判决来了！旅游人提前退租得到法院支持

导读：自疫情发生以来到现在，有部分旅游企业仍然尚未复工，房屋租赁的纠纷也一直从1月持续到6月。到底是否能够以疫情为由提前退租？退租是否需要承担违约责任？押金是否可以要求退回？或者是否可以请求房东减免租金？都是涉旅企业非常关心的问题。就在上个月，湖南一法院对这个问题做出了判决。

一、案件的基本情况

2019年10月，熊女士为开展旅游业务，向A科技公司租用了一间房屋作为办公室，注册了某假期旅游咨询有限公司，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年10月23日起至2020年12月9日止，月租金3663元，租金按季支付。后熊女士支付了2019年12月10日-2020年3月9日的租金10989元，以及合同押金7326元。

2020年1月，新冠疫情爆发，熊女士无法经营旅游业务，因此向A科技公司申请免除自2020年2月1日起至疫情警报解除期间的房屋租金，但被拒绝。

因未能与A科技公司就免除租金等协商一致，熊女士遂于2020年3月14日撤离租用的房屋，于2020年4月21日将A科技公司诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》、退还押金、退还2020年1月26日至2020年3月10日的办公室租金4998.22元。

二、法院的判决结果

法院审理后认为：

1、熊女士承租A公司的房屋，主要是用于经营旅游业务，现因新冠肺炎疫情这一突发事件公共卫生事件，国家文化和旅游部办公厅发布了《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的通知》，自2020年1月26日起，熊女士无法开展旅游业务且暂时无法恢复，熊女士因不可抗力无法实现其租赁合同目的，因此支持解除熊女士与A公司所签订的《房屋租赁合同》，合同解除之日为2020年3月14日（即熊女士撤场之日）。

2、熊女士因不可抗力无法实现租赁合同目的而解除《房屋租赁合同》，自身并无过错，支持熊女士要求A公司退还其所缴纳的押金7326元的请求。

3、熊女士要求A公司退还其2020年1月26日至2020年3月10日的租金4998.22元，因熊女士自2019年12月起已实际占有使用该房屋，且该租金已经实际支付，因此不支持熊女士退还该部分租金的请求。

三、什么时候提前退租可以得到法院支持

虽然本案的判决支持了提前退租的请求并且支持了退还押金，但这并不一定适合所有的退租纠纷。我们需要抛开纠纷本身，分析法院支持提前退租并且不承担违约责任的理由。

提前退租要想得到支持，必须符合双方合同约定或者法律规定的情形。在法定情形下，依据不可抗力和情势变更的提前退租，均有可能得到法院支持。

1、对于不可抗力，需要明确租赁合同的目的是什么

根据法律规定，不可抗力解除合同需要达到不能实现合同目的的程度。因此，要判断合同目的是否不能实现就需要知道合同目的是什么。如果是为了生活居住，则需要达到不能居住或者客观原因无法支付房租的程度；若是为了用来经营旅游业务，则需要达到不能经营的程度。

由此一来，《房屋租赁合同》中是否有约定租赁用途就显得较为重要。若双方约定租赁房屋是为了经营旅游业务，则在疫情发生后，才有可能依据旅游行业受到的影响，根据不可抗力主张解除合同。

2、对于情势变更，需要达到继续履行合同明显不公平的程度或者不能实现合同目的

是否发生疫情以及疫情对旅游行业造成如此重大的影响，是租赁双方在疫情之前签订合同时不能预见的，但却不一定导致旅游业务完全无法经营，尤其是现在国内疫情已经基本得到了控制，因此也可能属于情势变更。

旅游门店客流量急速下降是客观存在的，旅行社经营业务急剧下降甚至没有也是客观存在的，加上境外疫情的持续，尤其是做出境的旅行社可能完全没有业务...

因此，若仍按照之前的高额房租继续履行租赁合同，可能对旅游人一方来说，明显不公，此时当然可以向法院主张变更（包括减租、免租、缓交等）或者解除合同。当然，变更合同相对解除合同来说更有可能得到法院的支持。

当然，在上述法定情形下解除或者变更合同，是不需要承担违约责任的，因此，对于租房押金，解除合同后当然可以请求退还。

另外，若法院不予支持退租的请求，仍然可以根据实际情况与对方协商，或者请求法院减免租金、缓交租金或者延长租赁期等。

无论是哪一种方式，都可以在一定程度上减轻支付租金带来的资金压力（尤其是租金较高的），大家可以根据自身的情况来进行判断、做出选择。最后也建议各旅游人在以后的租赁合同中明确解除合同的相关细节，必要时咨询律师，以便维护自身的合法权益。