原创观点 | 《民法典》对房地产领域的影响及应对建议

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》,这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律。《民法典》分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权、附则八个部分，全篇共1260条，总字数逾10万。该法典自2021年1月1日起施行。

《民法典》对房地产领域的相关问题作出了许多新规定，包括土地使用权续期、业主的建筑物区分所有权、物业服务合同、居住权、抵押权、承租人优先购买权、承租人优先承租权等方面。本文将结合《合同法》、《物权法》等法律，对比和分析《民法典》关于房地产领域的规定及其影响，并作出应对建议，供大家参考。

  一、土地使用权续期 

《物权法》	《民法典》
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。	第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

影响及应对建议：

1、住宅建设用地使用权有期限

业主对房屋享有无期限的所有权，但是对房屋所在的建设用地的使用权是有期限的。因此，购房者在购买房屋时应当特别关注房屋建设用地使用权的剩余期限。

2、住宅建设用地使用权自动续期

《民法典》第三百五十九条区分了住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，明确住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。

3、配套细则尚待明确

上述条款对住宅建设用地使用权续期费用的规定尚不完善。关于续期费用的缴纳方式、减免标准、续期周期等具体规定有待相关法律法规进一步完善。

二、业主的建筑物区分所有权

（一）业主大会表决程序

《物权法》	《民法典》
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。	第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。  地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：  （一）制定和修改业主大会议事规则；  （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；  （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；  （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；  （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。  决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。	第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：  （一）制定和修改业主大会议事规则；  （二）制定和修改管理规约；  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；  （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；  （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；  （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；  （七）改建、重建建筑物及其附属设施；  （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；  （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主。且参与表决人数过半数的业主同意。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。	第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

影响及应对建议：

1、提高业主启动表决的门槛 

根据《物业管理条例》第十二条第一款[1]的规定，业主大会会议应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即需要全体业主“双过半”参加表决。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会会议应由“双三分之二以上”的业主参加表决。

2、适当降低使用维修资金的表决门槛

根据《物权法》第七十六条的规定，使用维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即需要全体业主的“双三分之二以上”同意。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，应由“双三分之二以上”业主参加表决，且参加表决的业主“双过半”同意，即只需全体业主的“双三分之一”同意就能通过表决。

3、维修资金的筹集、使用情况应当定期公布 

《民法典》第二百八十一条明确了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，且根据《民法典》第九百四十三条[2]的规定，维修资金的筹集、使用情况的公布主体应当是物业服务人。该条款规定了物业服务人的信息公开义务，有利于保障业主的知情权。

4、新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序” 

在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

（二）共有部分产生的收入 

《物权法》	《民法典》
	第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

影响及应对建议：

小区共有部分产生的收入（如电梯广告）在扣合理成本后应当归全体业主共有，建设单位、物业服务企业或其他管理人应注意这点，避免因擅自使用该部分收入而产生纠纷。

三、物业服务合同

《民法典》相较《合同法》新增第二十四章物业服务合同，具体为第九百三十七条至第九百五十条（因篇幅较大，在此不做原文摘录）。

影响及应对建议：

1、确定物业服务合同的性质

《民法典》新增第二十四章物业服务合同是一项重大突破，使物业服务合同从无名合同正式转为有名合同，消除了关于物业服务合同性质的分歧。

2、明确物业服务合同的一般规定

该章节详细规定了物业服务合同的定义、合同形式、内容、效力、期限、续订、解除和中止等。

3、明确业主的义务

业主的义务包括：支付物业费义务、告知、协助义务、赔偿损失义务。

4、明确物业服务人的义务

物业服务人的义务包括：一般义务、信息公开义务、禁止整体转委托，以及物业服务合同终止后的移交义务、后合同义务等。

四、居住权

《物权法》	《民法典》
	第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 第三百六十七条 设立居住权， 当事人应当采用书面形式订立居住权合同。  居住权合同一般包括下列条款：  （一）当事人的姓名或者名称和住所；  （二）住宅的位置；  （三）居住的条件和要求；  （四）居住权期限；  （五）解决争议的方法。  第三百六十八条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。  第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。  第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

影响及应对建议：

1、居住权的设立

（1）当事人应当通过书面形式订立居住权合同或通过遗嘱方式设立居住权；

（2）我国不动产物权变动采用登记生效主义，居住权必须经过登记方可设立，未登记的,不发生物权效力；

（3）居住权于居住期限届满或居住权人死亡时消灭，且居住权不得转让或继承。

2、居住权的影响

“居住权”是《民法典》新增的一类用益物权，是一种支配权、绝对权、财产权。相比于租赁权而言，居住权的长期性和物权属性增加了权利人的稳定感，弥补了“房屋所有权”和“租赁权”之间的空隙。

