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2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），自2021年1月1日起实施。 《民法典》被称为社会生活百科全书，涉及物权、合同、人格、婚姻家庭以及继承等关乎百姓生活的方方面面。民法典出台后，我国现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法将被废止。相较于现行单行民事法律，《民法典》在建设房地产领域有七大变化。  与《合同法》相比，《民法典》新增建设工程合同无效、验收不合格的处理的具体规定，对建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的工程价款支付等作了细化规定；新增承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同的规定，并就合同解除及后果作出细化规定。 民法典新增第二十四章物业服务合同的具体规定，具体细化物业服务合同定义、物业服务合同内容和形式、物业服务合同的效力、前期物业服务合同法定终止条件、物业服务转委托的条件和限制性条款、物业服务人的一般义务、物业服务人信息公开义务、业主支付物业费义务、业主告知、协助义务、业主合同任意解除权、物业服务合同的续订、不定期物业服务合同、物业服务人的移交义务及法律责任、物业服务人的后合同义务。 在我国，城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权，但现行法律对到期后的土地使用权如何处理并没有做出规定。此次《民法典》对土地使用权到期后如何处理作出明确规定。《民法典》物权编第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，但是续期费用的缴纳及减免标准并没有作出明确规定，而是由法律、行政法规另行规定。  现行《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《民法典》对此做了翻天覆地的变化，根据《民法典》第406条规定，房屋在设定抵押期间，抵押人仍可以转让房子，并不需要经过抵押权人同意，仅需及时通知抵押权人即可。若抵押权人有证据证明未来债权实现存有风险的，可以要求抵押人在转让房屋时，将转让款优先清偿债务或提存。现实中，大多购房者都会将房屋向银行抵押贷款，购房者为抵押人，银行为抵押权人。以往根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人（购房者）未经抵押权人（银行）同意，不得转让抵押财产。而《民法典》实施后，购房者无需经抵押银行同意便可以转让房屋，仅通知抵押银行即可。 《民法典》在第366条至371条新设“居住权”制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，但是设立居住权应当采用书面形式并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，且原则上是无偿设立的。同时，居住权不得转让、继承。如此一来，“以房养老”的老人们可以设定居住权安享晚年，而无力购房的群体，能够通过取得居住权。 《民法典》第726条规定，在房屋出租人出卖房屋时需要先通知承租人，承租人有15天（或合理期限）的考虑期，若承租人没有明确表示购买，那么出租人就可以出卖房屋。 （1）小区电梯广告、外墙广告收入归谁？ 目前，小区的电梯广告收入大部分被纳入物业公司账户，这种情况在《民法典》实施后将被严格限制。《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。 （2）降低业主共同管理事项与表决比例 《民法典》第278条，适当降低了业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，筹集建筑物及其附属设施的维修资金需要两个“四分之三”，而使用仅需要“双半数”。所谓两个“四分之三”是指经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，“双过半”是指经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《民法典》第281条增加紧急情况下使用维修资金的特别程序。   作者简介 编辑 许娟敏 |
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