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普通住宅、商业公寓、住宅公寓的区别
根据产权不同，我们平时住的房子可划分为普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商业公寓（40年）。
其中，最最重要的就是产权不同，因为产权直接决定了流动性。流动性差，自然价格起不来，其实，所有价格的上涨都是在流通中产生的。 具体来看看三者差别吧! 首先是住宅，大家都非常清楚了，分普通住宅，别墅，花园洋房，不多说。 其次重点看看商业公寓，基于用地分为为综合性用地(商住)或商业用地，产权年限根据用地性质而定，50年或40年。典型特点是一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；产权性质为商务公寓，非纯写字楼。商业公寓有几个典型问题。 这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。每块土地的性质用途，在国土出让合同上都会有明确约定和限制。一般而言，普通住宅土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商业公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同决定了下面几项的差别。 普通住宅一般为70年，而商住公寓等一般为40年或50年。当然，期限届满后需要付费续期应当是没有争议的，只看落地细则。各个城市规定有不同，往往只有住宅类产品才能落户，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓（如人才公寓，住宅型公寓等）才能落户，前不久长沙有个公寓落户政策除外，而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质，就不能落户。 因为如此，就缺少了教育方面优势，那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳，比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决，细账就不算了，经年累月，这都是一笔笔不小的开支。5、税费标准较高 由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。享受不到普通住宅税费优惠或减免, 契税按照3%缴纳。转让出售时，未满2年，需按全额的5%缴纳增值税；按差额的20%缴纳个人所得税；满2年的增值税按差额的5%计征，个人所得税相同。评估需现场勘查，基本与实际成交价形同，甚至高于实际成交价也是常有的事情。6、公摊面积差异 酒店式公寓等一般是通廊式的布局，入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”，加上长长的走廊，设备间也要比普通住宅多，因此公摊面积一般比较高！讲清楚了商业公寓跟住宅的差别，再来说住宅式公寓，就简单多了！住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先它的用地是住宅用地，所以，它的产权就是70年！这一点非常非常重要，因为它决定了住宅公寓与商住公寓很多的不同。住宅公寓到底能不能买呢？
70年住宅公寓和40年商住公寓有本质上的差别，绝不仅仅只是产权年限不同。70年产权公寓，性质就是住宅，不过面积小一点，可以落户口，可以挂学区，可以做30年贷款，交易也是正常的税费，水电气费都是民用，但一般来说都只通燃气，厨房比较简单，可能直接就在进门的过道里。70年公寓公摊高。用套内实得面积来计算，70年公寓的价格有一部分让公摊给吃了。而且70年公寓不是居住式的电梯设置，产品设计上不如住宅的小区环境和住宅体验等。但具体产品要具体来看，如果去掉公摊，套内面积比同样位置的住宅价格要低的话，也可以说是性价比很高的产品。而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益还是非常不错的，这是很大优势。有些70年公寓在地段上非常有优势，紧邻CBD，商业配套等各方面都非常好，产品设计也很灵活，挑高会比较高，有些达到5米的做成loft形式，还是有高级白领或金领等人群会喜欢这样的居住环境。第一看价格，是否相对周边其他产品如住宅等价格有又晒，有一定价差就性价比很高了。第二看地段，这个非常关键，住宅型公寓对地段的要求要高过一般住宅的，这点你可以好好琢磨一下。如果要买70年公寓投资的，一定要挑好地段，挑好地段，挑好地段，重要的事情说三遍。然后要有配套，有地铁和商场，因为你是要出租的，很多公寓的租户主要是年轻人，对于年轻人来说，地铁和商场是加分项，再有装修漂亮些租金可以租高一点。如果是带学区的优质70年小房子，只要学区好，大概率是不会有问题。声明：不同地区有不同规定，文中的论述和观点，仅作参考，不构成投资意见，亦不代表本平台立场，敬请读者注意判断。
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