  作为今年全国两会的重头戏之一，经过数十年酝酿、5年编纂的《民法典》提请十三届全国人大三次会议审议，并且就在5月28日表决通过，2021年1月1日起，该部法律正式施行。同时《物权法》废止，退出历史舞台！ 这是新中国历史上首个以“法典”命名的法律，它分为七编和附则，被誉为“社会生活的百科全书”。作为新中国第一部《民法典》，通过后将影响到我们每一个人的生老病死和衣食住行。 《民法典》中也涉及众多与住房相关的问题，对土地承包经营权、宅基地使用权、居住权等等进行规定，值得我们着重关注。  热点1  住宅70年土地使用权到期怎么办？  我们现在所住的商品住宅，土地使用权一般的期限是70年，这70年的土地使用权到期怎么办？关于这个问题，民法典中在第359条提出：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。” 热点2 已抵押的房子还能卖吗？  若依据老的《物权法》，如果把房子抵押出去以后，原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了，因为要保护债主利益。 可是《民法典》在物权编第406条做了重要变动，它的规定是：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 热点3 中介被“跳单”怎么处理？  我们在买卖房子或者出租房子的时候，可能都需要找中介机构提供服务，但是现实中就有些人，不想交中介费，他们在接受中介服务之后，先认识买家或者卖家，然后想尽方法私下联系上对方，甩开中介私下签订买卖或者租房合同的行为。在行业内也称为“跳单”行为。 对“跳单”行为，在《民法典》第965条做了一个规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。” 这对整个中介行业来说是一个有利的保护和促进，会让这个行业更加的规范化发展。 热点4 新增“居住权”  居住权是《民法典》中新增的规定，明确居住权原则上无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权人有权按照书面合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足其稳定的生活居住需要。应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。 需要注意的是，居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。 居住权对于保障弱势群体住房问题有着重要作用（重点在“以房养老”、公租房、法拍房等方面）。需要注意的是，居住权是可以对抗物权的，所以未来，二手房买卖中，购房人是需要查询居住权登记记录的，因为根据居住权的相关规定，新的房屋产权人是无法剥夺房屋居住权人的权利，说的通俗一点，就是如果你买的二手房里有居住权人，你是住不进去的。 热点5 房东要转租满租期房子怎么办？ 近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。房地产企业和资本市场也相继逐鹿住房租赁市场。 但是，在大城市部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。 对此，《民法典》为保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。当然，该法条在保护租客利益的同时，也为租购同权住房制度提供了铺垫。 热点6 买房时，签订认购书也需要重视! 买新房时，相信不少人都和开发商签订过“认筹书”或者“意向书”之类的意向合同，其中会约定房子的大概面积、价格等，并交上一部分“意向金”。这个意向书，往往由开发商出具，也有利于开发商，但对其约束力却不强。 有些购房者签订“意向书”时不够重视，签完又马上后悔的事情时有出现，这种情况也引发过不少纠纷。还有就是签订意向书时，虽然开发商承诺了房价，但到了真正开盘的时候却涨价了。因为“意向合同”的法律效力一直是存在争议，所以“认筹书”等一些意向合同的争议始终无法解决，在具体裁定时，只能根据意向合同的具体内容来进行甄别。 不过，现在《民法典》有了明确规定：当事人约定在将来订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 所以，购房者购买新房签订“认筹书”等具有意向性的协议时也要谨慎，看清条款，一方面要保护自己的合法权益，另一方面，未来一旦毁约，也是可能被开发商倒追责任的。 热点7 小区共有场所收入归谁？ 长期以来，小区业主共有产权部分产生收益的归属问题，一直都有争议，诸如电梯广告、大屏广告、展位广告、车位租金等收入。一些运营良好的社区物业，不仅将这些小区广告收入用于物业运营管理，甚至还能给业主“发钱”，但大多数的社区的情况是业主很难得到这部分利益。 如今《民法典·物权法编》作出规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 所以，今后如果小区共有产权部分产生广告、对外停车收益、租赁收益等，业主是可以依据《民法典》主张权利的。 热点8 公维基金难启动怎么办？ 公维基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但过去几年，业主维修电梯却发现公维基金但迟迟得不到审批，物业公司通知业主签字启动使用公维基金时间过长，物业公司冒充业主签字使用公维基金，部分城市公维基金使用比例与效率低下，这些现象时有发生。 公维基金能不能动，什么时候动，如何动，业主们很是关注。对此，民法典针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。 另外，此次民法典还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将民法典第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。这样的修改，增加了业主大会通过启动公维基金的效率。 热点9 高空抛物怎么处理？ 高空抛物现象被称为“悬在城市上空的痛”。近年来，高空坠物致人伤亡的案例不断见诸报端，造成人员受伤、财产损失让不少人心惊胆战。如何守护头顶上的安全？ 民法典中对于高空坠物做出了明确规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 此外，一些案例由于找不到肇事者，最后判定全楼业主和物业共同赔偿，引发了很多争议。《民法典》对此要求有关机关要查处责任人，大大减少“一人抛物、全楼买单”的情况。因为明确了物业公司责任，也会从源头上守护好头顶上的安全。 热点10 物业停电、停水、停气催交物业费怎么办? 这些行为将会被禁止！生活中有的物业服务人员采取断水、断电等方式催收物业费，对业主的基本生活造成严重影响，建议予以规范。 民法典将在合同编物业合同中增加一款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 热点11 小区管理混乱怎么办? 专门新增物业合同一章，针对物业行业乱象，民法典草案专门新增物业服务合同一章予以规范。 为适应现实需要，在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上，民法典草案第二分编增加了4种新的典型合同，其中就包括针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。 |
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