暴躁老哥像素级分析12W/平的中海花城湾

最近一套中海花城湾的南向93平米3房以1110万成交了，单价约12万/平，我之前说了这个是珠城的风向标，一堆媒体小V小编一律洗稿成风向标。结果不到1周给卖了，又有一堆人洗了一堆文章出来，这说明带着脑袋的人真的不多。

幸好我目标小，挺好。

大家对这个事情的认识无非被拆解成如下几种：

• 这个钱加点买个保利天悦140他不香吗？再买个大奔？

• 这个钱加点买海珠200多平的望江豪宅他不香吗？顺便再买个宝马？

• 这个钱加点买番禺300多平的大平层他不香吗？顺便再买个埃尔法？

• 这个钱加点买增城400多平的复式/别墅他不香吗？顺便再买个路虎揽胜？

• 这个钱加点买惠州500多平的独栋他不香吗？顺便再买个宾利？

有这种想法的人没有错，只是有的东西是有他的 不能替代性 的，这种不可替代性是值得付出钱的。或者说买这套三房的人的很多看重的要求是有不可替代性的。（换句话说：买这套3房的人可能比买那些郊区的人更有钱，他们不在乎大小，只在乎看重的因素）

再大的再漂亮的房子也不行。

一：时间

如果工作/生活在珠江新城的人，他的时间成本非常宝贵的话，他是不屑于开两个小时的车去郊区的。本来住在珠城一天可以搞定5个事，因为交通每天要搭上两个小时变成只完成3件事，这得损失多少钱？再大的再漂亮的房子也不行。

二：生活品质

离不开igc的餐饮/兴盛路的BAR/W的夜生活/康莱德的GYM

步行可达和天天打车简直是天差地别。再大的再漂亮的房子也不行。 

三：孩子

现在在广州养个孩子无疑是奢侈品，中区的学区/辅导班/同学/离各种图书馆/博物馆近无法复制。而且在可见之年内中区的学区只会越来越好。再大的再漂亮的房子也不行。

四：富二代

开法拉利的富二代住在这里是完全OK的，无所谓什么单价总价。这种客只有珠城才有。他们只是晚上去COMMUNE，白天再睡个觉。再大的再漂亮的房子也不行。

五：产品

产品不再赘述，正南向93平三房户型与楼层比较完美。可以说是中区最强小三房不过分。三房一卫双阳台。各个方面使用率已经到极致。

六：价格盘点

如果88平的花城湾北向两房放880万的话，这1110万的三房比它多了230万，配置多了：一个房间，正南向，这样看的话是完全可以接受的。毕竟北向两房和南向三房不是一个东西。

七：总价约束

我们不应该只盯着单价，我们在珠城的一个很重要的角度是小三房多少钱？大三房多少钱？四房多少钱？产品维度来说房间数一样的就构成竞争了。不能光盯着单价。

八：租行不行

有人会问，这个房子这么好，我买个大房子再租这里行不行呢？其实这是不了解使用人群，买这里的人不会这么想的，说实话郊区的大房子对他们吸引力也不大。

总结：大胆点说，这个房出掉是一个广州从粗犷搞事情向产品导向发展的一个过程，个人认为是好事，说明市场越来越成熟和理性，越来越认可好的产品。好的东西和差的会越来越分化，平均一起涨越来越难。（参考深圳恒二的88和翡翠海岸的89等产品）

大家应该好好琢磨这种趋势并正确领悟。

“

干货：

没钱的人博涨幅，有钱的人高低价区对冲

”

最后再想想这句话：

我们现阶段所面临的主要矛盾，是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。