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2020年5月27日，广州市番禺区人民政府发布了《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》（番府规〔2020〕4号，以下简称4号文），原《广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知》（番府〔2018〕45号，以下简称45号文）同时废止。 一、关于合作企业的条件 （一）4号文与45号文的比较  （二）解读与研判 从45号文到4号文，可以明显的看出，番禺区旧村合作改造类项目公开引入合作企业的准入条件正逐步放松，同时也表明区政府对旧村引入合作企业的管理更加严格、趋于规范，这主要体现在企业资质、企业净资产要求、企业开发经验以及企业信誉等五个方面。 1、企业资质：与此前保持一致的是，4号文仍要求申请企业具备二级开发资质（广州部分地区，如花都区要求具备一级开发资质），但在主体上，申请企业或其直接或间接持股50%以上的关联企业，二者之一具备即可。 2、企业资产：45号文仅对申请企业的总资产以及项目自有资金比例有所规定，但对企业净资产没有要求；修改之后，4号文对申请企业的净资产要求≥50亿元，体现了对合作开发企业资产负债率的要求，通过对企业负债率和项目自有资金投入比例两个方面的控制，进一步降低项目合作改造的风险。 3、企业开发经验：此前，45号文都要求申请企业的房屋建筑面积累计竣工验收≥300万㎡；修改后，4号文一方面在主体上增加了申请企业的关联企业，将申请企业直接或间接持股比例达50%以上（含本数）的关联企业的房屋建筑面积也累计计入该数据范围。另一方面，不再强调累计竣工验收≥300万㎡，而将规划验收面积也包括在数据范围内，进一步放宽了合作企业的市场准入条件，鼓励更多符合条件的企业参与进来。 4、企业信誉：与45号文保持一致的是，该条都要求申请企业作出“信誉好，社会责任感强”的承诺，但修改后的4号文删除了关于“最近5年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录，不存在工程烂尾或其它违法等情况”的承诺内容，进一步降低了企业准入门槛。 5、其他条件：与45号文保持一致的是，4号文也允许各村结合自身实际，设定严于政府文件要求的企业准入条件，属“根据项目实际情况需设置的其它条件”。不过，4号文要求，该其他条件需报“区政府或区城市更新工作领导小组审核”。这表明：番禺区政府在放松合作企业市场准入条件，允许更多企业参与竞争的同时，加强了对旧村改造引入合作企业的管理，使之更加规范、更加严格。对“区政府或区城市更新工作领导小组审核”条件的设定，也意味着番禺区政府对各村引入合作企业的条件不得“量体裁衣”，而应在充分竞争的基础上“择优录取”，使招商正式成为一场公平的“竞选”。 二、关于公开招商程序 （二）解读与研判 4号文与前述45号关于合作企业引入程序基本没变化，仅在部分条文上予以了完善： 1、对第一次招商未成的，第二次公开引入合作企业的公告时限规定“不得少于20日”，由于第一次已经对招商的基本信息进行了公告，因而第二次公告不再要求“不少于45天”，也符合项目改造实际，保证项目的尽快推进。 2、对中标企业缴纳的履约保证金，在实施方案批复后经村集体经济组织同意，可部分或全部转为复建安置资金，未转部分在合同履行完毕后退回余额（含利息），该条使得政策更加灵活、更具适应性，符合旧村改造的实际。 3、对表决确定的合作企业名单，公示时间由此前的“不少于5天”修改为“不少于7天”，对公示时间做了细微调整。 三、对开发企业的影响及建议 如前所述，4号文关于旧村合作改造类项目公开引入合作企业的准入条件进一步放松，鼓励更多符合条件的企业参与到招商中，对意图参与到番禺旧村改造的房企而言，无疑是有利的。 不过，除政策强制规定的条件外，对引入合作企业的其他条件需报“区政府或区城市更新工作领导小组审核”，这也表明政府对旧村改造引入合作企业管理的逐步规范化、严格化，企业想要通过与村之间设定“其他条件”进行定向招商也越来越困难。根据开发商自身条件量身定做的旧村招商时代一去不复返，这对广大有意向参与旧村改造的开发企业来说，应当尤为关注。 各开发企业可严格对照番禺区旧村合作改造类项目引入合作企业的条件、要求及程序，结合自身实际情况，取得相应房地产企业开发资质、丰富开发经验。若自身条件不足的，可考虑由直接或间接持股50%以上的关联企业满足即可；若开发企业自身条件允许，则可考虑与村协商，在招商文件中规定严于4号文要求的企业准入条件。（作者：杨娇娇） |
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