另外，该权利的设立有利于实现“以房养老”模式。一方面，老年人可以通过转让房屋的所有权获得经济收入；另一方面，居住权的设立可以保障老年人在房屋中居住至去世为止。

五、抵押权

《物权法》	《民法典》
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。	第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

影响及应对建议：

1、抵押人可以自由转让抵押房屋 

根据《民法典》第四百零六条的规定，除当事人另有约定外，抵押人转让抵押房屋的，不再需要抵押权人的同意，但应当通知抵押权人。

2、抵押权人可以要求将转让所得价款提前清偿债务或提存

抵押权人能够证明转让行为可能损害抵押权的，可以要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。

六、格式条款

（一）订立规则

《合同法》	《民法典》
第三十九条第一款 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。	第四百九十六条第二款 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《合同法解释（二）》
第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

影响及应对建议：

1、修改未履行提示说明义务的法律后果

当提供格式条款的一方未履行提示说明义务时，格式条款从“可撤销”变为“不成为合同内容”。“可撤销”意味着以合同成立为前提且在被撤销前系属有效，撤销前相对人仍受到该未尽提示说明义务的格式条款的约束；而“不成为合同内容”意味着该条款直接被排除在合同范围之外，对当事人不产生法律上的拘束力。可见，《民法典》更有利于保护格式条款相对方的利益。

2、扩大提示说明义务范围

《民法典》对于格式条款提供方的提示说明义务范围在原有法律规定的基础上增加了“与对方有重大利害关系的条款”这一规定，由此需要进行提示或说明的格式条款的范围更广泛了，但该规定未明确什么是“有重大利害关系”，对此法院在审判时有一定的自由裁量权。

（二）无效情形

《合同法》	《民法典》
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。	第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节[3]和本法第五百零六条[4]规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
《合同法解释（二）》
第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

影响及应对建议：

1、具有《民法典》总则中规定的无效情形时格式条款无效 

根据《民法典》总则的规定，格式条款存在以下无效事由：

（1）相对方为无民事行为能力人的，格式条款无效；[5]

（2）双方以虚假意思表示订立的格式条款无效；[6]

（3）违反法律法规强制性规定、违背公序良俗的格式条款无效；[7]

（4）双方恶意串通损害他人合法权益的格式条款无效。 [8]

 2、适当放宽格式条款的无效条件

《合同法》对“免除其责任、加重对方责任”的格式条款一律认定为无效，而《民法典》则规定“不合理地”减免自己责任、加重对方责任时，格式条款方为无效。换言之，若是合理地减免格式条款提供方责任、加重相对方责任的格式条款是合法有效的，相较于此前“一刀切”的规定，《民法典》增加了“不合理地”这一条件在一定程度上缓和了对无效格式条款的认定，赋予了法院根据个案自由裁量的权力。

七、中介费 

《合同法》		《民法典》
	第九百六十五条　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

影响及应对建议： 

《民法典》明确规定了委托人订立合同的，必须向中介机构支付中介费。该条款禁止了委托人绕开中介机构私自订立合同，有利于保障和规范中介行业的发展。

八、承租人优先购买权 

《合同法》	《民法典》
第二百三十条 优先购买权 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。	第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

影响及应对建议：

《民法典》将《租赁合同司法解释》第二十四条中的部分内容纳入第七百二十六条，明确了承租人行使优先购买权的例外情形。当出租人向房屋共有人或近亲属出售房屋时，承租人的优先购买权不能对抗房屋共有人或近亲属的购买权。

九、承租人优先承租权

《合同法》		《民法典》
	第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

影响及应对建议：

《合同法》中仅规定承租人享有优先购买权但没有规定其享有优先承租权。《民法典》第七百三十四条新增“承租人优先承租权”，以法律形式明确了承租人在同等条件下享有优先续租的权利。

除了以上房地产的相关问题之外，《民法典》对建设工程领域也带来了部分变化，我们将在下一期刊出《《民法典》对建设工程领域的影响及应对建议》，敬请期待。

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[1]《物业管理条例》第十二条第一款 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

[2]《民法典》第九百四十三条 维修资金的筹集、使用情况的公布主体应当是物业服务人。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

[3]《民法典》第一编第六章第三节为有关民事法律行为效力的相关规定，主要包括无民事行为能力人实施、违反法律法规强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人合法权益、以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。

[4]《民法典》第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

[5]《民法典》第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效

[6]《民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

[7] 《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。

[8]《民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

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