市场空间广阔

在投资回报方面，物流地产具有投资金额大、变现能力弱、回收周期长等一系列特征。

不同于住宅等销售型物业，物流地产项目只能通过物业经营来获取租金等经营性收入，资金的回收期非常漫长，一般需要10年以上。

因此在自持模式下，虽然可以获取全周期的运营利润回报，但会造成非常高的资本占用，降低投资方的资产周转率 ，影响其在行业内的扩张速度。

但物流地产作为基础设施行业，最重要的就是铺设一个四通八达的网络，抢占核心关键位置，构造资产壁垒。因此是否能解决资金难题抢占行业先机，成为在行业内发展的关键。

而REITs的引入和发展，为这样的困境提供了一条盘活资产引流资金的通道，对物流地产的供需双方有较强的吸引力。

公开发行不动产投资基金（公募REITs）是指将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品。

这个模式在国外已经高速发展多年，中国内陆的REITs发展也正在稳步推进当中。

从投资逻辑来看，利率对物流地产市场的发展至关重要，利率下行，高收益固定收益产品减少，信用利差收窄，形成比价效应，吸引投资者被动投资商业地产。

REITs则为物流不动产的投融管退提供通畅的渠道，减少投资者的后顾之忧。

REITs的基础资产本身就是保险、信托等机构投资者的重点配置对象。经过标准化之后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统投资品相关性不高的产品，有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。

◎中国REITs产业教育领军者睿思书院

REITs行业研究

  专业、专注、务实合作

REITs行业研究是中国REITs第一传播平台，致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。

我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。    

❶ ID：REITsResearch